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Il finanziamento dell'intero prezzo di acquisto della casa: la riduzione dell'offerta, i costi da sostenere e l'andamento della domanda negli utlimi anni

Scheda Pratica di
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Mutui al 100%: perchè sono sempre più rari

Il mutuo al 100% è un particolare tipo di mutuo che per importo erogato va a coprire il 100% del prezzo di acquisto dell'immobile a cui si è interessati. Il mutuo al 100% permette, quindi, al nuovo mutuatario di acquistare un immobile senza dover investire alcun risparmio. Gli unici costi che il richiedente del mutuo al 100% dovrà sopportare saranno le spese iniziali del mutuo, normalmente non finanziate dalla banca (spese di perizia dell'immobile, di istruttoria mutuo e assicurazione immobile) e le spese notarili per gli atti di mutuo e di compravendita.

Quando l'istituto di credito eroga un mutuo al 100%, tipicamente eroga un finanziamento di importo uguale al valore dell'immobile, dove per valore dell'immobile deve intendersi il minore fra:

  • il prezzo dichiarato dall'acquirente, ossia il valore riportato nel compromesso di acquisto dell'immobile
  • il valore di perizia tecnica, valore che un soggetto incaricato dalla banca rileverà a valle di una ispezione dell'immobile con sopralluogo.

I mutui al 100% comportano un elevato livello di rischio per le banche che erogano questo tipo di finanziamento, principalmente da legarsi al profilo tipico di richiedente, caratterizzato da:

  • una ridotta capacità di risparmio
  • un approccio all'acquisto casa differente dall'approccio di investimento autonomo (che normalmente comporta un'attaccamento superiore all'immobile e una forte volontà di far fruttare il proprio investimento effettuato)
  • mancanza di figure (normalmente familiari) che intervengano a supporto dell'acquisto dell'immobile e che quindi possano ricoprire il ruolo di garanti del mutuo erogato.

Storicamente il "tasso di default" (la percentuale dei casi in cui il debitore ha interrotto il rimborso del finanziamento) per i mutui al 100% è risultato sempre notevolmente superiore rispetto a quello registrato per mutui che finanziano sino all'80% del valore dell'immobile. L'elevato rischio di credito comporta quindi un atteggiamento di estrema cautela da parte delle banche eroganti che:

  • per contenere il rischio di credito, svolgono analisi istruttorie particolarmente approfondite sulla situazione reddituale del richiedente, erogano mutui con importo massimo sino a 200.000 euro e durate massime sino a 20-25 anni, considerano finanziamenti che presentano una rata massima non superiore al 25-30% del reddito mensile netto dei richiedenti
  • per potersi coprire dall'elevato rischio di credito, applicano spread significativamente più elevati rispetto a mutui tradizionali e richiedono garanzie aggiuntive ai mutuatari sotto forma di sottoscrizione di una o più polizze assicurative integrative: non solo la polizza fideiussoria (o "mortgage insurance") ma anche ulteriori polizze contro il rischio di perdita lavoro, di invalidità temporanea o permanente o polizza vita.

La crisi economica iniziata nell'estate del 2011, che nel giro di pochi mesi ha quasi triplicato il costo di approvvigionamento della liquidità da parte del sistema bancario italiano, ha spinto gli istituti di credito a ridurre in maniera drastica le erogazioni di nuovi mutui rivolti a privati e famiglie. Nel nuovo contesto di crisi finanziaria, le erogazioni di nuovi mutui ipotecari si sono contratte di quasi il 50% nel 2012 rispetto al 2011, e i mutui caratterizzati da un livello di rischio medio più elevato, in primis i mutui al 100%, sono stati rapidamente eliminati dalle offerte prodotto delle banche. Le erogazioni dei mutui al 100% sono andate via via scomparendo dal mercato, e oggi - fine 2013 - sono poche le banche a proporre mutui che finanziano sino al 100% del valore dell'immobile; fra queste segnaliamo il Gruppo Intesa Sanpaolo e i suoi Mutui Domus Offerta Super Flash dedicati ai giovani sino ai 35 anni e Mutui Domus sino al 95% per chi ha già compiuto 35 anni.

Mutui al 100% e la "Mortgage Insurance"

L'articolo 38 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia (DL 385/1993) definisce il credito fondiario come "la concessione da parte di banche di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili". Perchè un mutuo possa rientrare nella categoria dei mutui fondiari, è necessario che vengano rispettati tre requisiti di fondarietà:

  • Iscrizione di ipoteca sull'immobile di primo grado
  • Durata del mutuo non inferiore ai 18 mesi
  • Mutuo non superiore all'80% del valore immobiliare, salvo in presenza di specifiche garanzie o polizze integrative.

Nel momento in cui gli istituti di credito erogano un finanziamento con requisiti di fondarietà, possono beneficiare di maggiori tutele in caso di mancato rimborso da parte del mutuatario debitore. Per erogare mutui al 100% le banche richiedono quindi la sottoscrizione di una polizza fideiussoria, una copertura assicurativa sul rimborso del mutuo a favore della banca, detta in inglese "mortgage insurance".

Le polizze "mortgage insurance" - a copertura del rischio di credito per mutui sino al 100% - hanno un costo molto elevato che può arrivare ad essere fra l'1,5% e il 4% dell'importo del mutuo. Normalmente il costo di questa polizza è incluso nello spread del mutuo, quindi il mutuatario non dovrà sostenere il pagamento di un premio assicurativo iniziale, ma sopporterà solamente rate maggiorate durante il corso di rimborso del proprio mutuo. Un mutuo al 100% può generalmente presentare uno spread superiore dello 0,75% - 2,00% rispetto ad un mutuo standard che finanzia sino all'80% del valore dell'immobile. In altre parole, il maggiore rischio di chi presta denaro va remunerato con maggiori rendimenti.

La domanda e l'offerta di Mutui al 100% dal 2002 al 2013

I mutui "ad alto LTV" - LTV è l'acronimo di Loan To Value, ossia il rapporto fra l'importo del mutuo erogato e il valore dell'immobile offerto in garanzia del finanziamento - sono quei mutui che vanno a finanziare oltre l'80% del valore dell'immobile. I mutui ad alto LTV nascono nei mercati dei mutui ai privati anglosassoni e vengono importati in Italia a partire dall'anno 2000.

Negli anni 2003-2004 raggiungono il massimo livello di popolarità: i mutui con percentuale di finanziamento dell'immobile superiore all'80% - e sino al 100% - arrivano a spiegare circa il 15% del totale delle nuove erogazioni di mutui a privati e famiglie. Nel tempo la percentuale delle erogazioni con LTV maggiore dell'80% si riduce progressivamente: dopo la prima crisi finanziaria del 2008, tale percentuale arriva nel 2007 a spiegare circa l'8% delle nuove erogazioni di mutuo e, a valle della seconda crisi finanziaria del 2011, nel 2012 e prima parte del 2013 si riduce ulteriormente sino a spiegare circa il 5% del totale nuove operazioni (dati fonte Assofin).

All'interno della classe di mutui ad alto LTV, la tipologia di mutui al 100% - i mutui che vanno a finanziare il totale del valore di acquisto dell'immobile - spiega nella prima parte del 2013 meno dell'1% del totale delle nuove erogazioni. Storicamente, il mutuo al 100% veniva tipicamente richiesto da giovani senza risparmi da investire nell'acquisto della propria prima casa - che preferivano un mutuo al 100% alla scelta di prendere in affitto l'abitazione di residenza - o da cittadini non italiani residenti in Italia anch'essi senza capacità di investimento che optavano per una rata del mutuo al posto di un canone di affitto. Queste tipologie di richiedenti, caratterizzate da un elevato livello di rischio di credito, sono state fra le prime ad essere colpite dalla stretta creditizia seguente le crisi finanziarie del 2008 e del 2011 (quest'ultima ancora in corso ad oggi). Fra i pochi istituti di credito presenti sul mercato con offerte di mutuo ad alto LTV e mutui al 100% segnaliamo il Gruppo Intesa Sanpaolo e il Gruppo Credem.

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