Mutuo 100%

Con un mutuo è possibile finanziare una parte del valore dell'immobile o anche l'intero importo. In quest'ultimo caso entriamo nel campo dei "mutui al 100%". Si tratta di una nicchia di mercato, dato che la stragrande maggioranza dei mutui prevede il finanziamento di una percentuale compresa tra il 50% e l'80% del valore dell'immobile (loan to value). I "mutui con un loan to value al 100%", quelli in cui il finanziamento (loan) è pari al 100% del valore dell'immobile, sono una nicchia per due motivi:

• per le banche è più rischioso concederli, dato che solitamente il target di clienti che opta per questa soluzione non ha una liquidità iniziale costituita dal risparmio e quindi è facile che si tratti di giovani da poco entrati nel mercato del lavoro (una categoria di clienti considerata a medio-alto rischio dalle banche);
• per le banche è più costoso concederli perché le regole di Bankitalia obbligano gli istituti che concedono mutui superiori all'80% a stipulare una polizza assicurativa sulla parte eccedente tale soglia.

Queste due ragioni ci aiutano a capire anche perché i "mutui al 100" vengono collocati con uno spread (la percentuale lorda di ricarico sul finanziamento aggiunta dalla banca) più alto rispetto a mutui di importo inferiore. Il rating (cioè il livello di solvibilità) più basso del cliente che chiede questa soluzione, unitamente al costo dell'assicurazione obbligatoria, spingono gli istituti ad aumentare il prezzo, per coprirsi dai maggiori rischi e dai maggiori costi che questa tipologia di finanziamento comporta.

Non si può parlare di "mutui al 100%" senza parlare di perizia. La perizia è infatti la valutazione dell'immobile eseguita da un esperto. Solitamente le banche si avvalgono di un perito di fiducia che permette di stabilire quale è il valore effettivo dell'immobile per l'acquisto del quale il cliente richiede il mutuo. Il valore effettivo dell'immobile può anche essere differente da quello pagato per l'acquisto. Questo accade quando si acquista un immobile a un prezzo molto alto, in cui il valore pattuito con il venditore si discosta da quello di mercato. Non è una differenza di poco conto nel momento in cui si intende chiedere un mutuo, dato che la banca eroga il prestito sulla base del valore più basso tra quello stabilito dal perito e quello di acquisto.

Negli ultimi anni c'è stato un profondo cambiamento nell'offerta bancaria. Prima dello scoppio della crisi dei debiti sovrani dei Paesi della periferia dell'Eurozona (che ha contagiato l'Italia nel 2011) gli istituti di credito offrivano mutui con spread piuttosto simili (se non identici) a fronte di "loan to value" differenti. In sostanza, un mutuo al 50-60% costava quanto un mutuo all'80%. Mentre continuavano a essere più cari - per i motivi cui abbiamo fatto accenno - i mutui con un "loan to value" superiore all'80%. In seguito le banche hanno vissuto due fasi:

• tra il 2012 e il 2014 hanno ridotto notevolmente l'erogazione di mutui (l'erogato medio in Italia è sceso da 50 a 29 miliardi di euro l'anno)
• a partire dal 2015 sono tornate ad erogare mutui ma attuando la "strategia del pricing differenziato".

Questa strategia consiste nell'applicare spread proporzionalmente più cari al crescere del "loan to value". Un mutuo al 50% viene quindi venduto a un prezzo più basso rispetto a un mutuo all'80%. Allo stesso tempo, i mutui al 95%-100% sono diventati merce sempre più rara e sempre più cara, con una differenza che può raggiungere i 150-200 punti base (1,5%-2%) rispetto a un mutuo che resta al di sotto dell'80%. Come mai? La risposta è molto semplice: le banche sono tornate ad erogare mutui ma in modo molto più prudenziale. La crisi economica ha fatto aumentare il numero dei disoccupati e in molti casi si è tradotta in una svalutazione dei redditi degli aspiranti mutuatari. Di conseguenza le banche hanno assunto un atteggiamento più selettivo nei confronti della clientela, applicando prezzi differenziati funzione del livello di rischio dell'operazione, che cresce anche in relazione al "loan to value" richiesto.