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L’estinzione anticipata totale del mutuo: conviene davvero?

Il mutuo è un contratto molto lungo. Per un italiano in media si tratta di 25 anni. Quindi abbraccia varie fasi della nostra vita. Dal momento in cui magari siamo da poco entrati nel mercato del lavoro fino alla nostra piena maturazione professionale. Può capitare di frequente quindi che la nostra capacità reddituale migliori nel corso del tempo e che quindi quello che prima ci sembrava un grande debito si rivela via via più gestibile. Oppure può capitare che riceviamo improvvisamente una liquidità importante (per eredità o magari, anche se questo caso è molto raro, per una vincita alla lotteria). In ogni caso, può capitare quindi che nel corso della vita del mutuo abbiamo la possibilità di scegliere, in virtù di una liquidità aggiuntiva, se:
  • rimborsare una parte del debito residuo
  • estinguere il debito residuo
Grazie al decreto Bersani del 2007 - che ha introdotto una serie di liberalizzazioni e, in tema mutui, anche la surroga gratuita - le banche non possono più applicare delle penali su rimborsi parziali o integrali del debito residuo prima della scadenza del mutuo. Una novità importante che ha stimolato anche il mercato della portabilità dei mutui (surroghe, sostituzioni) dove difatti si estingue un vecchio mutuo e se ne apre uno nuovo. Con le vecchie regole la surroga non sarebbe potuta essere gratuita, essendo presenti delle penali.

La novità è entrata in vigore a febbraio 2007. Cosa accade per coloro che in questo momento stanno pagando un mutuo stipulato prima, e nel cui contratto è prevista quindi una penale. Il decreto Bersani ha agito in modo parzialmente retroattivo - cioè ha stabilito delle regole anche per questi mutui, stabilendo che le penali previste debbano adeguarsi a queste nuove soglie, in relazione alla tipologia del tasso:
  • per i mutui a tasso variabile: penale massima dello 0,50% per estinzione del mutuo prima del terz'ultimo anno, 0,20% durante il terz'ultimo anno e 0% negli ultimi 2 anni (se invece la penale in contratto risulta già minore del nuovo limite massimo stabilito dal decreto, si ottiene uno sconto della penale di estinzione dello 0,20% rispetto a quanto concordato in contratto con la banca);
  • per i mutui a tasso fisso: se stipulati prima del 31 dicembre 2000, valgono i limiti applicabili ai mutui a tasso variabile; per i mutui stipulati successivamente, la penale massima è dell'1,90% per estinzione durante la prima metà della durata del mutuo, dell'1,50% per estinzione dalla metà del rimborso del mutuo al quart'ultimo anno, 0,20% durante il terz'ultimo anno, 0% negli ultimi 2 anni (se invece la penale in contratto risulta già minore dei nuovi limiti massimi stabiliti dal decreto, si ottiene uno sconto della penale di estinzione dello 0,25% per penali contrattuali uguali o superiori all'1,25% e dello 0,15% per penali contrattuali inferiori all'1,25%);
  • per i mutui a tasso misto: se al momento dell'estinzione è in corso l'ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, se invece è in corso l'ammortamento a tasso fisso valgono i limiti applicati ai mutui a tasso fisso.

Nel caso in cui il contratto di mutuo in essere preveda delle penali di estinzioni superiori ai limiti dettati dalla nuova normativa, il mutuatario può richiedere alla banca la riduzione delle penali fino ai livelli massimi consentiti. La legge non consente in alcun modo alla banca di rifiutare l'adeguamento alla penale massima.

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Il rimborso anticipato del mutuo, integrale o parziale che sia, è sempre un’opportunità interessante da valutare in quanto permette di risparmiare i costi per interessi delle future rate del mutuo. Se si hanno a disposizione i fondi, è necessario considerare la convenienza del rimborso del proprio mutuo verso l'investimento dei fondi in impieghi alternativi a rischio zero (come per esempio l'investimento in conti di risparmio). Se il rendimento dell'investimento alternativo è inferiore ai costi per interessi che potrebbero essere eliminati nel momento del rimborso, la scelta razionale è sempre quella di rimborsare il proprio mutuo in essere. Calcola l'ammontare della nuova rata del mutuo dopo il rimborso alla tua banca di una parte del debito residuo.

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L’estinzione anticipata totale del mutuo: conviene davvero?
Il mutuo è un contratto molto lungo. Per un italiano in media si tratta di 25 anni. Quindi abbraccia varie fasi della nostra vita. Dal momento in cui magari siamo da poco entrati nel mercato del lavoro fino alla nostra piena maturazione professionale. Può capitare di frequente quindi che la nostra capacità reddituale migliori nel corso del tempo e che quindi quello che prima ci sembrava un grande debito si rivela via via più gestibile. Oppure può capitare che riceviamo improvvisamente una liquidità importante (per eredità o magari, anche se questo caso è molto raro, per una vincita alla lotteria). In ogni caso, può capitare quindi che nel corso della vita del mutuo abbiamo la possibilità di scegliere, in virtù di una liquidità aggiuntiva, se:
  • rimborsare una parte del debito residuo
  • estinguere il debito residuo
Grazie al decreto Bersani del 2007 - che ha introdotto una serie di liberalizzazioni e, in tema mutui, anche la surroga gratuita - le banche non possono più applicare delle penali su rimborsi parziali o integrali del debito residuo prima della scadenza del mutuo. Una novità importante che ha stimolato anche il mercato della portabilità dei mutui (surroghe, sostituzioni) dove difatti si estingue un vecchio mutuo e se ne apre uno nuovo. Con le vecchie regole la surroga non sarebbe potuta essere gratuita, essendo presenti delle penali.

La novità è entrata in vigore a febbraio 2007. Cosa accade per coloro che in questo momento stanno pagando un mutuo stipulato prima, e nel cui contratto è prevista quindi una penale. Il decreto Bersani ha agito in modo parzialmente retroattivo - cioè ha stabilito delle regole anche per questi mutui, stabilendo che le penali previste debbano adeguarsi a queste nuove soglie, in relazione alla tipologia del tasso:
  • per i mutui a tasso variabile: penale massima dello 0,50% per estinzione del mutuo prima del terz'ultimo anno, 0,20% durante il terz'ultimo anno e 0% negli ultimi 2 anni (se invece la penale in contratto risulta già minore del nuovo limite massimo stabilito dal decreto, si ottiene uno sconto della penale di estinzione dello 0,20% rispetto a quanto concordato in contratto con la banca);
  • per i mutui a tasso fisso: se stipulati prima del 31 dicembre 2000, valgono i limiti applicabili ai mutui a tasso variabile; per i mutui stipulati successivamente, la penale massima è dell'1,90% per estinzione durante la prima metà della durata del mutuo, dell'1,50% per estinzione dalla metà del rimborso del mutuo al quart'ultimo anno, 0,20% durante il terz'ultimo anno, 0% negli ultimi 2 anni (se invece la penale in contratto risulta già minore dei nuovi limiti massimi stabiliti dal decreto, si ottiene uno sconto della penale di estinzione dello 0,25% per penali contrattuali uguali o superiori all'1,25% e dello 0,15% per penali contrattuali inferiori all'1,25%);
  • per i mutui a tasso misto: se al momento dell'estinzione è in corso l'ammortamento a tasso variabile valgono i limiti applicati ai mutui a tasso variabile, se invece è in corso l'ammortamento a tasso fisso valgono i limiti applicati ai mutui a tasso fisso.

Nel caso in cui il contratto di mutuo in essere preveda delle penali di estinzioni superiori ai limiti dettati dalla nuova normativa, il mutuatario può richiedere alla banca la riduzione delle penali fino ai livelli massimi consentiti. La legge non consente in alcun modo alla banca di rifiutare l'adeguamento alla penale massima.
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