Tasso fisso o variabile?

Il tasso fisso è una tipologia di interesse applicata ai mutui dove l’importo della rata rimane costante per tutta la durata del finanziamento. Questo significa che, indipendentemente dalle variazioni dei tassi di mercato, pagherai sempre lo stesso importo mensile. La stabilità delle rate ti permette di sapere esattamente quanto pagherai, facilitando la pianificazione delle tue finanze.

Il tasso fisso è basato sull’indice Eurirs, al quale viene aggiunto uno spread deciso dalla banca. Uno dei principali vantaggi è la sicurezza e la prevedibilità nei costi, poiché protegge dalle eventuali variazioni dei tassi di interesse nel tempo. Tuttavia, c’è un rovescio della medaglia: i tassi iniziali del tasso fisso sono generalmente più alti rispetto al tasso variabile, perché offrono una maggiore protezione dal rischio di rialzi futuri.

Il tasso variabile è un tipo di interesse applicato ai mutui, dove le rate possono variare nel tempo in base agli indici di mercato come l’EURIBOR o, molto più raramente, il tasso BCE. Questo significa che, se questi tassi aumentano o diminuiscono, anche le tue rate mensili faranno lo stesso. La banca aggiunge anche uno spread, una maggiorazione fissa, che costituisce il suo profitto.

Uno dei vantaggi del tasso variabile è che, inizialmente, i tassi di interesse tendono ad essere più bassi rispetto al tasso fisso, permettendo di pagare rate inferiori. Tuttavia, l’incertezza sulle future oscillazioni dei tassi di mercato comporta il rischio di aumenti significativi delle rate, rendendo il costo del mutuo meno prevedibile.

Il mutuo a tasso variabile con CAP è una forma ibrida. Il CAP prevede la soglia oltre la quale il tasso variabile si trasforma in fisso. Questo tipo di mutuo offre il vantaggio di sfruttare i tassi convenienti del variabile mettendo un limite – il CAP, appunto – all’aumento dei tassi di interesse. Per approfondirne le caratteristiche, puoi consultare la voce dedicata al tasso variabile con CAP sul Glossario.

Molti mutui prevedono un piano di ammortamento alla francese, il quale consiste in una rata costituita da una quota interessi, relativa agli interessi maturati nel mese, e da una quota capitale, destinata alla riduzione del debito. La quota interessi tende a diminuire con la riduzione del debito, mentre la quota capitale aumenta per mantenere costante la rata nel tempo.

Calcolare la rata del mutuo non è così semplice, ma volendo utilizzare una calcolatrice la formula è la seguente:
r = (1 + 1 / {(1 + i / 12) ^ n – 1}) * i / 12 * M

dove r è la rata, i è il TAN, n il numero di rate e M è l’importo del mutuo.

Una volta ottenuta la rata, il calcolo degli interessi è molto semplice ed è pari a:
I = r * n – M

dove I sono gli interessi totali, r è la rata, n il numero di rate e M è l’importo del mutuo.

Se preferisci avvalerti di uno strumento più immediato, puoi utilizzare il nostro pratico calcolatore rata e piano d’ammortamento.

Per abbassare la rata del mutuo, esistono diverse strategie:

• Surroga del mutuo: trasferisci il tuo mutuo presso un’altra banca che offre condizioni più vantaggiose.
• Rinegoziare il tasso di interesse: contatta la tua banca per negoziare un tasso di interesse più basso.
• Allungamento della durata del mutuo: aumentare il periodo di ammortamento riduce l’importo delle rate, ma aumenta il costo complessivo degli interessi.
• Estinzione parziale anticipata: riduci l’importo del debito residuo versando una somma extra, permettendo di rinegoziare condizioni migliori o ridurre il numero delle rate.

Ottenere un mutuo senza una busta paga stabile o garanzie non è facile, ma esistono alcune possibilità:

• garanzie alternative: puoi fornire garanzie diverse dalla busta paga, come il coinvolgimento di un terzo garante (fideiussore) che si impegni a coprire le rate in caso di inadempimento;
• ipoteca su un altro immobile: se possiedi altre proprietà, potresti concederle in ipoteca per ottenere il mutuo;
• mutuo chirografario: è possibile ottenere un mutuo basato solo sulla garanzia personale, ma con condizioni più stringenti e tassi di interesse più elevati;
• polizze assicurative fideiussorie: talvolta le banche accettano delle polizze fideiussorie come garanzie aggiuntive;
• fondo di garanzia: alcune categorie, come i giovani under 36, possono accedere a  fondi di garanzia statali che coprono una parte del mutuo in assenza di garanzie tradizionali.

In ogni caso, è fondamentale presentare un profilo di stabilità finanziaria e dimostrare la tua capacità di rimborso attraverso altri mezzi economici o documentazioni reddituali dettagliate.

Oltre ad avvalerti della consulenza di un’agenzia immobiliare o di un notaio, che possono effettuare una lunga serie di controlli per tuo conto, ci sono altre precauzioni fondamentali:

Ispeziona l’immobile con un tecnico: porta con te un tecnico di fiducia (come un geometra, un architetto o un ingegnere) per valutare con attenzione lo stato dell’immobile. Questo può aiutarti a individuare eventuali problemi strutturali o impianti non a norma.

Verifica lo stato di manutenzione del palazzo: se l’immobile è parte di un condominio, verifica lo stato di manutenzione del palazzo e chiedi di vedere il verbale delle ultime assemblee condominiali per conoscere eventuali lavori straordinari in programma.

Controlla la situazione condominiale del venditore: assicurati che il venditore non abbia debiti verso il condominio. Richiedi al venditore una dichiarazione dell’amministratore di condominio che attesti la regolarità dei pagamenti.

Adottando queste misure preventive, puoi ridurre significativamente i rischi e assicurarti che l’acquisto della tua casa avvenga in tutta serenità.

1. Scegli il sistema del prezzo-valore: quando acquisti una casa, puoi richiedere di applicare il sistema del prezzo-valore. Questo sistema permette di pagare le imposte sull’acquisto non sul prezzo di vendita, ma sul valore catastale. In questo modo, si ottiene anche una riduzione del 30% sugli onorari notarili.
2. Richiedi più preventivi: anche se c’è una certa uniformità tra i notai grazie a tariffe obbligatorie per alcune voci, l’onorario può variare. Chiedi preventivi dettagliati a diversi notai e confrontali per scegliere il più conveniente. L’onorario è la parte su cui puoi negoziare, poiché le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono fissate per legge.
3. Verifica le agevolazioni fiscali: se stai acquistando la prima casa, informati sulle detrazioni e agevolazioni fiscali sui mutui. Ad esempio, puoi ottenere una detrazione del 19% delle spese legate al mutuo, comprese quelle notarili.
4. Spese condivise: negozia con il venditore per dividere il costo del notaio. In alcuni casi, è possibile distinguersi dalle pratiche comuni e accordarsi affinché il costo non sia totalmente a carico dell’acquirente

Per saperne di più sul ruolo del notaio e i costi che comporta, consulta la nostra guida alle spese notarili.