Come richiedere e ottenere un mutuo

Dopo aver identificato il mutuo più adatto alle proprie esigenze, è necessario effettuare una verifica di fattibilità, ossia determinare se, in linea di principio, ricorrano tutti i presupposti per una sua concreta erogazione. Si tratta di un passaggio molto utile, perché ci evita di perdere tempo in richieste quasi certamente non accoglibili dalla banca e di individuare preventivamente quegli istituti che, per le proprie politiche di credito, offrono maggiori chance di accettazione della nostra richiesta.

Anche la verifica di fattibilità può essere effettuata direttamente online su MutuiSupermarket.it, in modo del tutto gratuito. A tal fine è necessario compilare attentamente il modulo online di richiesta fattibilità, avendo cura di fornire i seguenti dati:

• dati anagrafici e reddituali di dettaglio, incluse eventuali posizioni di debito in essere dei richiedenti;
• dati dell'immobile posto a garanzia del finanziamento;
• dati di residenza e contatto.

Le informazioni fornite - anche se non supportate da documentazione di verifica - permettono di ottenere un primo parere di fattibilità del mutuo nell'arco di 24 ore. Tale parere viene fornito dalla banca sulla base di vari elementi, quali principalmente:

• rapporto tra rata del mutuo che si intende contrarre - più eventuali altri finanziamenti in essere - e reddito mensile netto dei richiedenti: generalmente tale rapporto non deve superare il 35-40% massimo;
• storia creditizia dei richiedenti che attesti regolarità nei pagamenti;
• presenza di eventuali garanti o fideiussori pronti a intervenire a sostegno del rimborso del mutuo;
• tipologia e caratteristiche dell'immobile offerto in garanzia.

Occorre chiarire che questo giudizio di fattibilità è preliminare e non vincolante, e che potrà essere confermato in via definitiva solo a fronte di una completa analisi istruttoria da parte della Banca che dovrà erogare il mutuo.

A seguito del parere di fattibilità positivo, è possibile compilare la domanda di mutuo, che dovrà essere consegnata alla banca insieme a una lista di documenti variabile in funzione di vari elementi, quali la finalità del mutuo, la natura del contratto di lavoro del richiedente o la tipologia dell'immobile fornito a garanzia del finanziamento.

Ricordiamo che normalmente le banche online - come ad esempio ING, WeBank, Widiba ed altre - svolgono il processo di istruttoria documentale a distanza (via telefono, e-mail e corriere espresso); le banche tradizionali con presenza sul territorio svolgono invece il processo di istruttoria direttamente in filiale.

Qui un esempio dei documenti che il richiedente dovrà fornire alla Banca per l'analisi istruttoria in caso di domanda di mutuo per acquisto casa.

• Documento d'identità e codice fiscale;
• Certificato di residenza;
• Stato di famiglia;
• Per richiedenti coniugati in regime di separazione dei beni: estratto dell'atto di matrimonio con annotazioni;
• Per richiedenti separati o divorziati: copia della sentanza del tribunale;
• Copia della Proposta d'acquisto dell'immogile o del compromesso firmato;
• Copia della planimetria e della visura catastale;
• Copia dell'ultimo atto di provenienza dell'immobile (ad esempio: l'ultimo atto di compravendita, o l'atto di succession ereditaria);
• Per i lavoratori dipendenti:
  • Copia delle ultime 2 buste paga;
  • Copia del modello CUD (e copia del modello 730 o modello Unico se presentato);
  • Estratto conto personale degli ultimi 3 mesi;
• Per i lavoratori autonomi e liberi professionisti:
  • Copie dei modelli Unico degli ultimi 2 anni;
  • Estratto della camera di commercio industria e artigianato (C.C.I.A.A.);
  • Copia del documento comprovante l'iscrizione all'albo di appartenenza;
  • Numero di attribuzione della partita I.V.A.;
  • Estratto conto personale degli ultimi 6 mesi.

Ricevuta la documentazione, la banca completa l'istruttoria entro un massimo di due settimane e fornisce al richiedente la delibera reddituale del mutuo, detta anche delibera definitiva salvo accertamenti sull'immobile. Per completare l'analisi e fornire la delibera definitiva, la banca provvede a:

• incaricare un proprio perito di fiducia per il sopralluogo dell'immobile e la redazione di una perizia di valutazione completa;
• contattare il notaio scelto dal richiedente (salvo il caso di mutuo di surroga, dove è la banca a sceglierlo) per ottenere la relazione notarile preliminare sull'immobile, documento che consente di accertare l'effettiva proprietà dell'immobile e l'assenza di iscrizioni e/o pregiudizievoli sullo stesso

Valutata positivamente la perizia dell'immobile e la relazione notaraile preliminare, la Banca conferma la disponibilità a fissare la stipula del mutuo. Generalmente, tra la prima richiesta di fattibilità e la stipula trascorrono da un minimo di 60 a un massimo di 90-120 giorni di calendario, per cui è sempre bene considerare questo lasso temporale prima di impegnarsi su una data definitiva per svolgere l'atto di acquisto di un immobile finanziato tramite mutuo. L'atto di mutuo ipotecario è firmato dal richiedente e dal procuratore della Banca di fronte al notaio, e prevede l'erogazione di una somma di denaro che il mutuatario si impegna a restituire con i dovuti interessi in rate mensili, secondo il piano di rimborso pattuito. Sull'immobile oggetto della compravendita viene iscritta un'ipoteca immobiliare a favore della banca, a garanzia del rimborso del mutuo erogato all'acquirente. Generalmente l'importo dell'ipoteca è compreso tra il 150% e il 200% dell'importo del mutuo, in quanto deve garantire non solo il capitale, ma anche gli interessi e le eventuali spese di giudizio che la banca potrebbe trovarsi a fronteggiare in caso di mancato rimborso. L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni dall'iscrizione, ma può essere rinnovata dalla banca nel caso in cui il mutuo abbia una durata superiore. All'estinzione del mutuo la banca deve comunque provvedere alla cancellazione dell'ipoteca senza costi per il cliente ai sensi della legge 40/2007.