Mercato mutui: timido risveglio del variabile, fisso ancora competitivo

Il dato: il variabile torna a crescere (un po’)

Sono disponibili in questi giorni i dati sul mercato dei mutui della Bussola, il rapporto trimestrale di MutuiSupermarket, e tra le evidenze di un panorama in generale crescita, si fa notare finalmente il primo piccolo smottamento in campo tassi variabili.

Il “ribaltamento” che ha finalmente riportato l’Euribor su livelli più contenuti rispetto all’IRS, in una dinamica che ricorda più da vicino quella storica, è ormai avvenuto da circa sei mesi. Tuttavia, sia per la fisiologica lentezza di reazione di istituti di credito e mutuatari, sia per condizioni che ancora favoriscono il fisso, non si erano ancora visti movimenti rilevanti: fino al secondo trimestre di quest’anno, i dati relegavano il variabile attorno all’1% di tutti i mutui erogati, un dato non così dissimile da quello dei trimestri precedenti.

Il contesto macroeconomico: tassi fermi, ma equilibrio cambiato

Le ultime tre riunioni del consiglio direttivo della BCE guidata da Christine Lagarde sono state segnate da una tregua attendista: niente più tagli – dopo gli 8 consecutivi tra 2024 e inizio 2025 – e un tasso sui depositi fermo al 2%. Da inizio aprile 2025 gli indici di riferimento per i mutui, IRS ed Euribor, hanno ritrovato un assetto simile a quello storicamente più “naturale”. La reazione delle banche è stata però graduale e prudente: prima di vedere discese consistenti negli spread applicati – molto più alti sui variabili che sui fissi – è stato necessario attendere almeno l’estate.

Oggi, lo scenario risponde finalmente alla dinamica dei tassi, con un divario tra i migliori variabili e i migliori fissi che si aggira attorno ai 50 punti base. Tuttavia, le politiche applicate ai mutui a tasso fisso continuano ad essere quelle commercialmente più aggressive: in alcuni casi le banche applicano persino tassi finiti più bassi del livello attuale dell’IRS (che si aggira attorno al 2,90%). Sono recentissimi i dati di Banca d’Italia in proposito.

Se da dicembre 2024 a settembre 2025 l’IRS è salito di quasi 70 punti base, il costo armonizzato dei finanziamenti a tasso fisso è cresciuto di appena 21.

La paura dei mutuatari e la prudenza delle banche

Il dominio del fisso, che continua ad essere così schiacciante tra gli italiani, riflette una tendenza relativamente recente: prima del 2018 non era infrequente che il variabile sfondasse, coprendo più della metà del mercato. Che i mutui a tasso variabile restino così marginali nonostante tassi concretamente più convenienti – e che offrono prospettive di risparmio anche nel futuro prossimo – ha a che fare con il passato recente, e le vette toccate dal variabile nel 2022-2023, che hanno lasciato addosso agli italiani una certa sfiducia e poca propensione al rischio. Ha a che fare, però, altrettanto con le strategie delle banche, che cavalcano questa preferenza ma al contempo la incoraggiano, chiaramente più propense a erogare mutui a basso rischio di insolvenza.

La situazione generale del mercato immobiliare, con i prezzi delle case in crescita, ha contribuito alla crescita del ricorso al mutuo ipotecario, ma ha il suo ruolo anche nella dinamica della scelta del tasso. Un maggiore indebitamento corrisponderà spesso a una maggiore percezione del rischio, e quindi alla ricerca di stabilità nei piani di rimborso.

Quindi fisso o variabile?

Al momento non c’è una risposta standard adatta a tutte le situazioni: entrambe le scelte presentano vantaggi che rispondono ad esigenze differenti.

Il tasso fisso

Sul fisso, come abbiamo visto, le banche si fanno una competizione ancora piuttosto accanita, e questo ha permesso al costo dei mutui di restare su livelli minimi rispetto agli ultimi due anni. L’IRS è sostanzialmente stabile da settembre, e le offerte migliori per i mutui a tasso fisso hanno TAEG che si muovono tra il 3,30% e il 3,43% per quanto riguarda gli immobili in classe energetica bassa. Per gli immobili green, in classe A o B, il TAEG è ancora più basso – almeno 0,35% in meno rispetto alle offerte standard.

La strategia migliore, dunque, è sfruttare la competizione: monitorare e comparare. In uno scenario come quello attuale, una scelta oculata dell’offerta può tradursi in risparmi significativi sulla rata, e molto significativi sulla vita del mutuo.

Il tasso variabile

Il variabile, invece, giustifica pienamente il timido ritorno di fiamma emerso dai dati più recenti. Le proiezioni prevedono che le rate dei mutui a tasso variabile resteranno più basse di quelle dei corrispondenti a tasso fisso per almeno i prossimi due anni: il momento favorevole per l’Euribor e la prospettiva di un futuro a medio termine privo di smottamenti drammatici sono certamente ideali per chi deciderà di assumersi una percentuale di rischio.

Conclusioni: segnali deboli, ma non irrilevanti

Il variabile non è tornato di moda, e siamo ad anni luce dagli scenari comuni 10 anni fa, tuttavia sta ricominciando a farsi considerare come opzione concreta. Il passaggio dall’1% al 4% di quota di mercato in un solo trimestre rappresenta il primo segnale tangibile di un cambio di tendenza.

I prossimi trimestri diranno se è l’inizio di una ripresa strutturale o un semplice assestamento. Nel frattempo, la chiave resta sempre la stessa: comparare le offerte, valutare la propria propensione al rischio e scegliere in modo consapevole.

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