Accollo

L’accollo è un contratto disciplinato dall’Art. 1273 del Codice Civile italiano, attraverso il quale un soggetto terzo, noto come accollante, si assume il debito di un debitore (chiamato accollato) verso un creditore (designato come accollatario). Questa operazione consente al nuovo debitore di subentrare nel pagamento di un mutuo esistente, generalmente associato a un immobile, in modo da alleggerire o ristrutturare gli obblighi finanziari presenti.

Tipologie di Accollo

Nel contesto dei mutui, esistono diverse tipologie di accollo, ognuna con implicazioni legali e pratiche distintive:

• Accollo semplice: l’accollante si impegna a pagare il debito, ma il debitore originario rimane coinvolto nel contratto e continua a essere legalmente responsabile verso il creditore. In questo caso, il creditore ha il diritto di richiedere il pagamento a entrambi. Qualora l’accollante subentrato non dovesse pagare, sarà soggetto alle conseguenze contrattuali previste dall’accordo, ma non potrà essere oggetto di azioni legali, che invece il creditore potrà intraprendere verso l’accollato (il creditore originale).
• Accollo cumulativo: qui, l’accollante si aggiunge al debitore originario creando una situazione di obbligazione solidale (come nel caso dei mutui cointestati); entrambi i debitori sono quindi allo stesso modo legalmente responsabili per il pagamento dell’importo dovuto. Trattandosi di obbligazione solidale, il creditore può chiedere l’intera cifra a entrambi per l’intero importo, e in caso di mancato pagamento vanno incontro alle medesime conseguenze.
• Accollo novativo: questa tipologia annulla l’obbligazione originaria e ne crea una nuova, con l’accollante come unico debitore. Per liberare completamente il debitore originale, è però necessario il consenso del creditore. Anche se l’accollante diventa il nuovo debitore, il debitore originario può rimanere vincolato all’obbligazione fino a quando il creditore non dà il consenso alla liberazione. Questo consenso può essere dato anche in un secondo momento, e fino a quel momento, il debitore originario può essere ancora considerato responsabile insieme all’accollante.
• Accollo liberatorio: in questo caso, il debitore originario è completamente esonerato dagli obblighi di pagamento, un processo che richiede anch’esso il consenso esplicito del creditore. Il presupposto in questo caso è che il debitore originario venga immediatamente liberato dagli obblighi di pagamento. In altre parole, perché l’accollo liberatorio possa avere luogo, è necessario sin da subito il consenso del creditore.

Accollo e mutui

L’accollo è spesso utilizzato nel mercato immobiliare. Esso non entra in gioco solo quando un privato acquista casa da un altro privato facendosi carico del mutuo a cui l’immobile è legato. Più spesso, infatti, a fare la parte dell’accollato è l’impresa costruttrice: essa potrebbe aver acceso un mutuo per finanziare la costruzione dell’immobile, e l’acquirente in questo caso subentra nel mutuo esistente del costruttore. L’accollo può risultare vantaggioso per l’acquirente, poiché offre la possibilità di evitare la creazione di un nuovo mutuo, risparmiando così su spese accessorie come perizie e spese notarili. Tuttavia, la banca potrebbe chiedere fino all’1% di commissione di subentro. La convenienza dell’operazione è quindi da valutare caso per caso per assicurarsi che ci sia un vantaggio reale rispetto all’accensione di un nuovo mutuo.

Cosa cambia in base al venditore?

• Se il venditore è un costruttore, l’accollante ha la possibilità di decidere la cifra da accollarsi fino a un massimo dell’80% del controvalore immobiliare.
• Se il venditore è un privato, l’importo massimo corrisponde al debito residuo del mutuo esistente.