Mutui 2025: dal boom delle surroghe al ritorno degli acquisti casa

Il mercato dei mutui sta registrando un nuovo cambio di direzione. Se fino a pochi mesi fa la priorità era svecchiare il proprio mutuo per migliorare le condizioni e risparmiare sulle rate, oggi la spinta sembra orientarsi di nuovo verso gli acquisti. Le nostre rilevazioni più recenti, a inizio luglio, vedono le surroghe pesare ormai solo per il 32% del totale. Un dato interessante, soprattutto alla luce dei dati di Banca d’Italia sul primo trimestre 2025 – come abbiamo visto, rispetto allo stesso periodo del 2024 le surroghe erano schizzate di più del 100%.

Cos’è cambiato?

In primis, a cambiare è stato l’IRS: l’aumento del costo dei mutui a tasso fisso (compresi quelli in surroga) ha avuto un naturale impatto sulla domanda. A questo, vanno sommate le fisiologiche conseguenze del boom di surroghe che lo scorso anno ha letteralmente trainato la ripresa del mercato: anche il bacino dei potenziali surrogatori è andato assottigliandosi. In altre parole, molti lo hanno già fatto, e altri non trovano le offerte di surroga abbastanza allettanti.

Tassi più favorevoli e banche accomodanti, ma conta anche la fiducia

A cambiare i rapporti di forza tra acquisto e surroga nella composizione della domanda, però, è anche il ritrovato slancio verso il primo. Pur con l’IRS in lenta risalita, si può certamente sostenere che siamo reduci da una fase positiva per i tassi fissi, la scelta tradizionale degli italiani che comprano casa, e il periodo favorevole ha certamente aiutato a ricostruire la fiducia degli italiani nello strumento mutuo. Anche le banche stanno facendo la propria parte: le politiche di erogazione si sono fatte sicuramente più accomodanti.

Ma la vera differenza sembra essere di percezione: il mutuo torna a essere visto come un alleato per accedere alla casa, non solo come un impegno gravoso da evitare finché possibile.

In altre parole, le famiglie italiane stanno tornando a fare i conti con la prospettiva di un investimento di lungo periodo, rassicurate da condizioni che, almeno nel breve, restano gestibili.

Green contro brown: quando il variabile diventa un alleato di accessibilità

Il rinnovato dinamismo del mercato, con più acquisti e meno surroghe, segna anche un cambio di prospettiva sulle tipologie di mutuo. Se il fisso resta la prima scelta degli italiani – e probabilmente continuerà a esserlo finché le banche proporranno condizioni vantaggiose, soprattutto sui mutui green – il crescente differenziale con il variabile apre nuove considerazioni. Per chi compra un immobile ad alta efficienza energetica, la scelta del fisso rimane spesso naturale, anche grazie alle promozioni dedicate. Ma chi non può permettersi un’abitazione in classe A o B, o vive in zone dove l’offerta di immobili green è limitata, si trova davanti a un conto diverso: il gap tra fisso e variabile sui cosiddetti “brown” è già attorno ai 50 punti base e potrebbe salire a 70 entro la primavera 2026. In questi casi, il variabile può diventare la risposta più logica per rendere sostenibile l’acquisto almeno nei primi anni di vita del mutuo. Una scelta che riflette bene il cambio di umore del mercato: meno timori, più disponibilità a modulare la strategia in base alle condizioni, con l’obiettivo di rendere l’acquisto accessibile oggi senza rinunciare alla possibilità di rivedere la propria posizione in futuro.