Mutuo 100%

Finanziamento completo sull'acquisto della casa

Il mutuo in pillole: Il mutuo 100%

Cosa si intende per mutuo 100%?
È il mutuo che copre l'intero valore dell'immobile, così come determinato dalla perizia o dal prezzo di acquisto, se inferiore. La percentuale di valore dell'immobile viene definita come loan to value.

Oggi è ancora possibile stipulare un mutuo 100%?
, soprattutto per i più giovani, ma in questo momento solo a tasso variabile. Il mutuo 100 risulta accessibile ai giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro, beneficiari prioritari del fondo di garanzia CONSAP. Per gli over 36, le offerte di mutui di questo tipo sono più onerose e più rare, perché comportano un maggior rischio per la banca che li eroga.

Il mutuo 100% comporta costi maggiori?
In generale, ad una percentuale di valore finanziato superiore corrisponde un più alto rischio di mancato rimborso del mutuo e, conseguentemente, un maggiore spread. Inoltre, la banca ha l'obbligo di assicurare la parte di capitale erogato eccedente l'80% del valore dell'immobile, fatto che incide inevitabilmente sul costo finale per il mutuatario. Queste considerazioni, però, valgono solo in parte per i mutui CONSAP, dove buona parte della garanzia viene prestata dal fondo.

Stipulare un mutuo 100% conviene?
Al netto dei mutui giovani con garanzia CONSAP, possiamo dire che spesso il mutuo integrale non è una soluzione conveniente, perché Il guadagno della banca, ossia lo spread, aumenta con l'aumentare del loan-to-value, ossia la percentuale del costo di acquisto che si intende finanziare. Di conseguenza, un mutuo 100% costerà molto di più rispetto ad uno che copre il 60% o 80% del valore dell'immobile.
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di | 11 Novembre 2022
Il mutuo 100 o mutuo integrale è il finanziamento che copre l'intero importo necessario all'acquisto dell'immobile. Si tratta di una soluzione accessibile soprattutto con riferimento ai giovani, per i quali è sempre più difficile riuscire a mettere da parte la somma necessaria per l'acconto sull'acquisto della prima casa. Grazie alle politiche di potenziamento del Fondo di Garanzia Consap, infatti, gli istituti di credito sono tornati a concedere i mutui integrali con maggiore frequenza, rendendo possibile la realizzazione del sogno della prima casa da parte di molti giovani mutuatari.

È doveroso precisare che in questo momento, caratterizzato dal rincaro del costo del denaro e dalla conseguente ripresa dei tassi di interesse dei mutui, gli istituti di credito concedono mutui CONSAP unicamente a tasso variabile. La normativa attuale, pensata per fluttuazioni dei tassi di interesse molto meno marcate rispetto a quelle che stiamo vivendo, finisce per imporre un limite massimo di TAEG per i mutui a tasso fisso del tutto insostenibile per gli istituti di credito. È possibile e auspicabile che il nuovo esecutivo adotti i necessari provvedimenti per rivedere il meccanismo che determina questo tetto massimo basandosi sulla media dei tassi rilevata nel trimestre precedente, magari utilizzando come criterio delle proiezioni più realistiche, che tengano conto della particolare congiuntura macro-economica e degli aumenti del costo del denaro annunciati dalla BCE - un ulteriore aumento dello 0,75% è stato disposto il 27 ottobre 2022.
MUTUO IN PILLOLE
Il mutuo 100%
Cosa si intende per mutuo 100%?
È il mutuo che copre l'intero valore dell'immobile, così come determinato dalla perizia o dal prezzo di acquisto, se inferiore. La percentuale di valore dell'immobile viene definita come loan to value.

Oggi è ancora possibile stipulare un mutuo 100%?
, soprattutto per i più giovani, ma in questo momento solo a tasso variabile. Il mutuo 100 risulta accessibile ai giovani under 36 con ISEE non superiore a 40.000 euro, beneficiari prioritari del fondo di garanzia CONSAP. Per gli over 36, le offerte di mutui di questo tipo sono più onerose e più rare, perché comportano un maggior rischio per la banca che li eroga.

Il mutuo 100% comporta costi maggiori?
In generale, ad una percentuale di valore finanziato superiore corrisponde un più alto rischio di mancato rimborso del mutuo e, conseguentemente, un maggiore spread. Inoltre, la banca ha l'obbligo di assicurare la parte di capitale erogato eccedente l'80% del valore dell'immobile, fatto che incide inevitabilmente sul costo finale per il mutuatario. Queste considerazioni, però, valgono solo in parte per i mutui CONSAP, dove buona parte della garanzia viene prestata dal fondo.

Stipulare un mutuo 100% conviene?
Al netto dei mutui giovani con garanzia CONSAP, possiamo dire che spesso il mutuo integrale non è una soluzione conveniente, perché Il guadagno della banca, ossia lo spread, aumenta con l'aumentare del loan-to-value, ossia la percentuale del costo di acquisto che si intende finanziare. Di conseguenza, un mutuo 100% costerà molto di più rispetto ad uno che copre il 60% o 80% del valore dell'immobile.

# 1 - Mutui 100% giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro

Grazie alle norme introdotte nel periodo pandemico, l'accesso prioritario al fondo di garanzia Consap è stato esteso a tutti gli under 36 con ISEE fino a 40.000 euro. Il fondo garantisce fino a 250.000 euro per l'acquisto della prima casa, fermo restando che, se il mutuo finanzia una percentuale del valore dell'immobile superiore all'80%, la garanzia non andrà oltre tale valore percentuale. In pratica, per l'acquisto di un immobile con mutuo integrale il fondo CONSAP offrirà garanzia fino all'80% dell'importo finanziato.

Il principale difetto dei mutui 100% è sempre stato lo spread applicato dalle banche, che tende a salire in misura significativa quando la somma finanziata supera l’80% del valore dell'immobile. Ciò si spiega con la necessità di compensare economicamente il maggior rischio del credito, che però viene meno nel momento in cui parte rilevante della garanzia risulta offerta dallo Stato. Per questa ragione, il mutuo 100 CONSAP rappresenta un’opportunità per i giovani, che possono accedere a tassi vantaggiosi - rispetto agli standard di mercato - pur finanziando l'intero importo dell'acquisto e godere delle altre agevolazioni previste dalla normativa fino alla fine del 2022 (in assenza di proroghe disposte dall’esecutivo) quali l'esenzione dal versamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali e lo sconto del 50% sulle spese notarili.

#2 - Mutuo integrale negli altri casi

Per chi non rientra nella categoria dei beneficiari privilegiati è possibile ottenere un mutuo al 100%? In determinate circostanze l'opzione del mutuo integrale resta possibile, ma in assenza di garanzia CONSAP molti istituti tendono a concedere mutui per LTV inferiori al 100%. In ogni caso, quando si supera la soglia dell’80% i costi aumentano in misura significativa a causa di una serie di elementi, primo fra tutti il rischio legato al mancato rimborso delle rate da parte del mutuatario.
Per gli aspiranti mutuatari over 36, in assenza di garanzia Consap, dopo una valutazione della situazione economica, la banca può richiedere garanzie aggiuntive, in assenza delle quali il mutuo può non essere concesso. In linea generale, pertanto, l'opzione del mutuo integrale per gli over 36 deve essere valutata con attenzione, perché in molti casi potrebbe risultare preferibile orientarsi verso un'altra soluzione, ad esempio la scelta di un immobile di valore inferiore finanziabile con un mutuo dal Loan To Value non superiore all'80%.
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