Cos'è la sostituzione del mutuo?
La sostituzione del mutuo è l'operazione con la quale si estingue un mutuo presso una banca e se ne accende un altro con un diverso istituto
di credito.
In cosa differisce dalla surroga?
A differenza di surroga e rinegoziazione, la sostituzione del mutuo permette di ottenere liquidità aggiuntiva. Va però considerato che non
gode dei notevoli vantaggi previsti per la portabilità.
Quali sono i costi della sostituzione?
La sostituzione implica l'estinzione del vecchio mutuo, che non ha costi, e l'accensione di un nuovo mutuo con tutti i relativi costi a carico
del mutuatario: da quelli di istruttoria, perizia e assicurazione fino a quelli notarili.
Quando conviene sostituire il mutuo?
In genere questo tipo di operazione risulta conveniente quando l'immobile acquistato si è molto rivalutato dalla stipula del mutuo originario e
si ha bisogno di liquidità: sostituendo il mutuo in essere con uno di maggiore importo, si potrà accedere ad un prestito a condizioni
estremamente vantaggiose. Inoltre, la sostituzione del mutuo è l'unica soluzione percorribile quando si ha la necessità di cambiare gli
intestatari del mutuo.
Chi ha intenzione di
cambiare le condizioni del vecchio mutuo e richiedere contestualmente un finanziamento aggiuntivo - ad
esempio passando da un mutuo con debito residuo di 100.000 euro ad uno da 120.000 euro per sostenere spese sopraggiunte - generalmente non può
avvalersi della surroga, gratuita e senza costi notarili. Qualora non vi sia modo di ricorrere al
mutuo surroga più liquidità, attualmente offerto da un solo istituto di credito
sul territorio nazionale,
si dovrà necessariamente considerare l’opzione del mutuo di sostituzione, che però, comportando una
modifica dell'importo, implica la modifica dell'ipoteca e il conseguente intervento del notaio con i relativi costi.
Scelta la strada del mutuo di sostituzione, diventa centrale calcolare la
variazione della nuova rata in funzione della liquidità
aggiuntiva richiesta alla banca.
Molti mutuatari calcolano la rata del nuovo mutuo di sostituzione senza considerare che
è sempre possibile concordare non solo un
importo maggiore per il mutuo, ma anche una maggiore durata del nuovo finanziamento. Beneficiando di tassi molte volte più vantaggiosi nel
momento della sostituzione mutuo e allungando la durata del mutuo anche solo di qualche anno, è spesso possibile
ottenere una
liquidità aggiuntiva rispetto al debito residuo del proprio mutuo
mantenendo sostanzialmente inalterato l'importo mensile
della propria rata.
Allungare la durata del mutuo significa pagare più rate e quindi più interessi. Ma una rata inferiore andrà sicuramente nella direzione di un
contenimento del budget di spesa mensile e sarà sicuramente valutata positivamente dalla nuova banca in sede di valutazione del merito
creditizio.