Che casa posso permettermi?

• Requisiti di finanziabilità: le condizioni necessarie per ottenere un mutuo
• Quanto posso chiedere: misuriamo la tua capacità finanziaria
• Spese accessorie: le voci di costo da non sottovalutare
• Gli altri costi: dal notaio all’agenzia immobiliare
• Posso permettermi questa casa: come valutare le proprie possibilità

Requisiti di finanziabilità: le condizioni necessarie a ottenere un mutuo

Condizioni anagrafiche

Prima ancora di chiederti l’ammontare del mutuo che puoi permetterti, è importante che tu sappia se hai i requisiti di base necessari a ottenerne uno: non tutti possono accedere facilmente al credito. La prima barriera sono le condizioni anagrafiche. Ecco le caratteristiche principali che devi avere:

• Età minima e massima: la maggior parte delle banche preferisce erogare mutui a persone di età compresa tra i 18 e i 70 anni. Non è possibile accedere a un mutuo per i minori, mentre per quanto riguarda l’età massima, essa è a discrezione della banca, che la stabilirà sulla base del tipo di mutuo richiesto e della sua durata. Tuttavia, in linea generale gli istituti di credito non concedono mutui a persone che compiranno 75 anni (80 in rari casi) prima della fine del piano di ammortamento.
• Residenza: la residenza in Italia è un requisito fondamentale. Se sei un cittadino straniero, probabilmente ti verrà richiesto un periodo di residenza stabile in Italia di almeno 3 anni (a volte 5) e magari anche un permesso di soggiorno di lunga durata.

Requisiti reddituali

Ora, passiamo alle condizioni di reddito. Questo è uno degli aspetti su cui le banche effettuano controlli più stringenti. Non importa se hai vinto al SuperEnalotto, qui si parla di entrate regolari e stabili.

• Reddito fisso: avrai bisogno di dimostrare un reddito fisso mensile. Questo significa che dovrai presentare la tua busta paga se sei un dipendente, oppure il modello Unico se sei un libero professionista. Solitamente, la rata del mutuo non deve costituire più del 30-35% del tuo reddito netto mensile.
• Anzianità lavorativa: per i dipendenti, di solito sono richiesti almeno 6 mesi di contratto a tempo indeterminato. Per i liberi professionisti, la situazione si complica un po’ perché è frequentemente richiesta un’attività lavorativa continuativa di almeno 2-3 anni.
• Garanzie aggiuntive: in alcuni casi, se il reddito non è sufficiente, potrebbero essere richieste garanzie aggiuntive, come una fideiussione (cioè l’impegno da parte di un terzo a saldare il debito in caso di insolvenza)

Storia creditizia

Un altro tassello importante del puzzle è la tua storia creditizia. Le banche indagano a fondo su come ti sei comportato finanziariamente in passato. Ecco cosa valutano:

• Precedenti finanziari: controllano se hai mai avuto insoluti, protesti o pignoramenti. Questi sono dei veri e propri punti rossi sul tuo “curriculum finanziario”.
• Rating creditizio: esiste anche un punteggio creditizio che riassume la tua affidabilità. Più alto è il valore, maggiori sono le possibilità di ottenere il mutuo.
• Altri debiti in corso: se hai già altri finanziamenti o prestiti in corso, questo potrebbe ridurre la tua capacità di ottenere un nuovo mutuo.

Quanto posso chiedere? Misuriamo la tua capacità finanziaria

Ti sei accertato di avere i requisiti, e ora sai di essere finanziabile: il mutuo, almeno in teoria, si può ottenere. La seconda domanda che dovrai porti è: qual è la cifra massima che la banca può concedermi? Misurare la tua capacità finanziaria è cruciale per poter valutare a che genere di immobile ambire, e calibrare realisticamente le tue aspettative quando ti metti alla ricerca della casa dei sogni. Vediamo i dettagli:

Applica la regola del 30%: la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% del tuo reddito mensile netto.

Calcolo della rata mensile

Prima di procedere con la richiesta di un mutuo, è essenziale capire la rata mensile che puoi permetterti. Un modo pratico per farlo è:

1. Calcola il tuo reddito mensile netto: per i dipendenti occorre moltiplicare il netto in busta paga per il numero di mensilità percepite e dividere per 12.
2. Applica la regola del 30%: la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% del tuo reddito mensile netto.

Ad esempio:

• Se il tuo reddito mensile netto è di 2.000€, allora la tua rata mensile massima dovrebbe aggirarsi tra i 600€ (2.000€ * 30%) i 700€ (2.000€ * 35%).

Importo massimo del mutuo

Chiariamolo subito: è molto difficile che una banca arrivi a finanziare il 100% della tua casa. Comunemente, le banche erogano mutui che coprono fino all’80% del valore dell’immobile. Questo perché prima di concedere un mutuo la banca effettua una valutazione del rischio, attraverso il calcolo del “rapporto credito-valore”, o anche “Loan-to-Value Ratio (LTV)”: più alto è il Loan to Value, più è alto il rischio che la banca si assume, e per spingere una banca ad accettare un LTV più alto dell’80% i costi richiesti aumentano parecchio. Occorre appartenere a categorie particolari, fornire molte più garanzie, e affrontare generalmente rate mensili piuttosto salate.

Durata del mutuo

Un altro dato fondamentale da tenere in conto è la durata del mutuo: i mutui casa, nella stragrande maggioranza dei casi, hanno durata massima di 30 anni – alcuni istituti di credito fanno eccezione ed erogano mutui estinguibili anche in 35-40 anni, ma basiamoci sulla situazione più ricorrente.

Facciamo due conti!

Tenendo conto di ciò che sappiamo adesso su come funzionano i mutui, è possibile fare le prime stime per capire se puoi permetterti la casa che ti piace: la banca ne finanzierà probabilmente l’80%, e le rate da pagare mensilmente negli anni successivi dovranno essere sostenibili secondo la regola del 30%. Hai già mal di testa? Il nostro calcolatore online di preventivi mutuo ti viene in aiuto, dandoti una stima di interessi e rata mensile che ti offre una prima idea di quanto saresti in grado di affrontare 

Spese Accessorie: voci di costo da non sottovalutare

Quando si decide di comprare casa, il mutuo non è l’unico costo da considerare. Esistono diverse spese accessorie che andranno a influenzare il tuo budget complessivo, e che sono da tenere in considerazione quando pianifichi il tuo investimento iniziale. Vediamo insieme le principali:

Spese di Istruttoria

Le spese di istruttoria sono i costi che la banca sostiene per valutare la tua richiesta di mutuo e per preparare tutta la documentazione necessaria. Questi costi possono essere fissi, di solito compresi tra i 600 e i 1.000 €, o calcolati in percentuale: in quel caso variano generalmente tra lo 0,3% e l’1% dell’importo del mutuo.

Spese di Perizia

Un’altra voce di costo significativa è la perizia dell’immobile. La banca invia un perito per valutare il valore effettivo della casa che intendi acquistare. Il costo della perizia dipende dal professionista ma di solito si aggira attorno ai 350 €.

Imposta Sostitutiva

Il finanziamento che ti viene concesso dalla banca è in tutto e per tutto una voce tra le entrate nel tuo bilancio familiare – inevitabile dunque che sia tassata. L’imposta sostitutiva (che si chiama così poiché va a rimpiazzare l’imposta di registro, quella ipotecaria e altre che gravano sull’atto di mutuo) varia in base al tipo di mutuo e alle caratteristiche del compratore. Generalmente, si paga una percentuale sull’importo del mutuo:

• 0,25% per la prima casa.
• 2% per le seconde case.

Gli altri costi: dal notaio all’agenzia immobiliare

Comprare casa non significa solo pagare l’importo del mutuo e delle spese accessorie. Ci sono molti altri costi da considerare, che possono sorprendere anche l’acquirente più attento. Vediamoli insieme.

Le Spese Notarili

Le spese notarili rappresentano una componente significativa nel processo di acquisto di una casa. È importante capire bene cosa includono e come vengono calcolate. Ecco una ripartizione più dettagliata:

• Atto di Compravendita: questa è la spesa principale e varia in base al valore dell’immobile. Per un immobile del valore di 200.000€, la parcella del notaio potrebbe essere tra 1.500 € e 3.000 €. Ma attenzione, il costo può variare in base alla complessità dell’atto.
• Atto di Mutuo: se accendi un mutuo, ci sarà un atto notarile aggiuntivo per la stipula del mutuo. Anche questo comporta dei costi che generalmente oscillano tra 600 € e 1.500 €.
• Imposte e spese fisse: bisogna considerare anche le imposte che il notaio preleverà e verserà allo Stato per tuo conto, come l’imposta di registro, imposta catastale e ipotecaria. Di solito, queste sono somme fisse, che vanno dai 50 ai 200€ per l’atto di compravendita a seconda se si acquista da privato o da impresa. Puoi approfondire l’argomento con la nostra guida allespese notarili.
• IVA: se si acquista da impresa edile la compravendita è soggetta all’IVA; nel caso della prima casa, essa è fissata al 4%. In caso invece di compravendita tra privati, essa è esente IVA.

L’agenzia immobiliare

Se decidi di affidarti a un’agenzia immobiliare per l’acquisto della tua casa, ricorda che ci saranno spese di commissione. La provvigione dell’agenzia di solito si aggira intorno al 2-4% del prezzo di acquisto dell’immobile, ma può variare anche al di sotto o al di sopra a seconda degli accordi tra le parti. Sul compenso dell’agenzia va, inoltre, calcolata l’IVA al 22%.

Spese bancarie

Oltre alle spese di istruttoria e perizia, possono esserci altre spese bancarie come:

• Commissioni per l’incasso della rata
• Costi di gestione del conto corrente

Posso permettermi questa casa? Valutare le proprie possibilità, passo per passo

Acquistare una casa può sembrare un’impresa irta di pericoli, spese nascoste dietro ogni angolo, ma non temere: la pianificazione è la tua arma migliore. Ricapitoliamo insieme quali sono le considerazioni più rilevanti e i passi da fare. In fondo troverai anche un utile tabella riassuntiva delle spese legate al mutuo e accessorie.

Verifica del Budget

Il primo passo per capire se puoi permetterti una casa è avere una visione chiara del tuo budget. Questo significa non solo considerare il prezzo d’acquisto dell’immobile, ma anche tutte le spese che abbiamo esaminato nelle sezioni precedenti.

Passaggi da seguire:

1. Calcola il capitale disponibile: Somma dei tuoi risparmi attuali.
2. Stima i redditi futuri: Include reddito fisso, bonus e altre entrate prevedibili.
3. Analizza le tue spese correnti: Rata mensile del mutuo, bollette, cibo, trasporti, ecc.
4. Fai un preventivo delle spese accessorie: Per evitare sorprese.

Analisi della capacità di spesa

Per verificare se puoi permetterti una casa, devi tenere conto di diversi fattori:

• Mutuo: come abbiamo visto nelle sezioni precedenti, la rata del mutuo non dovrebbe superare il 30-35% del tuo reddito mensile netto.
• Spese accessorie: riassumiamo tutte le spese accessorie da considerare.

Sommando la parte del costo dell’immobile non coperta dal mutuo al totale dei costi extra che puoi stimare con il nostro calcolatore, otteniamo la cifra corrispondente all’investimento iniziale minimo necessario per acquistare la casa – e quindi una stima del budget necessario per l’acquisto dell’immobile.

A queste spese, poi, andranno aggiunti i costi del trasloco, dell’arredamento se non presente, o di eventuali ristrutturazioni ecc. Buona caccia alla casa dei sogni!