Domande frequenti sui mutui

La determinazione del valore commerciale di un immobile dipende da una pluralità di fattori: ubicazione, anzianità, condizione degli impianti, stato di manutenzione, piano, esposizione e tanti altri elementi che influiscono sulla valutazione, rendendola un procedimento decisamente complesso. Questo spiega perché per ottenere una stima accurata è necessario rivolgersi ad un perito, che potrà analizzare tutti i fattori con cognizione di causa e redigere una valutazione professionale e indipendente.
Per un’indicazione del valore di massima dell’immobile è possibile utilizzare il Calcolatore online di MutuiSupermarket, completamente gratuito.

Ottenere un mutuo è molto più semplice di quanto si possa pensare. La procedura, infatti, consta di pochi semplici passi

1. Confrontare le offerte e le condizioni economiche delle varie banche operanti sul mercato;
2. Verificare la fattibilità dell’operazione rivolgendosi ad un consulente professionista o contattando direttamente le banche preferite;
3. Avviare l’Istruttoria del mutuo consegnando in banca la documentazione anagrafica e reddituale dei richiedenti il mutuo e la documentazione dell’immobile oggetto del mutuo;
4. Attendere la Delibera Finale del mutuo. Con la delibera finale, la banca comunica ufficialmente l’approvazione del mutuo indicando le condizioni economiche valide alla stipula;
5. Stipulare il mutuo dal notaio prescelto per ottenere l’erogazione del finanziamento.

Per approfondire l’iter di istruttoria del mutuo leggi l’apposita Guida di MutuiSupermarket su come Richiedere e ottenere un mutuo.

Tutti i mutui hanno un proprio piano di ammortamento: il piano di rimborso dettagliato contente tutte le rate che mensilmente andranno a pagare gli interessi maturati e a rimborsare il finanziamento. In italia il piano di ammortamento più diffuso è quello “alla francese” e prevede una rata composta da una componente pari agli interessi maturati nel mese (quota interessi) e una parte che va a ridurre il debito (quota capitale). La quota interessi, man mano che si rimborsa il capitale si riduce, la quota capitale invece aumenta per mantenere costante la rata nel tempo. Calcolare la rata del mutuo non è così semplice, ma volendo utilizzare una calcolatrice la formula è la seguente:

r = ( 1 + 1 / { ( 1 + i / 12 ) ^ n – 1 } ) * i / 12 * M

dove r è la rata, i è il TAN, n il numero di rate e M è l'importo del mutuo.
Una volta ottenuta la rata, il calcolo degli interessi è molto semplice ed è pari a:

I = r * n - M

dove I sono gli interessi totali, r è la rata, n il numero di rate e M è l'importo del mutuo.

Per ottenere un mutuo non è necessario “avere la busta paga” ovvero essere dipendenti, l’importante è che richiedenti o gli eventuali garanti possano contare su redditi stabili e continuativi nel tempo. Ai fini della concessione del mutuo, la banca valuta positivamente i redditi di:

• Lavoratori dipendenti a tempo indeterminato che abbia superato il periodo di prova;
• Lavoratori atipici che negli ultimi 2 anni abbiano lavorato almeno 18 mesi;
• Lavoratori autonomi o liberi professionisti che abbiano presentato almeno 2 dichiarazioni dei redditi negli ultimi due anni;
• Pensionati.

La surroga del mutuo consente di cambiare mutuo sostituendo la propria banca con una nuova senza dover affrontare nessuna spesa: le spese di istruttoria, perizia e del notaio vengono sostenute dalla nuova banca. La surroga consente di cambiare la durata del mutuo, così come il tipo e l’ammontare del tasso di interesse; permette anche di estromettere eventuali garanti del mutuo, ma generalmente con la surroga non è possibile ottenere della liquidità aggiuntiva. La surroga conviene se:

• La nuova banca offre mutui con tassi di interesse più bassi, riducendo quindi la spesa per interessi;
• Si vuole cambiare il tipo di tasso, passando ad esempio dal tasso variabile al tasso fisso avendo la serenità di una rata costante nel tempo;
• Si desidera allungare la durata del mutuo per ottenere una rata più bassa.

Quando la banca non ritiene che i redditi percepiti da chi richiede il mutuo siano sufficienti, può richiedere una fideiussione, ossia la garanzia prestata da un soggetto terzo - tipicamente il coniuge o un genitore - che si impegna a rimborsare le rate del mutuo qualora il mutuatario si trovasse nell’impossibilità di farlo.

Lavoratori atipici, autonomi e liberi professionisti possono ottenere un mutuo purché abbiamo la possibilità di dimostrare una certa anzianità e continuità lavorativa:

• Per i lavoratori a tempo determinato o atipici si richiedere la dimostrazione di aver lavorato almeno 18 mesi negli ultimi 2 anni;
• Per i lavoratori autonomi o liberi professionisti, la banca richiede di visionare le ultime due dichiarazioni dei redditi.

Il mutuo surroga e il mutuo di sostituzione consentono entrambi di cambiare mutuo e banca erogante per ottenere delle condizioni economiche migliori. La differenza sta nel fatto che la surroga non comporta alcuna spesa per il cliente ma non consente di ottenere liquidità aggiuntiva, mentre il mutuo sostituzione permette di ottenere liquidità aggiuntiva ma comporta il pagamento delle spese di istruttoria, perizia e notaio.

Acquistare casa finanziando l’intero prezzo di acquisto con un mutuo non è semplice: solo pochi istituti concedono mutui integrali, spesso richiedendo interessi molto più elevati rispetto a quelli richiesti per i mutui che finanziano fino all’80% del valore della casa. Come realizzare il sogno di acquisto casa se non si dispone di risparmi pari al 20% del prezzo di acquisto? La maggior parte degli italiani che comprano casa fanno ricorso all’aiuto dei genitori, che possono mettere a disposizione i propri risparmi o richiedere un mutuo liquidità sulla propria casa.
Per approfondimenti, consulta la guida MutuiSupermarket sui Mutui al 100%.

Quando si accende un mutuo l’unica assicurazione obbligatoria è la “Scoppio e Incendio” ovvero l’assicurazione che tutela l’assicurato nel caso in cui l’immobile sia danneggiato appunto da uno scoppio o un incendio. Sebbene la presenza di tale polizza sia obbligatoria, il mutuatario è libero di sottoscrivere la polizza proposta dalla banca o una proposta dal proprio assicuratore di fiducia. Tutte le altre polizze associate ai mutui, come le polizze Vita o CPI o per la perdita di impiego, sono sempre facoltative.
Per approfondimenti, consulta la guida MutuiSupermarket sulle Assicurazioni sul mutuo.

Non esiste in assoluto un tasso migliore rispetto ad un altro, ma solo quello che meglio risponde alle tue esigenze. Chi è più propenso al rischio e ha la ragionevole aspettativa di incrementare il proprio reddito potrà preferire il tasso variabile, mentre chi ha una situazione reddituale statica, famiglia a carico e bassa propensione al rischio, preferirà di sicuro il tasso fisso. Per quanto importante, la scelta del tipo di tasso può essere comunque affrontata con relativa leggerezza, in quanto è sempre possibile surrogare o rinegoziare il proprio mutuo cambiando tipo tasso.

Il tasso di interesse applicato da una banca ai propri mutui è solitamente definito dalla somma tra un indice di mercato – l’Euribor per i tassi variabili e l’IRS per i tassi fissi – e lo spread applicato dalla banca. Se assumiamo che l’indice di mercato sia una buona rappresentazione del costo del denaro per la banca, lo spread del mutuo è il margine che la banca applica al costo del denaro per sostenere i propri costi operativi (costo del personale, uffici, ecc) e per ottenere dei profitti.

L'ipoteca rappresenta la garanzia per la banca contro il pericolo del mancato pagamento delle rate. L'ipoteca viene iscritta su pubblici registri e consente alla banca, al mancato pagamento di 18 rate mensili da parte del mutuatario, di richiedere la messa all’asta dell’immobile su cui è stata iscritta l’ipoteca stessa. In questo modo la banca ha modo di recuperare le somme dovute dal mutuatario ed estinguere il mutuo insolvente. Nel caso in cui il ricavato dell’asta dovesse superare le somme spettanti alla banca, il residuo sarà assegnato all’ex proprietario dell’immobile.

Il mutuo con "cap" o "tetto massimo" è un mutuo a tasso variabile con un limite massimo fissato contrattualmente oltre il quale il tasso d'interesse non potrà mai salire, a prescindere dall’andamento dei tassi di mercato. In caso di diminuzione dei tassi, come tutti i tassi variabili, la rata beneficerà di una riduzione, mentre in caso contrario potrà salire ma solo fino al valore rappresentato dal “cap”. Il costo della garanzia per il cliente è rappresentato in genere da uno spread più alto rispetto ad un tasso variabile puro.

Il tasso di interesse dei mutui a tasso variabile è determinato dalla somma dell’indice Euribor e dello spread previsto contrattualmente nell’atto di mutuo. Lo spread del mutuo non subisce variazioni per tutta la durata del mutuo, ma l’Euribor ha stabilmente valori negativi dall’inizio del 2015. In caso di Euribor negativo, il tasso di interesse, se non diversamente specificato nel contratto di mutuo, è dato dalla somma algebrica di spread e dell’indice Euribor, quindi il mutuatario pagherà un tasso di interesse inferiore allo spread. Nei contratti mutui a tasso variabile erogati dopo il 2015, alcune banche hanno introdotto la cosiddetta “clausola del floor” per fare in modo che il tasso variabile, in caso di Euribor negativo, non possa scendere al di sotto di un certo livello (detto appunto “floor” o pavimento). Nella maggior parte dei casi il “floor” coincide con lo spread.

Si ha accollo di un mutuo quando si subentra in qualità di un mutuatario a un’altra persona, assumendo tutte le obbligazioni derivanti dal contratto di mutuo. Un caso tipico di accollo si ha quando chi acquista un immobile, invece di sottoscrivere un nuovo mutuo si accolla quello del venditore, subentrandogli. In questo caso l’acquirente risparmia alcune spese quali la perizia, le spese di assicurazione scoppio e incendio, ma l’impossibilità di cambiare importo e tasso di interesse rende spesso l’operazione poco conveniente. L'accollo del mutuo libera il mutuatario originario solo con il consenso della banca erogante, che potrà essere fornito solo dopo un’attenta valutazione della capacità di rimborso del nuovo debitore subentrante.

Quando si teme il rischio di non riuscire a pagare le rate del mutuo è bene essere previdenti, valutando la sottoscrizione di una polizza CPI che preveda il rimborso delle rate del mutuo in caso di perdita di impiego o inabilità temporanea al lavoro. Se non si è stati abbastanza previdenti da sottoscrivere una polizza CPI e ci si rende conto che la rata del mutuo è troppo pesante per il budget familiare, occorre agire per tempo evitando di arrivare al mancato pagamento della rata:

1. Parlare con la propria banca per tentare di rinegoziare le condizioni del mutuo riducendo il tasso di interesse o allungando la sua durata residua per ridurre l’importo della rata e renderla maggiormente sostenibile;
2. Tentare la via della surroga cercando sul mercato un mutuo con condizioni economiche migliori e una durata più lunga.

Nel caso in cui si perda il lavoro e quindi non si sia più in grado di pagare le rate del mutuo è possibile, tramite la propria banca, richiedere l’adesione al Fondo di Solidarietà per l’Acquisto della Prima Casa gestito da CONSAP che consente di sospendere fino a 18 rate del mutuo.

Si ha ritardato pagamento quando una rata viene pagata dopo la sua scadenza. In tal caso il debitore può essere dichiarato moroso dalla banca ed essere quindi tenuto a pagare gli interessi di mora per risarcire il creditore del danno derivante dal ritardato pagamento della rata. I tassi di mora vengono determinati nel contratto di mutuo in misura superiore al tasso di interesse nominale. I ritardi nei pagamenti sono segnalati ai sistemi di informazione creditizia e sono quindi visibili al sistema bancario che, in presenza di ritardi, potrebbe non accordare nuovi finanziamenti. Secondo l’art. 40 del TUB la Banca può richiedere la risoluzione del contratto di mutuo al verificarsi di almeno 7 ritardati pagamenti; a tal fine, però, il ritardo deve essere superiore ai 30 giorni rispetto alla scadenza della rata.

Ogni anno l’INPS stanzia dei fondi destinati all’erogazione di finanziamenti a condizioni agevolate per l’acquisto e la ristrutturazione della casa da parte di dipendenti e pensionati pubblici iscritti all’ex INPDAP. Tali finanziamenti sono soggetti alla disponibilità dei fondi stanziati dall’INPS stesso, quindi per gestire tutte le richieste, l’INPS ha sottoscritto delle convenzioni con Banche e Società finanziarie affinché eroghino mutui e prestiti ai dipendenti e pensionati ex-INPDAP a condizioni di favore. In quest’ultimo caso, la domanda di mutuo in convenzione potrà essere presentata direttamente alla Banca convenzionata evitando di interfacciarsi con l’INPS. I tassi estremamente bassi che stanno caratterizzando il mercato dei mutui italiano hanno eroso la convenienza dei mutui ex-INPDAP e sempre più dipendenti pubblici si rivolgono al mercato libero dei mutui a scapito di quello in convenzione.
Per approfondimenti, leggi la guida MutuiSupermarket sul Mutuo INPS ex-INPDAP.

In caso di separazione o divorzio dei coniugi cointestatari del mutuo casa, nulla accade al mutuo: entrambi saranno tenuti, in solido, al pagamento delle rate del mutuo. Spesso negli accordi o nella sentenza di separazione si stabilisce che l’obbligo di pagare il mutuo ricada solo su uno dei due coniugi, tuttavia tali disposizioni non liberano del tutto l’altro coniuge che risponderà come garante nei confronti della banca. Per liberare totalmente uno dei coniugi è possibile procedere in due modi:

1. Richiedere l’accollo liberatorio alla propria banca: uno dei coniugi si fa interamente carico del debito e l’altro viene liberato da ogni obbligo con il consenso della banca erogante che prima di rilasciare il consenso farà una breve istruttoria sui redditi del coniuge subentrante nel debito;
2. Richiedere un mutuo di sostituzione a un altro istituto bancario: in questo modo il vecchio mutuo sarà estinto e se ne sottoscriverà uno nuovo in capo ad uno solo dei coniugi.

La possibilità di estinguere anticipatamente il mutuo è prevista dalla legge e per tutti i mutui stipulati dal 2 febbraio 2007, l’estinzione anticipata non può essere soggetta a penali. L’estinzione può anche essere parziale, ossia consistere nella restituzione di una parte del debito residuo nei confronti della banca. Perché l’estinzione sia vantaggiosa occorre:

1. verificare il costo effettivo del mutuo tenendo conto delle spese periodiche di mantenimento, come incasso rata e gestione amministrativa, nonché dei benefici fiscali derivanti dalla detrazione fiscale del 19% degli interessi pagati ogni anno;
2. verificare se vi siano investimenti finanziari con basso profilo di rischio che offrano rendimenti netti superiori al costo effettivo del mutuo.

Se il rendimento netto degli investimenti finanziari è superiore al costo del mutuo non c’è convenienza nell’estinzione anticipata del mutuo. Infine è bene non privarsi di tutti i propri risparmi per effettuare l’estinzione del mutuo per poter far fronte a spese impreviste.
Per approfondimenti, leggi la guida MutuiSupermarket sull’Estinzione anticipata del mutuo.

In caso di acquisto di un immobile che necessiti di una ristrutturazione importante, alcuni istituti offrono mutui di acquisto + ristrutturazione. Si tratta di due mutui distinti: il primo è un mutuo che finanzia fino all’80% del prezzo di acquisto, mentre il secondo è un mutuo di ristrutturazione erogato a Stato Avanzamento Lavori – cosiddetta erogazione a SAL – che finanzia i lavori di ristrutturazione in modo tale che la somma dei due mutui non superi l’80% del valore di perizia dell’immobile a fine lavori.

Per accendere un mutuo spesso è necessario sostenere diverse spese:

• spese di istruttoria;
• spese di perizia;
• spese per premi assicurativi;
• spese per imposte.

Le spese di istruttoria e spese per imposte vengono sempre trattenute dalla banca al momento dell’erogazione, ne consegue che nel caso in cui non si arrivi all’erogazione nulla sarà dovuto. Per quanto riguarda la perizia, diverse banche ne richiedono il pagamento nel momento del sopralluogo da parte del perito. Infine, i premi assicurativi delle polizze associate al mutuo sono trattenuti dalla banca al momento dell’erogazione se tali polizze sono collocate dalla banca stessa. Nel caso in cui ci si rivolga al proprio assicuratore di fiducia, il premio dovrà essere pagato entro l’emissione della polizza, che dovrà avvenire prima della stipula del contratto di mutuo.