L’importo medio dei mutui cresce del 9% in due anni: cosa sta cambiando

Gli italiani chiedono di più, ma è davvero un segnale positivo?

L’importo medio dei mutui erogati in Italia è passato da 125.494 euro a metà 2023 a 136.540 euro a metà 2025: una crescita del 9% in soli due anni. Un aumento costante, trimestre dopo trimestre, che ha visto un’accelerazione particolare nel corso del 2024. Ma cosa ci racconta davvero questo numero? E soprattutto: è il segnale di un mercato più dinamico o di uno più selettivo?

Guardando ai dati CRIF elaborati per la Bussola di MutuiSupermarket, dietro questa crescita si scorge un’evoluzione profonda nel profilo del mutuatario italiano e nelle dinamiche del mercato immobiliare.

Lo spostamento verso l’alto del mercato

Il primo dato che salta all’occhio è uno spostamento complessivo del baricentro verso importi più elevati.

La fascia 50.000-100.000 euro, che nel primo trimestre 2024 rappresentava il 35,9% di tutti i mutui erogati, è scesa al 29,9% nel secondo trimestre 2025: una perdita di 6 punti percentuali in poco più di un anno. Parallelamente, i mutui sotto i 50.000 euro sono passati dal 5,6% al 3,8%.

Dove sono finiti questi punti percentuali? Sono stati assorbiti quasi interamente dalla fascia superiore: i mutui tra 150.000 e 250.000 euro sono passati dal 20% al 25%, guadagnando 5 punti percentuali.

Questo non racconta di un mercato che esclude, ma di un mercato che si sposta verso l’alto. Chi prima accedeva al credito per 70-80.000 euro, oggi chiede 120-140.000 euro. Chi chiedeva 120.000 euro, oggi arriva a 180-200.000 euro.

Le cause di questo shift sono molteplici. Da un lato, l’aumento dei prezzi immobiliari (specialmente marcato nel Nord Ovest, con +5,2% anno su anno) costringe chi compra a chiedere di più per accedere agli stessi immobili. Dall’altro, chi è riuscito ad aspettare la discesa dei tassi dal 2023 al 2025 aveva probabilmente maggiore capacità di risparmio, e oggi può permettersi di ambire a soluzioni abitative più soddisfacenti.

La tenuta relativa della classe media immobiliare

Nonostante lo spostamento verso l’alto, la vera spina dorsale del credito immobiliare italiano resta solida: le fasce tra 50.000 e 150.000 euro rappresentano ancora il 63-64% di tutti i mutui erogati, una quota che è scesa solo di qualche punto percentuale rispetto al 66-68% del 2024.

In particolare, la fascia 100.000-150.000 euro si mantiene stabile attorno al 33-34%, confermandosi come il cuore del mercato. È la fascia immediatamente inferiore (50.000-100.000 euro) che ha perso terreno, scivolando dal 36% al 30%.

Questo significa che esiste ancora una “classe media immobiliare” ampia che ha accesso al credito, ma il suo baricentro si è spostato: dal range 70-120k siamo passati al range 100-150k.

La crescita della fascia medio-alta

La vera protagonista della trasformazione è la fascia 150.000-250.000 euro, che è passata dal 20% del primo trimestre 2024 al 25% del secondo trimestre 2025: un balzo di 5 punti percentuali in poco più di un anno. Questo significa che oggi un mutuo su quattro si colloca in questa fascia, contro uno su cinque appena un anno fa.

Le fasce ancora più alte (250.000-400.000 euro e oltre 400.000 euro) restano sostanzialmente stabili, rispettivamente attorno al 5% e all’1,2-1,4% del totale. Sono nicchie di mercato che rispondono a dinamiche proprie, legate principalmente alle grandi città e ai segmenti di pregio.

L’incrocio con i prezzi immobiliari

L’aumento dell’importo medio dei mutui non avviene nel vuoto. Dopo anni di stagnazione o calo (dal 2014 al 2019 i prezzi al metro quadro sono scesi costantemente), dal 2020 il mercato immobiliare ha invertito la rotta. Nel 2024, l’incremento medio nazionale è stato dell’1,9%.

Ma è guardando al dettaglio territoriale che emerge il quadro più chiaro: nel Nord Ovest, l’area che include Milano e i principali centri lombardi e piemontesi, i prezzi sono cresciuti del 5,2% nel terzo trimestre 2025 rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente.

Questo significa che chi compra oggi, specialmente nelle grandi città del Nord, si trova a fare i conti con un doppio effetto: prezzi al metro quadro in salita e necessità di chiedere importi più alti per accedere agli stessi immobili che due anni fa costavano meno.

La strategia della dilazione

Per sostenere importi medi più elevati, gli italiani hanno adottato una strategia precisa: allungare la durata del mutuo. I mutui con durata superiore ai 26 anni sono passati dal 41,7% del primo trimestre 2024 al 46,8% del secondo trimestre 2025.

Quasi un mutuo su due oggi supera i 26 anni di durata. All’opposto, i mutui medi (dai 16 ai 25 anni) sono crollati dal 43% al 38%: un calo che rispecchia perfettamente la dinamica già vista per gli importi.

Il meccanismo è evidente: per mantenere la rata mensile sostenibile rispetto al reddito disponibile, si diluisce il debito nel tempo. È una scelta razionale in un contesto di tassi tornati sotto il 3%, ma comporta un impegno finanziario che si prolunga per quasi una generazione.

Cosa aspettarsi nei prossimi mesi

Con i tassi di interesse stabilizzati nella fascia 2,7-3,3% e la BCE che ha rallentato il ritmo dei tagli, è probabile che l’importo medio continui a crescere, seppure con un ritmo meno sostenuto rispetto al 2024.

La vera incognita resta il comportamento dei prezzi immobiliari: se continueranno a salire, specialmente nelle grandi città, la crescita degli importi medi sarà inevitabile. E con essa, la necessità di durate sempre più lunghe per sostenere le rate.

Per chi sta valutando un mutuo oggi, questo significa una cosa sola: confrontare con attenzione le offerte, simulare scenari di durata diversi, e considerare attentamente l’impatto di un impegno finanziario che potrebbe durare tre decenni.