Sostituzione mutuo

Come funziona e come ottenerla

Suggerimento per esperti: nuova liquidità ma stessa rata con l’allungamento della durata

Chi ha intenzione di cambiare le condizioni del vecchio mutuo e richiedere contestualmente un finanziamento aggiuntivo - ad esempio passando da un mutuo con debito residuo di 100.000 euro ad uno da 120.000 euro per sostenere spese sopraggiunte - generalmente non può avvalersi della surroga, gratuita e senza costi notarili. Qualora non vi sia modo di ricorrere al mutuo surroga più liquidità, attualmente offerto da un solo istituto di credito sul territorio nazionale, si dovrà necessariamente considerare l’opzione del mutuo di sostituzione, che però, comportando una modifica dell'importo, implica la modifica dell'ipoteca e il conseguente intervento del notaio con i relativi costi.

Scelta la strada del mutuo di sostituzione, diventa centrale calcolare la variazione della nuova rata in funzione della liquidità aggiuntiva richiesta alla banca.

Molti mutuatari calcolano la rata del nuovo mutuo di sostituzione senza considerare che è sempre possibile concordare non solo un importo maggiore per il mutuo, ma anche una maggiore durata del nuovo finanziamento. Beneficiando di tassi molte volte più vantaggiosi nel momento della sostituzione mutuo e allungando la durata del mutuo anche solo di qualche anno, è spesso possibile ottenere una liquidità aggiuntiva rispetto al debito residuo del proprio mutuo mantenendo sostanzialmente inalterato l'importo mensile della propria rata.

Allungare la durata del mutuo significa pagare più rate e quindi più interessi. Ma una rata inferiore andrà sicuramente nella direzione di un contenimento del budget di spesa mensile e sarà sicuramente valutata positivamente dalla nuova banca in sede di valutazione del merito creditizio.
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GUIDA PRATICA

La sostituzione del mutuo per risparmiare e ottenere del denaro aggiuntivo

- di | 08 maggio 2019

# 1 - La differenza fra sostituzione del mutuo e surroga del mutuo

La sostituzione del mutuo è una soluzione che consente di estinguere il mutuo in essere con uno nuovo, erogato da una banca differente da quella attuale.

Le ragioni che portano alla scelta di sostituire il mutuo possono essere diverse:
  • La possibilità di accedere a condizioni economiche migliorative;
  • La possibilità di modificare il tipo tasso o la durata del mutuo;
  • La possibilità di modificare intestatari e garanti del mutuo;
  • La possibilità di ottenere della liquidità aggiuntiva per finanziare i propri progetti personali.

Spesso si confonde "surroga" con "sostituzione". In realtà, questi due termini corrispondono a operazioni ben diverse. A differenza della surroga, infatti, la sostituzione consente anche di modificare l'importo del finanziamento. Quindi se devo rimborsare alla Banca A un capitale residuo di 120mila euro e decido di spostare il mutuo presso la Banca B che offre un tasso più basso, se opto per la surroga potrò variare il tasso e la durata residua ma non l'importo. Se invece opto per la sostituzione del mutuo potrò anche chiedere un finanziamento aggiuntivo: ad esempio potrò passare da 120mila a 140mila euro, quindi ottenere altri 20mila euro. Questa opzione in più rispetto alla surroga ha, ovviamente, un costo. Con il "mutuo di sostituzione", infatti, è necessario sapere che:
  • bisogna stipulare un nuovo atto notarile a carico del mutuatario
  • altri eventuali oneri relativi all'accensione del nuovo mutuo (istruttoria, perizia, assicurazione, ecc.) sono a carico del mutuatario
  • quando si chiede un importo maggiore rispetto al debito residuo gli eventuali benefici fiscali relativi al primo mutuo (possibilità di detrarre il 19% degli interessi passivi fino a un massimo di 4mila euro) continuano ad essere calcolati sull'importo del vecchio mutuo e non su quello aggiuntivo
APPROFONDIMENTO
Suggerimento per esperti: nuova liquidità ma stessa rata con l’allungamento della durata
Chi ha intenzione di cambiare le condizioni del vecchio mutuo e richiedere contestualmente un finanziamento aggiuntivo - ad esempio passando da un mutuo con debito residuo di 100.000 euro ad uno da 120.000 euro per sostenere spese sopraggiunte - generalmente non può avvalersi della surroga, gratuita e senza costi notarili. Qualora non vi sia modo di ricorrere al mutuo surroga più liquidità, attualmente offerto da un solo istituto di credito sul territorio nazionale, si dovrà necessariamente considerare l’opzione del mutuo di sostituzione, che però, comportando una modifica dell'importo, implica la modifica dell'ipoteca e il conseguente intervento del notaio con i relativi costi.

Scelta la strada del mutuo di sostituzione, diventa centrale calcolare la variazione della nuova rata in funzione della liquidità aggiuntiva richiesta alla banca.

Molti mutuatari calcolano la rata del nuovo mutuo di sostituzione senza considerare che è sempre possibile concordare non solo un importo maggiore per il mutuo, ma anche una maggiore durata del nuovo finanziamento. Beneficiando di tassi molte volte più vantaggiosi nel momento della sostituzione mutuo e allungando la durata del mutuo anche solo di qualche anno, è spesso possibile ottenere una liquidità aggiuntiva rispetto al debito residuo del proprio mutuo mantenendo sostanzialmente inalterato l'importo mensile della propria rata.

Allungare la durata del mutuo significa pagare più rate e quindi più interessi. Ma una rata inferiore andrà sicuramente nella direzione di un contenimento del budget di spesa mensile e sarà sicuramente valutata positivamente dalla nuova banca in sede di valutazione del merito creditizio.

# 2 - I vantaggi della sostituzione mutuo

La sostituzione è un'operazione vantaggiosa per chi:
  • ha comprato un immobile che nel corso del tempo si è rivalutato e quindi è l'occasione per ottenere un prestito aggiuntivo corrispondente alla rivalutazione dell'immobile;
  • facendo sponda sull'immobile riesce a ottenere una liquidità aggiuntiva a un costo di finanziamento molto più basso rispetto ad altre forme di finanziamento (prestiti personali, prestiti finalizzati, ecc.) dell'universo del credito al consumo. Questo perché, dato che il mutuo è garantito da un'ipoteca, costa molto meno rispetto a un qualsiasi altro prestito dove il prestatore non può contare su una garanzia così solida come è l'ipoteca su un immobile
  • ha esigenza di modificare gli intestatari e i garanti del mutuo

Per i clienti che volessero risparmiare sulle spese si presentano due alternative che non sempre sono facilmente percorribili: la Surroga (per approfondire vai alla Guida al Mutuo Surroga) e la Rinegoziazione del mutuo (per approfondire vai alla Guida alla Rinegoziazione del Mutuo).

La surroga e la rinegoziazione possono rispondere alla necessità di ottenere condizioni migliorative o alla necessità di cambiare il tipo di tasso o la durata del mutuo. La variazione degli intestatari del mutuo, invece non è percorribile surrogando il proprio mutuo, mentre in caso di rinegoziazione la banca potrebbe comunque richiedere il rimborso delle spese per l'istruttoria della pratica di rinegoziazione. Infine non è possibile ottenere liquidità aggiuntiva né surrogando, né rinegoziando il proprio mutuo, in tali casi l’unica soluzione percorribile è la sostituzione del vecchio mutuo.
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