Non sono molte
le banche disposte a finanziare oltre l'80% del valore di acquisto di un immobile, e anche le poche che lo fanno
propongono
soluzioni decisamente più costose - come tassi di interesse - rispetto ai
mutui destinati a coprire una percentuale di
valore inferiore all'80%. In linea generale,
le banche definiscono i propri livelli di spread in funzione della quota di valore
dell'immobile che il mutuatario è in grado di pagare con i propri risparmi. Tanto più questa quota aumenta, tanto più il rischio di
credito della banca si riduce e con esso, di conseguenza, anche lo spread; per contro, man mano che la percentuale di di intervento
della banca si avvicina al valore soglia dell'80% lo spread tenderà ad aumentare, e con esso il costo complessivo del mutuo.
In altre parole,
le banche applicano il cosiddetto "risk based pricing", una metodologia di determinazione del
prezzo di offerta del mutuo - spread di offerta sul mutuo -
in funzione del rischio di mancato rimborso da parte del mutuatario.
Analisi statistiche storiche hanno dimostrato infatti che
quando un mutuatario investe una parte considerevole dei suoi risparmi
nell'acquisto della casa, finanziando con propria liquidità ad esempio il 30-35% del prezzo di acquisto dell'immobile,
la probabilità
che non paghi regolarmente le rate diminuisce in maniera drastica. Quando invece il mutuatario finanzia l'acquisto della casa
interamente tramite il mutuo, sottoscrivendo appunto un mutuo al 100%, le analisi storiche dimostrano che questo mutuatario sia
statisticamente più soggetto a problemi di rimborso del
capitale preso a prestito.
Sulla base di queste evidenze, le banche hanno iniziato ad utilizzare
la percentuale di intervento del mutuo come indicatore del
rischio, tipicamente identificando come
soglie che fanno “scattare” l'aumento dello spread i valori
del LTV del 60%, del 70% e
dell'80%.
Il consiglio quindi è chiaro: se state per richiedere un mutuo che va a coprire il 71% o il
61% del
valore dell'immobile,
provate a
richiedere un importo di mutuo leggermente inferiore... potreste essere positivamente sorpresi dal risparmio ottenibile in termini di
minore tasso di interessi e quindi minore costo complessivo del finanziamento.