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Estinzione anticipata mutuo: conviene? Guida completa e informazioni sulle penali

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Estinzione anticipata mutuo: conviene? Guida completa e informazioni sulle penali

Estinzione anticipata mutuo: conviene? Guida completa e informazioni sulle penali

Il rimborso anticipato parziale o totale: quanto cosa, che impatti ha sulla rata del mutuo, conviene sempre estinguere il mutuo con i propri risparmi?

Scheda Pratica di
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Le penali di estinzione anticipata del mutuo

Il rimborso anticipato del mutuo è sempre un'opportunità interessante da valutare in quanto permette al mutuatario di risparmiare i costi per interessi delle future rate del proprio mutuo. É necessario però considerare l'eventuale costo della penale di estinzione anticipata del mutuo, penale definita contrattualmente come una percentuale del capitale rimborsato alla banca, questo sia in caso di estinzione parziale o integrale del mutuo. A seguito del Decreto Bersani del Gennaio 2007, le penali di estinzione anticipata sono state eliminate per tutti i nuovi contratti di mutuo - con finalità acquisto casa e ristrutturazione - sottoscritti dal febbraio 2007 in avanti.

Lo stesso decreto ha definito inoltre un limite massimo per le penali di estinzione dei contratti di mutuo - con finalità acquisto casa e ristrutturazione - stipulati antecedentemente al 2 aprile 2007:

  • per i mutui a tasso variabile: penale massima dello 0,50% per estinzione del mutuo prima del terz'ultimo anno, 0,20% durante il terz'ultimo anno e 0% negli ultimi 2 anni (se invece la penale in contratto risulta già minore del nuovo limite massimo stabilito dal decreto, si ottiene uno sconto della penale di estinzione dello 0,20% rispetto a quanto concordato in contratto con la banca);
  • per i mutui a tasso fisso: se stipulati prima del 31 dicembre 2000, valgono i limiti applicabili ai mutui a tasso variabile; per i mutui stipulati successivamente, la penale massima è dell'1,90% per estinzione durante la prima metà della durata del mutuo, dell'1,50% per estinzione dalla metà del rimborso del mutuo al quart'ultimo anno, 0,20% durante il terz'ultimo anno, 0% negli ultimi 2 anni (se invece la penale in contratto risulta già minore dei nuovi limiti massimi stabiliti dal decreto, si ottiene uno sconto della penale di estinzione dello 0,25% per penali contrattuali uguali o superiori all'1,25% e dello 0,15% per penali contrattuali inferiori all'1,25%);
  • per i mutui a tasso misto: se al momento dell'estinzione è in corso l'ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, se invece è in corso l'ammortamento a tasso fisso valgono i limiti applicati ai mutui a tasso fisso.

Nel caso in cui il contratto di mutuo in essere preveda delle penali di estinzioni superiori ai limiti dettati dalla nuova normativa, il mutuatario può richiedere alla banca la riduzione delle penali fino ai livelli massimi consentiti. La legge non consente in alcun modo alla banca di rifiutare l'adeguamento alla penale massima.

Rata del mutuo: come cambia in caso di estinzione parziale del mutuo

Nel caso in cui non si abbia a disposizione sufficiente liquidità per procedere ad una estinzione integrale del proprio mutuo, si può sempre procedere ad una estinzione parziale. In tal caso, è bene sapere che la rata e la durata del mutuo potranno variare in differenti modi a secondo di come viene calcolato il piano di ammortamento dalla banca erogante:

  • mutuo con piano di ammortamento francese "classico" (con quote capitale ricalcolate ogni mese): la rata si riduce significativamente (viene ad essere ricalcolato un nuovo piano di ammortamento che "spalma" la restituzione del capitale residuo sulla durata residua del mutuo) mentre non varia la durata residua del mutuo;
  • mutuo con piano di ammortamento francese "modificato" (con quote di capitale calcolate al tasso iniziale e "congelate" per l'intera durata del mutuo): l'estinzione parziale comporta la riduzione della durata del mutuo, per un numero di rate la cui somma delle quote capitale è uguale al capitale rimborsato anticipatamente, mentre il valore della rata diminuisce in maniera ridotta.

La differenza di piano di ammortamento del proprio mutuo in essere è importante in quanto in un caso - mutuo con rimborso francese classico - l'estinzione parziale permette di ridurre significativamente la rata del mutuo senza modificarne la durata residua, e in un altro - mutuo con rimborso francese modificato - l'estinzione parziale permette di accorciare la durata del mutuo, riducendo solo marginalmente l'importo della rata (nella rata le quote capitale rimarranno invariate e cambieranno solo le quote interessi che diminuiranno in quanto calcolate sul nuovo debito residuo di minore importo).

Ti ricordiamo che puoi in ogni momento utilizzare il nostro calcolatore Calcola la nuova rata dopo il rimborso parziale del mutuo per verificare a quanto ammonterebbe la tua nuova rata del mutuo in caso di estinzione parziale del mutuo.

Ho 10.000 euro in banca, mi conviene rimborsare parzialmente il mutuo?

La domanda classica che molti mutuatari si pongono, potrebbe essere riassunta in questo modo: "Ho 10.000 euro in banca: mi conviene estinguere parzialmente il mutuo o mi conviene metterli su un conto di deposito che oggi offre un tasso lordo annuale intorno al 3%?"

Per fornire una risposta razionale, è necessario comparare la spesa per interessi "risparmiata" a valle dell'estinzione parziale del mutuo per 10.000 euro e il rendimento da interessi attivi "guadagnato" a valle dell'investimento dei 10.000 euro in un conto di deposito. Se il risparmio di interessi passivi è maggiore del guadagno da interessi attivi è chiaramente una buona mossa estinguere parzialmente il mutuo, se è vero il contrario è chiaramente una buona mossa investire in un conto di risparmio.

Per calcolare il risparmio e il guadagno collegati all'utilizzo della liquidità di 10.000 euro, bisogna effettuare una simulazione piuttosto articolata che prende in considerazione diversi elementi (scarica il file in excel per simulare gli scenari di convenienza rimborso mutuo in caso di mutuo con piano di ammortamento francese classico):

  • il tasso di interesse del mutuo (TAN): quanto è più alto il tasso di interesse finito del mutuo, maggiore sarà la convenienza di utilizzare i 10.000 euro di liquidità per rimborsare il debito residuo del mutuo;
  • il momento temporale all'interno del piano di rimborso del proprio mutuo in cui si decide di effettuare il rimborso parziale del capitale (per esempio su un mutuo di 20 anni, dopo 1 anno, 5 anni o 15 anni): chiaramente prima si effettua il rimborso parziale del capitale durante il piano di ammortamento del mutuo, maggiore sarà il beneficio in termini di minori interessi e quindi il risparmio totale da rimborso parziale anticipato;
  • il tasso di interesse netto del conto di deposito sulla durata dell'investimento: in un calcolo di rendimento bisogna considerare che la somma investita produce interessi che possono essere normalmente capitalizzati su base annuale per un conto di deposito (quindi gli interessi maturati a fine del primo anno possono essere re-investiti assieme al capitale investito inizialmente sull'anno seguente e così via di anno in anno); per effettuare una comparazione risparmio interessi passivi vs guadagno interessi attivi, dovremmo ipotizzare di investire i 10.000 euro per un numero di anni pari al numero di anni di durata residua del mutuo a valle del rimborso parziale; per cui se a valle dell'estinzione parziale del mutuo, la durata residua del mutuo è pari a 120 mesi, devo ipotizzare l'investimento in un conto di deposito per una durata di 120 mesi; da cui diventa importante non solo osservare il tasso di interesse netto del conto di deposito ad oggi, ma stimare il tasso medio netto annuale che il conto di deposito mi potrà garantire sulla durata dell'investimento, per esempio 120 mesi; il tasso di interesse di un conto deposito può essere oggi pari al 3% lordo ma potrebbe essere pari al 1,5-2,0% medio netto su un arco temporale di 10-20 anni; chiaramente più è alto questo valore e più è alto il numero di anni di investimento (quindi di capitalizzazione degli interessi maturati), maggiore sarà il rendimento legato all'investimento dei 10.000 euro in un conto deposito.

Facciamo un esempio: in caso di mutuo con piano di ammortamento francese classico su 20 anni con TAN fisso del 4,0% e tasso di interesse attivo medio netto del 2,0%, se il rimborso di 10.000 euro avviene dopo 6 anni di ammortamento del mutuo, rimborsare parzialmente il debito residuo del mutuo risulta essere la scelta più conveniente. È necessario sottolineare però che il guadagno è molto ridotto, pari a circa 120 euro complessivi. L'analisi cambia se si utilizza un tasso di interesse attivo medio netto superiore al 2% (sempre a parità di altre variabili): se il tasso di interesse attivo netto è pari al 2,5% per esempio (difficile ipotizzarlo in quanto vorrebbe dire avere un tasso lordo annuale sopra il 3% per periodi di tempo molto estesi pari alla durata residua del mutuo a valle del rimborso parziale), la convenienza è nell'investire nel conto di deposito e si otterrebbe in tal caso un guadagno da estinzione anticipata pari a oltre 1.000 euro.

Scarica il file excel per simulare i diversi casi di rimborso anticipato utilizzando il piano di ammortamento francese classico.

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