Estinzione anticipata mutuo

• Cosa significa estinzione anticipata del mutuo
• Vantaggi e svantaggi di estinguere anticipatamente il mutuo
• Penali e costi aggiuntivi
• Estinzione parziale del mutuo 

Cosa si intende per “estinzione anticipata del mutuo”?

L’estinzione anticipata del mutuo permette di chiudere il proprio debito con la banca prima della scadenza naturale del finanziamento. In pratica, si tratta di rimborsare anticipatamente tutto il capitale residuo in un’unica soluzione, eliminando così futuri pagamenti mensili di interessi. È possibile anche estinguere il mutuo solo parzialmente, portando a una riduzione della rata mensile, o della durata complessiva del finanziamento.

Vantaggi e svantaggi di estinguere anticipatamente il mutuo

Vantaggi

Quali sono i benefici dell’estinzione anticipata (totale) del mutuo?

• Risparmio sugli interessi: estinguendo il mutuo in anticipo, non dovrai più pagare gli interessi futuri, che rappresentano una parte significativa del costo del mutuo a lungo termine. Ad esempio, su un mutuo di 200.000 € a 30 anni con un interesse del 3%, potresti risparmiare decine di migliaia di euro in interessi.
• Maggiore libertà finanziaria: estinguendo il mutuo, non solo elimini la rata mensile, ma migliori anche il tuo profilo creditizio complessivo. Senza il peso di un mutuo, il tuo livello di indebitamento si riduce, migliorando il rapporto tra debiti e reddito. Questo ti rende più appetibile per le banche e altri istituti di credito, aumentando la tua capacità di ottenere nuovi finanziamenti per progetti futuri o investimenti, grazie a un miglior merito creditizio.
• Aumento del patrimonio netto: concludendo il mutuo, la casa diventa interamente tua, aumentando così il tuo patrimonio netto.

Esempio Pratico:

In questo esempio, estinguendo anticipatamente il mutuo, risparmi 61.220 € di interessi.

Svantaggi:

• Disponibilità di liquidità: devi disporre della somma necessaria per coprire il capitale residuo.
• Opportunità di investimento: l’estinzione anticipata potrebbe non essere conveniente in un contesto di bassi tassi di interesse. Potrebbe essere più vantaggioso utilizzare il denaro in altri investimenti con rendimenti più alti.

Come richiedere l’estinzione anticipata

Procedura per richiedere l’estinzione

• Contatta la banca: spedisci alla banca una classica raccomandata con ricevuta di ritorno, mettendo nero su bianco la tua volontà di estinzione anticipata. Allega copia del documento di identità e del codice fiscale. Per semplificarti la vita, puoi chiedere dei moduli appositi da compilare direttamente in banca.
• Richiedi il conteggio d’estinzione: questo documento, che la banca ti fornirà su richiesta, indica l’importo esatto da pagare per estinguere il mutuo, compresi interessi maturati, costi accessori e dietimi giornalieri.
• La banca effettua il calcolo: la banca, una volta esaminata la documentazione, ti fa avere il calcolo della somma residua necessaria per estinguere il mutuo, sommato a penali e costi accessori.
• Pagamento: è il tuo momento, quello in cui devi pagare. In caso di estinzione totale, entro 30 giorni riceverai dalla banca tutti i documenti attestanti fine del debito e chiusura del mutuo e la banca provvederà anche alla cancellazione dell’ipoteca.

Documenti necessari

• Carta di identità del richiedente.
• Contratto di mutuo per verificare le clausole di estinzione.
• Estratto conto per verificare il capitale residuo.

Penali e costi aggiuntivi

Regolamentazioni sulle penali

Il costo dell’estinzione anticipata del mutuo dipende dalla data di sottoscrizione. Se il mutuo è stato sottoscritto dopo il 2 febbraio 2007, ovvero dalla data di entrata in vigore del Decreto Bersani, non è prevista alcuna penale per l’estinzione anticipata. Tuttavia, dovrai pagare il costo della pratica amministrativa e gli interessi maturati dall’ultima rata fino all’estinzione del debito, chiamati “dietimi giornalieri” (ad esempio, se estingui il tuo debito 15 giorni dopo aver versato la rata del mutuo, dovrai pagare la somma degli interessi giornalieri maturati nei suddetti 15 giorni).

Per i mutui sottoscritti prima del 2 febbraio 2007, le penali per l’estinzione anticipata variano in base a vari fattori:

Penali per i mutui a tasso variabile

• Prima del terz’ultimo anno: penale massima dello 0,50%.
• Terz’ultimo anno: penale massima dello 0,20%.
• Ultimi due anni: nessuna penale.

Se la penale contrattuale inizialmente prevista è inferiore ai limiti, è previsto uno sconto della penale di estinzione dello 0,20%.

Penali per i mutui a tasso fisso

• Prima del 31 dicembre 2000: applicabili le stesse penali dei mutui a tasso variabile.
• Stipulati successivamente:
  • Prima metà della durata del mutuo: penale massima dell’1,90%.
  • Dalla metà del rimborso al quart’ultimo anno: penale massima dell’1,50%.
  • Terz’ultimo anno: penale massima dello 0,20%.
  • Ultimi due anni: nessuna penale.

Se la penale contrattuale inizialmente prevista è inferiore ai limiti, è previsto uno sconto della penale di estinzione dello 0,25% per penali contrattuali uguali o superiori all’1,25% e dello 0,15% per penali contrattuali inferiori all’1,25%.

Penali per i mutui a tasso misto

• Fase di ammortamento a tasso variabile: valgono le penali per i mutui a tasso variabile.
• Fase di ammortamento a tasso fisso: valgono le penali per i mutui a tasso fisso.

Esempi pratici di estinzione anticipata

Caso concreto 1: mutuo prima della legge Bersani

Marco ha un mutuo di 150.000 € a 25 anni, stipulato nel 2005 con un tasso fisso del 3,5%. Nel 2015, dopo 10 anni, decide di estinguere anticipatamente il mutuo. Il capitale residuo è di 100.000 € e la penale di estinzione è del 1,5%, quindi paga una penale di 1.500 €. Tuttavia, risparmia su 15 anni di interessi rimanenti, pari a circa 52.500 €.

Caso concreto 2: mutuo post legge Bersani

Lucia ha un mutuo di 200.000 € a 30 anni, stipulato nel 2010 con un tasso variabile del 2,5%. A distanza di 15 anni, cioè nel 2025, decide di estinguere anticipatamente il mutuo. Il capitale residuo è di 120.000 €. Non paga alcuna penale, grazie alla Legge Bersani, ma risparmia sugli interessi rimanenti che ammonterebbero a circa 30.000.

Estinzione parziale del mutuo

Cosa significa e come funziona

L’estinzione parziale del mutuo consiste nel pagamento anticipato di una parte del capitale residuo, riducendo così sia l’importo delle rate mensili sia la durata complessiva del mutuo. Questa opzione permette di abbassare l’esposizione al debito senza dover estinguere completamente il mutuo.

Vantaggi dell’estinzione parziale

• Riduzione della rata mensile: puoi scegliere di ridurre l’importo delle rate mensili, mantenendo invariata la durata del mutuo. Questo ti permette di avere maggiore liquidità ogni mese.
• Riduzione della durata del mutuo: in alternativa, puoi mantenere invariato l’importo delle rate, ma ridurre la durata complessiva del mutuo. Questo ti consente di anticipare la fine dei pagamenti.
• Risparmio sugli Interessi: anche se non quanto con un’estinzione totale, riducendo il capitale residuo diminuiscono anche gli interessi sui pagamenti futuri.

Procedura e penali per estinzione parziale

Gli step per procedere all’estinzione parziale non sono diversi da quelli necessari per l’estinzione totale anticipata: occorre prima di tutto inviare una raccomandata alla banca. Quanto alle penali per l’estinzione parziale, esse seguono generalmente le stesse regole dell’estinzione totale. Tuttavia, in molti casi possono essere minori dato che solo una parte del capitale viene rimborsata anticipatamente. È sempre consigliabile verificare i dettagli nel contratto del mutuo e consultare la banca per informazioni specifiche.

Analizzare la convenienza di un’estinzione anticipata parziale di un mutuo

Quando si considera l’estinzione anticipata parziale di un mutuo con piano di ammortamento alla francese, ci sono alcuni fattori chiave da valutare per capire se conviene più estinguere parte del mutuo o investire la liquidità disponibile altrove.

1. Tasso di interesse del mutuo (TAN):

Più alto è il tasso di interesse del mutuo, maggiore sarà il risparmio sugli interessi se si riduce il debito residuo. Quindi, se hai un mutuo con un tasso di interesse elevato, l’estinzione anticipata potrebbe risultare particolarmente vantaggiosa.

2. Momento dell’estinzione parziale:

L’impatto del rimborso parziale dipende dal momento in cui viene effettuato. Nei mutui con piano di ammortamento alla francese, dove gli interessi sono più elevati nelle prime rate, rimborsare anticipatamente durante i primi anni può generare un risparmio significativo sugli interessi totali. Se il rimborso avviene in una fase avanzata del mutuo, il risparmio potrebbe essere minore.

3. Tasso di interesse alternativo su investimenti:

Se disponi di liquidità, devi valutare se investire quella somma potrebbe fruttare di più rispetto al risparmio ottenuto con l’estinzione anticipata. Ad esempio, se puoi ottenere un tasso di interesse netto sul tuo investimento superiore al tasso di interesse del mutuo, potrebbe essere più conveniente investire la somma piuttosto che estinguere il mutuo.

Esempio pratico:

Supponiamo che tu abbia un mutuo a tasso fisso con TAN del 4,0% su 20 anni. Se dopo 6 anni decidi di rimborsare 10.000 euro, il risparmio sugli interessi potrebbe essere significativo, soprattutto se non trovi investimenti alternativi con un rendimento superiore al 4,0%. Tuttavia, se il tasso di interesse netto su un conto deposito è del 2,5%, l’investimento della somma potrebbe risultare più redditizio rispetto all’estinzione anticipata.