Surroga o rinegoziazione: differenze e cosa conviene

• surroga;
• rinegoziazione.

Sebbene in molti pensano che surroga e rinegoziazione siano due termini utilizzati per indicare la stessa cosa, non è così; sono due operazioni distinte che consentono di modificare in modo diverso le condizioni di un mutuo già aperto.

Rinegoziazione di un mutuo

La rinegoziazione di un mutuo è la possibilità di negoziare, con la banca che ha emesso il prestito, nuove condizioni contrattuali.
Le condizioni contrattuali che possono essere modificate sono:

• tipo di mutuo;
• durata del mutuo;
• modifica dello spread o dell’indice.

Con “tipo di mutuo” si intende il passaggio da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso o viceversa.
La durata può essere sia ridotta, nel caso le condizioni del mutuatario siano diventate tali da permettersi una rata più alta, o allungata per diluire ulteriormente l’esborso economico mensile.
Il mutuatario può anche contrattare con la sua banca una modifica dello spread (guadagno della banca) o di ancorare il suo mutuo a un indice diverso, ad esempio passare da Euribor a 6 mesi a quello mensile.

Per ottenere la rinegoziazione del mutuo, occorre fare richiesta alla propria banca. La procedura corretta da seguire consiste nell’inviare alla banca, tramite lettera raccomandata o posta certificata, una richiesta scritta dove, il mutuatario indica le condizioni che vorrebbe modificare.
E’ facoltà della banca, respingere, valutare o accettare la richiesta.

Nel primo caso la banche comunicherà al cliente che non intende procedere alla rinegoziazione e le condizioni rimarranno immutate.
Se decide di valutare la rinegoziazione, l’istituto di credito contatterà il mutuatario per concordare insieme le nuove condizioni.
Una volta raggiunto l’accordo, o accettate le nuovi condizioni, queste vengono cambiate e la variazione della rata è immediata.

La rinegoziazione del mutuo è un’operazione vantaggiosa per il mutuatario perché non è gravata da nessun costo aggiuntivo e non richiede l’intervento di un notaio.
L’accordo viene stipulato direttamente tra banca e mutuatario.
La rinegoziazione non fa perdere i benefici fiscali legati al mutuo originario e le garanzie prodotte al momento dell’atto di mutuo rimangono invariate.
Salvo casi particolari, la banca erogante concede la rinegoziazione del mutuo per non perdere il cliente che, in caso di diniego, potrebbe procedere alla surroga con un altro istituto di credito.

Surroga di un mutuo

La surroga, o portabilità del mutuo, è la possibilità di trasferire un mutuo già in essere da un istituto bancario ad un altro, ovvero la possibilità di portare il mutuo presso un’altra banca che offre condizioni migliori. Essa è stata introdotta dalla così detta “lenzuolata Bersani” nel lontano 2007 e non prevede costi aggiuntivi per il mutuatario che la richiede.
La surroga può essere richiesta per:

• Abbassare il costo della rata;
• ottenere un tasso più favorevole;
• Passare da un tasso fisso ad uno variabile o viceversa;
• Allungare la durata.

Non può essere richiesta una cifra maggiore rispetto al capitale residuo.
Verificate le offerte di vari istituti di credito e individuato quello che propone condizioni migliori, il mutuatario, che vuole chiedere una surroga, deve formalizzare la sua domanda su apposito modulo fornito dalla nuova banca ed allegare alla stessa tutta la documentazione richiesta.

La banca valuterà la domanda di surroga avviando un iter analogo a quello di richiesta mutuo per verificare la solvibilità del cliente e l’effettivo valore dell’immobile. Terminate le verifiche con esito positivo, la nuova banca comunicherà alla precedente l’intenzione del cliente di procedere alla surroga e richiede l’esatto importo del mutuo residuo per poter procedere alla surroga.

Con essa non cambiano solo le condizioni di mutuo, cambia anche l’istituto erogante e l’ipoteca (garanzia) iscritta sui pubblici registri immobiliari viene trasferita dalla prima banca alla seconda. Questo trasferimento di ipoteca necessita dell’intervento di un notaio che stipula e trascrive un nuovo atto di mutuo.
Il già citato decreto Bersani, successivamente convertito in legge 40/2007, prevede che nessun onere sia a carico del richiedente la surroga, né i costi di pratica, ne le spese di perizia, né tantomeno i costi notarili, l’unico balzello in capo al mutuatario è la tassa ipotecaria che al momento ammonta a 35,00 euro.
Il mutuatario può fare richiesta di surroga ogni qual volta si presentino condizioni a lui più favorevoli ma, la nuova banca a cui fa richiesta non è obbligata ad accettare la richiesta.
Con la surroga non si perdono le detrazioni sugli interessi passivi relativi alla prima casa.

Differenze tra rinegoziazione e surroga

Più che di differenze è meglio parlare di similitudini, infatti le due pratiche per i contenuti sono molto analoghe. Entrambe possono essere richieste per modificare il tipo di mutuo, per cambiare la durata ed il numero delle rate e per ottenere un tasso migliore, ma non per variare la cifra richiesta. Inoltre entrambe possono essere richieste più volte, dal mutuatario, nell’arco di durata del mutuo.

Le differenze sono sostanzialmente due:

• Il cambio della banca: la rinegoziazione è un’operazione interna che non richiede intervento del notaio, mentre con la surroga si cambia istituto di credito e per far ciò è necessario un atto notarile;
• costi: la rinegoziazione è una pratica totalmente gratuita, mentre nella surroga al mutuatario spetta il pagamento dell’imposta ipotecaria.

Conviene più ricorrere alla surroga o alla rinegoziazione del mutuo?

Dipende!

Ovviamente, visto che le due opzioni sono simili ed il costo della surroga più che contenuto, per valutare se l’una è più conveniente dell’altra, vanno considerate le condizioni economiche offerte dalle due banche.
Se non l’hai ancora fatto corri alla tua banca e richiedi a quali condizioni ti possono rinegoziare il tuo mutuo, poi vai sul nostro portale e valuta le condizioni di surroga.