Estinzione anticipata mutuo: conviene?

Il mutuo è un contratto molto lungo - in Italia, in media, ha una durata di 25 anni - e, conseguentemente, abbraccia varie fasi della nostra vita personale e professionale. Di conseguenza, accade spesso che la propria capacità reddituale migliori nel corso del tempo e che, pertanto, quello che prima ci sembrava un debito importante, quando non opprimente, ci appaia sempre più gestibile con il passare del tempo. Può anche capitare di trovarsi improvvisamente a disposizione una liquidità importante (la vendita di un bene, un'eredità o magari, anche se questo caso è molto raro, una vincita alla lotteria). In tutte queste situazioni, è possibile ritrovarsi a valutare la possibilità di rimborsare in tutto o in parte il proprio mutuo, riducendo o eliminando l'esborso mensile.
Grazie al decreto Bersani del 2007 - che ha introdotto una serie di liberalizzazioni e, in tema mutui, anche la surroga gratuita - le banche non possono più applicare delle penali su rimborsi parziali o integrali del debito residuo prima della scadenza del mutuo. Una novità importante che ha stimolato anche il mercato della portabilità dei mutui (surroghe, sostituzioni) dove di fatto si estingue un vecchio mutuo e se ne apre uno nuovo a migliori condizioni. Con le vecchie regole la surroga non avrebbe potuto essere gratuita, in quanto l'estinzione anticipata del mutuo da surrogare avrebbe comportato il pagamento di una penale

La novità è entrata in vigore a febbraio 2007. Cosa accade per coloro che in questo momento stanno pagando un mutuo stipulato prima, e nel cui contratto è prevista quindi una penale. Il decreto Bersani ha agito in modo parzialmente retroattivo - cioè ha stabilito delle regole anche per questi mutui, stabilendo che le penali previste debbano adeguarsi a queste nuove soglie, in relazione alla tipologia del tasso:

• per i mutui a tasso variabile: penale massima dello 0,50% per estinzione del mutuo prima del terz'ultimo anno, 0,20% durante il terz'ultimo anno e 0% negli ultimi 2 anni (se invece la penale in contratto risulta già minore del nuovo limite massimo stabilito dal decreto, si ottiene uno sconto della penale di estinzione dello 0,20% rispetto a quanto concordato in contratto con la banca);
• per i mutui a tasso fisso: se stipulati prima del 31 dicembre 2000, valgono i limiti applicabili ai mutui a tasso variabile; per i mutui stipulati successivamente, la penale massima è dell'1,90% per estinzione durante la prima metà della durata del mutuo, dell'1,50% per estinzione dalla metà del rimborso del mutuo al quart'ultimo anno, 0,20% durante il terz'ultimo anno, 0% negli ultimi 2 anni (se invece la penale in contratto risulta già minore dei nuovi limiti massimi stabiliti dal decreto, si ottiene uno sconto della penale di estinzione dello 0,25% per penali contrattuali uguali o superiori all'1,25% e dello 0,15% per penali contrattuali inferiori all'1,25%);
• per i mutui a tasso misto: se al momento dell'estinzione è in corso l'ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, se invece è in corso l'ammortamento a tasso fisso valgono i limiti applicati ai mutui a tasso fisso.

Nel caso in cui il contratto di mutuo in essere preveda delle penali di estinzioni superiori ai limiti dettati dalla nuova normativa, il mutuatario può richiedere alla banca la riduzione delle penali fino ai livelli massimi consentiti. La legge non consente in alcun modo alla banca di rifiutare l'adeguamento alla penale massima.

È la domanda classica che molti mutuatari si pongono, potrebbe essere riassunta in questo modo: "Ho 10.000 euro in banca: mi conviene estinguere parzialmente il mutuo o mi conviene metterli su un conto di deposito che con un vincolo di 24 mesi offre nel 2019 un tasso lordo annuale intorno al 2%?"

Per offrire una risposta è necessario comparare il risparmio sugli interessi ottenuto con l'estinzione parziale del mutuo e il guadagno prospettato dall'investimento dei 10.000 euro su un conto di deposito. Qualora il risparmio sugli interessi passivi sia maggiore rispetto al guadagno su quelli attivi, converrà senz'altro l'estinzione parziale del mutuo, viceversa sarà opportuno investire la somma in un conto di risparmio.

Questo calcolo richiede una simulazione piuttosto articolata prendendo in considerazione diversi elementi (scarica il file in excel per simulare gli scenari e valutare la convenienza dell'estinzione parziale di un mutuo con piano di ammortamento francese classico):

• il tasso di interesse del mutuo (TAN): quanto è più alto il tasso di interesse finito del mutuo, maggiore sarà la convenienza di utilizzare i 10.000 euro di liquidità per ridurre il debito residuo;
• il momento della vita del mutuo in cui si decide di effettuare il rimborso parziale del capitale (per esempio su un mutuo di 20 anni, dopo 1 anno, 5 anni o 15 anni): chiaramente prima si effettua il rimborso parziale del capitale durante il piano di ammortamento del mutuo, maggiore sarà il beneficio in termini di minori interessi e quindi il risparmio totale da rimborso parziale anticipato;
• il tasso di interesse netto del conto di deposito sulla durata dell'investimento: in un calcolo di rendimento bisogna considerare che la somma investita produce interessi che possono essere normalmente capitalizzati su base annuale per un conto di deposito (quindi gli interessi maturati a fine del primo anno possono essere re-investiti assieme al capitale investito inizialmente sull'anno seguente e così via, di anno in anno); per effettuare una comparazione risparmio interessi passivi vs guadagno interessi attivi, dovremmo ipotizzare di investire i 10.000 euro per un numero di anni pari al numero di anni di durata residua del mutuo a valle del rimborso parziale; per cui, se a seguito dell'estinzione parziale del mutuo restano 120 rate mensili, devo ipotizzare l'investimento in un conto di deposito per una durata di 120 mesi; da cui diventa importante non solo osservare il tasso di interesse netto del conto di deposito ad oggi, ma stimare il tasso medio netto annuale che il conto di deposito mi potrà garantire sulla durata dell'investimento, per esempio 120 mesi; il tasso di interesse di un conto deposito può essere oggi pari al 1% lordo ma potrebbe essere pari al 1,5-2,0% medio netto su un arco temporale di 10-20 anni; chiaramente più è alto questo valore e più è alto il numero di anni di investimento (quindi di capitalizzazione degli interessi maturati), maggiore sarà il rendimento legato all'investimento dei 10.000 euro in un conto deposito.

Facciamo un esempio: in caso di mutuo con piano di ammortamento francese classico su 20 anni con TAN fisso del 4,0% e tasso di interesse attivo medio netto del 2,0%, se il rimborso di 10.000 euro avviene dopo 6 anni di ammortamento del mutuo, rimborsare parzialmente il debito residuo del mutuo risulta essere la scelta più conveniente. È necessario sottolineare, però, che il guadagno è molto ridotto, pari a circa 120 euro complessivi. L'analisi cambia se si utilizza un tasso di interesse attivo medio netto superiore al 2% (sempre a parità di altre variabili): se il tasso di interesse attivo netto è pari al 2,5% per esempio (difficile ipotizzarlo in quanto vorrebbe dire avere un tasso lordo annuale sopra il 1% per periodi di tempo molto estesi pari alla durata residua del mutuo a valle del rimborso parziale), la convenienza è nell'investire nel conto di deposito e si otterrebbe in tal caso un guadagno da estinzione anticipata pari a oltre 1.000 euro.

Scarica il file excel per simulare i diversi casi di rimborso anticipato utilizzando il piano di ammortamento francese classico.