Bussola Mutui, casa: non conta solo quando comprare, ma cosa comprare

I dati della Bussola di MutuiSuprmarket e Crif del quarto trimestre 2025 fotografano un mercato del mattone in crescita, ma con una novità importante: il valore degli immobili non si muove tutto insieme. Chi sceglie un’abitazione efficiente dal punto di vista energetico sta già vedendo i frutti di quella scelta.

Il mercato torna a correre

Cominciamo dai numeri che contano. Nel quarto trimestre 2025, il prezzo al metro quadro degli immobili oggetto di garanzia ipotecaria è cresciuto dell’1,8% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. Un dato che, letto insieme alla crescita annuale del +3,2% registrata sull’intero 2025, racconta di un mercato che ha ritrovato una direzione chiara.

A spingere il mercato continua a contribuire la dinamica dei mutui, che, come abbiamo già visto, sono tornati a brillare nella loro funzione primaria di sostegno all’acquisto. Nel terzo trimestre 2025, infatti, il 47% delle compravendite residenziali è stato assistito da un mutuo, in crescita rispetto al 44,1% dello stesso trimestre dell’anno precedente. Quasi una casa su due viene acquistata con il supporto di un finanziamento: il mutuo è di nuovo, per moltissime famiglie, la leva principale dell’acquisto immobiliare.

Vale la pena anche guardare al quadro di lungo periodo. Rispetto al 2012, i prezzi medi segnano ancora una contrazione del 7,6%, segno che il mercato porta ancora addosso i segni di una crisi lunga e profonda. Ma se si prende come riferimento il 2019 – l’anno del prezzo minimo degli ultimi quindici anni – la crescita accumulata sale al +14,3%. Chi ha comprato in quel periodo, scegliendo bene, ha visto rivalutarsi il proprio investimento in misura significativa.

Non tutti i prezzi crescono allo stesso modo

Fin qui, la dinamica generale. Ma è guardando nel dettaglio che i dati diventano davvero interessanti – e, per chi sta valutando un acquisto, molto utili. Nel quarto trimestre 2025, la crescita del prezzo al metro quadro varia in modo significativo a seconda della tipologia di immobile. Gli immobili nuovi segnano un +1,9%, gli usati un più contenuto +0,6%. Ma è la categoria degli immobili ristrutturati a spiccare: +6,7% in un solo trimestre. Un dato che suggerisce come il mercato riconosca e valorizzi il lavoro fatto per portare un immobile a standard più alti – soprattutto quando quella ristrutturazione passa anche per un miglioramento dell’efficienza energetica.

Il mercato premia il verde, e la forbice si allarga

Il dato più significativo che emerge dall’analisi è però un altro, e merita attenzione particolare. Gli immobili in classe energetica A e B valgono oggi mediamente circa 500 euro al metro quadro in più rispetto a quelli di tutte le altre classi. Un divario già rilevante di per sé, ma che diventa ancora più interessante se si guarda all’andamento nel tempo.

Tra il 2021 e il 2024, gli immobili green hanno mostrato una tenuta dei prezzi strutturalmente migliore rispetto agli altri. La differenza ha cominciato a farsi più netta a partire dal 2023, e nell’ultimo trimestre del 2024 la forbice si è ulteriormente allargata. Il dato che sintetizza tutto: nell’ultimo semestre del 2024, gli immobili in classe A e B hanno segnato un incremento medio dell’8%, mentre quelli nelle classi dalla C alla G hanno perso il 2%.

Non si tratta di una fluttuazione momentanea. È una tendenza strutturale, alimentata da più fattori che si rafforzano a vicenda: la progressiva entrata in vigore di normative europee sull’efficienza degli edifici, il costo crescente dell’energia che rende sempre più apprezzabili le abitazioni a basso consumo, e una domanda sempre più consapevole da parte degli acquirenti. Chi compra oggi sa che una casa energeticamente efficiente significa bollette più basse, manutenzione più prevedibile e un valore di mercato più stabile nel tempo.

Cosa significa per chi sta valutando un acquisto

I dati del quarto trimestre 2025 consegnano un messaggio abbastanza chiaro: il mercato immobiliare è in crescita, il credito è accessibile, e l’attesa non sembra premiare chi rimanda la decisione. Ma c’è qualcosa di ancora più importante da tenere a mente.

La domanda che vale la pena porsi non è solo “è il momento giusto per comprare?”, ma soprattutto “sto valutando l’immobile giusto?”. Perché i prezzi non si muovono tutti nella stessa direzione, e la qualità energetica di un’abitazione è diventata uno dei fattori che incidono in modo sempre più determinante sul suo valore – oggi e ancor di più domani.

Un immobile di 111 metri quadri – la superficie media degli immobili analizzati nel nostro campione – in classe A o B vale già oggi circa 55.000 euro in più rispetto a uno equivalente nelle classi inferiori. E quella differenza, stando all’andamento degli ultimi anni, è destinata a crescere.