Il piano di ammortamento del mutuo

Cos'è, come si calcola, che impatto ha sulle rate

Focus sui mutui a tasso misto: cosa sono e come funzionano

I mutui a tasso misto sono una forma ibrida, tra il tasso fisso e il variabile. Come funzionano? Si parte con un tasso (o fisso o variabile) ma al mutuatario è data la possibilità, normalmente all’interno di finestre temporatli pre-concordate in contratto, di scegliere nel corso della durata del mutuo di cambiare tasso.

Un'opzione in più quindi, che può anche comportare uno spread più caro di uno 0,1%-0,2% rispetto ai mutui standard, per poter calibrare al meglio la rata all'evolversi delle condizioni dei tassi.

Il tasso misto può risultare particolarmente conveniente quanto il mutuatario vuole beneficiare di un indice IRS di breve durata (per esempio 5 anni) più ridotto rispetto all'indice IRS della durata complessiva del mutuo (per esempio 25 anni). Per spiegarsi meglio: in un mutuo a tasso misto che prevede che dopo 5 anni il mutuatario possa scegliere se cambiare tasso o meno, se si inizia l'ammortamento del mutuo con un tasso fisso, il tasso iniziale sarà calcolato sommando allo spread l'Eurirs di durata 5 anni, che normalmente è più basso rispetto agli Eurirs di durata superiore (per esempio di 20 o 25 anni).

Recentemente, il mutuo a tasso misto è stato rilanciato da alcune banche con promozioni dedicate che allineano le condizioni economiche (tassi e spese) di questi mutui a quelle dei mutui a tasso variabile. Si segnala a tal riguardo l'offerta di Mutuo a Tasso Misto Deutsche Bank.

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Il piano di rimborso del mutuo: modalità di calcolo e impatto sulla rata mensile

- di | 4 marzo 2019

# 1 - Che cos'è il piano di ammortamento del mutuo

Il piano di ammortamento, detto anche piano di rimborso del mutuo, può essere definito come un prospetto completo e dettagliato dei pagamenti delle rate per il rimborso del mutuo dalla sua accensione fino alla sua completa estinzione. La tabella di seguito offre uno stralcio - le prime 12 rate - del piano di ammortamento calcolato per un mutuo da 120.000 euro della durata di 20 anni, con TAN a tasso fisso del 2% e senza spese accessorie:
RataScadenzaCapitale residuoImporto RataQuota interessiQuota capitaleTAN
130/04/2019€ 119.592,94€ 607,06€ 200,00€ 407,062,00%
231/05/2019€ 119.185,20€ 607,06€ 199,32€ 407,742,00%
330/06/2019€ 118.776,78€ 607,06€ 198,64€ 408,422,00%
431/07/2019€ 118.367,68€ 607,06€ 197,96€ 409,102,00%
531/08/2019€ 117.957,90€ 607,06€ 197,28€ 409,782,00%
630/09/2019€ 117.547,44€ 607,06€ 196,60€ 410,462,00%
731/10/2019€ 117.136,29€ 607,06€ 195,91€ 411,152,00%
830/11/2019€ 116.724,46€ 607,06€ 195,23€ 411,832,00%
931/12/2019€ 116.311,94€ 607,06€ 194,54€ 412,522,00%
1031/01/2020€ 115.898,73€ 607,06€ 193,85€ 413,212,00%
1129/02/2020€ 115.484,83€ 607,06€ 193,16€ 413,902,00%
1231/03/2020€ 115.070,24€ 607,06€ 192,47€ 414,592,00%

Prime 12 rate del piano di ammortamento calcolato per richiesta mutuo di importo € 120.000, durata 20 anni, TAN fisso pari al 2%, senza spese accessorie.


Generalmente i piani di ammortamento contengono le seguenti informazioni:

Simula rata e
interessi Mutuo a
Tasso Variabile
Come cambierà la rata
del mutuo variabile
  • Numero rata: riporta il numero progressivo di ciascuna rata
  • Scadenza: riporta la data di pagamento della rata, generalmente negli ultimi giorni del mese
  • Capitale residuo: indica la somma di capitale ancora da rimborsare a valle del pagamento di ciascuna rata
  • Importo rata: è il valore totale della rata mensile, formato da quota capitale e quota interessi
  • Quota interessi e quota capitale: la quota interessi rappresenta la componente della rata che va a ripagare gli interessi sul mutuo, mentre la quota capitale è la componente della rata che va a rimborsare la somma presa a prestito. Al pagamento di ciascuna rata, il capitale residuo si riduce in misura corrispondente alla quota capitale.
  • TAN: Tasso Annuo Nominale, è il tasso di interesse applicato dalla banca per il calcolo della quota interessi della singola rata (di più sul tema nella seconda parte della guida).
  • Spese: spese mensili eventualmente addebitate insieme alla rata. Tipicamente si tratta di spese per l'incasso della rata o per la gestione amministrativa del rapporto di mutuo.
APPROFONDIMENTO
Focus sui mutui a tasso misto: cosa sono e come funzionano
I mutui a tasso misto sono una forma ibrida, tra il tasso fisso e il variabile. Come funzionano? Si parte con un tasso (o fisso o variabile) ma al mutuatario è data la possibilità, normalmente all’interno di finestre temporatli pre-concordate in contratto, di scegliere nel corso della durata del mutuo di cambiare tasso.

Un'opzione in più quindi, che può anche comportare uno spread più caro di uno 0,1%-0,2% rispetto ai mutui standard, per poter calibrare al meglio la rata all'evolversi delle condizioni dei tassi.

Il tasso misto può risultare particolarmente conveniente quanto il mutuatario vuole beneficiare di un indice IRS di breve durata (per esempio 5 anni) più ridotto rispetto all'indice IRS della durata complessiva del mutuo (per esempio 25 anni). Per spiegarsi meglio: in un mutuo a tasso misto che prevede che dopo 5 anni il mutuatario possa scegliere se cambiare tasso o meno, se si inizia l'ammortamento del mutuo con un tasso fisso, il tasso iniziale sarà calcolato sommando allo spread l'Eurirs di durata 5 anni, che normalmente è più basso rispetto agli Eurirs di durata superiore (per esempio di 20 o 25 anni).

Recentemente, il mutuo a tasso misto è stato rilanciato da alcune banche con promozioni dedicate che allineano le condizioni economiche (tassi e spese) di questi mutui a quelle dei mutui a tasso variabile. Si segnala a tal riguardo l'offerta di Mutuo a Tasso Misto Deutsche Bank.

# 2 - Calcolo del piano di ammortamento

Generalmente, è possibile calcolare il piano di ammortamento online (usando il nostro comparatore puoi visualizzare i dettagli dei mutui che rispondono alle tue esigenze, incluso il piano di ammortamento), in ogni caso esso viene consegnato dalla banca al momento della richiesta di preventivo. Il piano è calcolato in base alle condizioni economiche di ciascun mutuo nel momento in cui viene effettuata la richiesta, ma generalmente si tratta di prospetti illustrativi non vincolanti.

Osservatorio tassi
e indici IRS
Euribor e BCE
Andamento storico dei tassi
IRS, Euribor e BCE
Per i mutui a tasso variabile, non essendo possibile conoscere in anticipo l'evoluzione futura degli indici di riferimento (Euribor e BCE), il piano di ammortamento è calcolato sulla base del tasso di interesse del momento. Per farsi un'idea di come l'evoluzione futura degli indici potrebbe impattare sull'importo delle rate del mutuo nel medio e lungo termine è possibile utilizzare l'esclusivo simulatore mutuo variabile di MutuiSupermarket.

A prescindere dalla tipologia di tasso applicato al finanziamento, in fase di preventivazione il piano di ammortamento viene calcolato alle condizioni economiche offerte dalla banca in quel momento. Dal momento che il processo istruttorio dura mediamente tra i 30 e i 60 giorni, le condizioni del mutuo e il piano di ammortamento definitivo alla data di stipula possono essere differenti rispetto a quello ricevuto in fase di preventivazione. Per maggiori informazioni su questo tema, ti consigliamo di consultare la pagina dei consigli sul mutuo, che offre informazioni su tasso di preventivo e tasso di stipula del mutuo.

# 3 - Il piano di ammortamento alla francese

Esistono diverse tipologie di piano d'ammortamento. Possiamo citare quello "all'italiana", che prevede rate di importo decrescente con quota capitale costante e quota interessi a scalare o quello contrario "a rate crescenti", ma il piano di ammortamento più diffuso in Italia, applicato alla quasi totalità dei mutui erogati a privati e famiglie, è quello "alla francese".

La rata del piano di ammortamento alla francese prevede una quota capitale crescente nel tempo e una quota interessi decrescente. Di conseguenza, nella fase iniziale del mutuo si pagano soprattutto interessi, mentre alla fine del mutuo la rata risulta costituita in prevalenza da quota capitale. Una conseguenza importante di questa impostazione: un eventuale rialzo dei tassi nella fase finale del mutuo non ha conseguenze significative per le tasche del mutuatario, perché la quota interessi è ormai molto ridotta. Per contro, le detrazioni relative agli interessi passivi risultano più consistenti nei primi anni di vita del mutuo e vanno a ridursi man mano che la quota capitale della rata diventa prevalente.

Nel caso del mutuo a tasso variabile, il piano d'ammortamento alla francese può assumere due diverse forme:
  • Versione classica - il piano di rimborso del mutuo è ricalcolato mensilmente in base alle variazioni del tasso di interesse: la rata si ricalcola sul debito residuo del mese precedente e la quota interessi è ricalcolata applicando il nuovo tasso di interesse al debito residuo. Per quanto riguarda la quota capitale, è sempre data dalla differenza fra l'importo della rata e a quota interessi. Fra le banche che utilizzano il piano di rimborso del capitale ricalcolato per rata troviamo, fra le altre, Unicredit, CheBanca, Cariparma e IWBank.
  • Versione modificata - Nell'ammortamento alla francese "modificato" il piano di rimborso del mutuo è fissato dalla banca al momento della stipula. Le quote capitale sono determinate per tutta la durata del mutuo sulla base del tasso iniziale, mentre quelle interessi sono rimodulate mensilmente, in accordo con l'evoluzione dei tassi. La rata finale, infine, è data dalla somma della quota capitale iniziale (quella calcolata con il primo tasso di interesse) e la nuova quota interessi. Fra le banche che utilizzano il piano di rimborso del capitale fissato alla stipula troviamo, fra le altre, BNL - Gruppo BNP Paribas, ING, Banco BPM e Monte Paschi di Siena.

# 4 - Mutuo a tasso variabile ed effetti dei differenti tipi di ammortamento

Pochi mutuatari conoscono la differenza tra il piano d'ammortamento alla francese classico e quello modificato, ma si tratta di soluzioni che hanno un impatto diretto sul modo in cui le rate del mutuo variano nel corso del tempo.

Se le oscillazioni dell'indice di riferimento Euribor si mantengono nella norma (oscillazione 0%-4% su un ciclo temporale di dodici anni), i due modelli di ammortamento non determinano variazioni sostanziali nella spesa totale per gli interessi: i mutui con piano di rimborso fissato alla stipula (modello modificato) consentono un leggero risparmio - intorno al 3-5% - rispetto a quelli con ammortamento alla francese classico.

Il piano di ammortamento modificato, però, determina una maggiore variabilità della rata (cosiddetta volatilità), che tenderà a riflettere in modo più diretto l' aumento o la diminuzione dei tassi di interesse. Il piano di ammortamento alla francese classico, invece, aggiornando ad ogni rata il piano di ammortamento, produce un effetto di "normalizzazione della rata" ed è certamente una soluzione preferibile per chi ha il desiderio o la necessità di tenere sotto controllo la spesa mensile ed evitare aumenti eccessivi della rata.

Considerando che in questo momento storico si può dare per certo un aumento significativo dei tassi di interesse nei prossimi 3-5 anni, per chi si accinge ad accendere un mutuo a tasso variabile è ancora più importante assumere preliminarmente tutte le informazioni sulle modalità di calcolo dell'ammortamento, soprattutto se l'entità della rata mensile iniziale incide in misura significativa sul budget mensile e si ha quindi la necessità di contenere l'impatto di un eventuale aumento dei tassi di interesse per evitare che la rata lieviti fino a diventare insostenibile.

Ricapitolando: generalmente i due modelli di ammortamento alla francese, classico e modificato, determinano un ammontare complessivo della spesa per interessi del tutto simile, ma la volatilità della rata, ossia l'entità delle sue variazioni al rialzo e al ribasso in funzione dell'andamento dei tassi è molto più marcata nel caso del modello modificato. Una differenza di non poco conto che è bene valutare attentamente prima di stipulare il mutuo.
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