Acquistare casa all’asta con un mutuo

• Le aste immobiliari
• Documentazione e controlli
• Come partecipare a un’asta immobiliare
• Comprare all’asta con un mutuo
• Considerazioni finali e consigli pratici

Introduzione alle aste immobiliari

Cosa sono le aste immobiliari?

Le aste immobiliari rappresentano una delle modalità più vantaggiose per acquistare una casa a un prezzo inferiore a quello di mercato. Gli immobili vengono messi all’asta per diversi motivi, tra cui il fallimento del proprietario o la necessità di enti pubblici di dismettere il proprio patrimonio.

Tipi di asta:

• Asta giudiziaria: una vendita forzata decisa dal tribunale dopo un pignoramento. Può essere fatta in due modi: con o senza incanto (il classico sistema di rilancio progressivo delle offerte), e può svolgersi in tempo reale (sincrona) o in momenti diversi (asincrona). La forma più comune è senza incanto asincrona mista, dove le offerte si fanno in busta chiusa e possono essere inviate anche online, ma serve avere una PEC e una firma digitale.
• Asta telematica notarile: non è conseguenza di una procedura giudiziaria, esecutiva o fallimentare, ma per la dimissione di patrimoni di Enti Pubblici o derivanti da altre procedure consensuali. Esse sono effettuate, come suggerisce il nome, in modalità esclusivamente telematica attraverso il sistema RAN (Rete Aste Notarili).

Vantaggi e svantaggi delle aste:

• Vantaggi: prezzi più bassi (si arriva generalmente a spendere anche il 20% in meno rispetto al prezzo di mercato), ridotti costi notarili, trasparenza delle informazioni (planimetrie, dati catastali, perizie).
• Svantaggi: meno garanzie rispetto a una normale transazione immobiliare, necessità di controllare attentamente lo stato dell’immobile e le spese aggiuntive, infine maggiore difficoltà per l’ottenimento di un mutuo.

Documentazione e controlli preliminari

Prima di partecipare a un’asta, è fondamentale raccogliere tutta la documentazione relativa all’immobile e verificarne lo stato.

Documenti da raccogliere:

• Perizia dell’immobile: redatta da un perito incaricato dal giudice, contiene una stima del valore dell’immobile e altre informazioni utili. Reperibile presso la cancelleria del tribunale od online sul sito del tribunale competente.
• Planimetrie e dati catastali: dettagliano la disposizione dell’immobile e sono reperibili presso il Catasto o direttamente tramite il fascicolo dell’asta.
• Ordinanza di vendita: atto del giudice che stabilisce le modalità e le date dell’asta. Disponibile presso la cancelleria del tribunale od online.

Controlli da effettuare:

• Visita dell’immobile: contattare il custode giudiziario per vedere l’immobile di persona. I dettagli del custode sono disponibili nell’ordinanza di vendita o sul sito del tribunale.
• Abusi edilizi: verificare con il comune se ci sono abusi edilizi non sanati e informarsi sui costi di eventuali sanatorie.
• Morosità condominiali: chiedere informazioni all’amministratore di condominio per sapere se ci sono spese condominiali arretrate.

Attenzione agli immobili già occupati: può succedere di acquistare un immobile occupato da inquilini con o senza contratto di affitto, od occupati da inquilini morosi “non collaborativi”. In tal caso sarà necessario rivolgersi a un proprio legale al fine di avviare le procedure per lo sfratto tramite ufficiale giudiziario. Questo inevitabilmente porta con sé costi e ritardi sull’effettiva data di disponibilità dell’immobile.

Non è raro, poi, che ci si ritrovi con una casa in condizioni peggiori da quelle prospettate o verificate dal perito al momento della prima visita, e anche in vista di questa possibilità è bene valutare prima le proprie disponibilità di capitale.

L’asta sincrona mista è la tipologia più ricorrente tra le aste giudiziarie. Come già accennato essa permette di presentare offerte sia tramite PEC sia in forma cartacea, depositandole presso la cancelleria o il professionista designato. La procedura d’asta avviene simultaneamente online e fisicamente nel luogo stabilito per la vendita. Tutte le offerte, comprese quelle avanzate in presenza del giudice o del professionista, sono caricate sulla piattaforma digitale. Come avviene anche per l’asta sincrona, l’immobile è aggiudicato quando non si riceve una nuova offerta superiore entro il tempo prestabilito dal giudice o dal delegato.

Come partecipare a un’asta Immobiliare

Come si partecipa a un’asta? I passaggi sono in realtà meno di quelli che si potrebbe immaginare, e la procedura è piuttosto lineare.

Procedura di partecipazione:

• Iscrizione: essa coincide essenzialmente con la presentazione dell’offerta. Trattandosi nella stragrande maggioranza dei casi di aste senza incanto, come approfondito sopra, occorre presentare in cancelleria l’offerta in busta chiusa, accompagnata da un assegno circolare pari al 10% del prezzo base come cauzione, o inviarla in forma telematica. Le indicazioni specifiche si trovano sull’ordinanza di vendita, ma in generale le offerte telematiche andranno caricate tramite il Portale delle vendite pubbliche. L’offerta deve inoltre includere una dichiarazione di impegno a partecipare all’asta.
• Soluzione delle offerte: se ci sono più offerte, si effettua una gara tra tutti gli offerenti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo predeterminato. Se c’è solo un’offerta valida, l’asta viene aggiudicata automaticamente. Non sono valide offerte il cui ammontare sia inferiore al valore della base d’asta di più del 25%. Se non c’è nessuna offerta (od offerta valida), l’asta si ripete.

Comprare all’asta con un mutuo

Va da sé che, se siamo qui a parlarne, significa che è possibile partecipare a un’asta anche se non si dispone integralmente del capitale necessario pagare la cifra offerta. È possibile, infatti, avvalersi di un mutuo per finanziare una percentuale della spesa, e in gran parte le procedure coincidono con quelle necessarie a un acquisto “ordinario”. Guardiamole in dettaglio ed esaminiamo le differenze.

Documenti Necessari

Prima di tutto, come sempre per far partire un’istruttoria e giudicare l’idoneità al mutuo la banca ha bisogno dei tuoi documenti. Quelli anagrafici e reddituali sono gli stessi necessari per qualsiasi richiesta di mutuo, e puoi saperne di più leggendo questa guida in cui ti spieghiamo come ottenere un mutuo. A essi vanno aggiunti:

• Bando di partecipazione all’asta
  
• Perizia tecnica
• Relazione notarile preliminare (se presente nel dossier dell’immobile).

La Procedura per Ottenere un Mutuo

Richiesta preliminare: prima dell’asta, è bene contattare una banca per verificare la possibilità di ottenere un mutuo:

• di regola, le banche erogano mutui generalmente fino al 80% del valore dell’immobile o del prezzo d’asta aggiudicato, qualora inferiore.
• se la documentazione del mutuatario e dell’immobile vengono ritenute idonee, si può passare alla pre-delibera di mutuo. Essa permette di predisporre un finanziamento condizionato all’aggiudicazione dell’immobile. Con questo accordo, la banca si impegna a garantire la disponibilità a concedere un mutuo nel momento in cui il richiedente riesce davvero ad aggiudicarsi la casa. Se non ci riesce, pazienza: l’accordo decade.

Erogazione del mutuo: Seguendo l’aggiudicazione, l’importo è erogato direttamente a favore della procedura esecutiva, entro 60 giorni. La banca disporrà il versamento di assegni circolari entro un termine stabilito dal giudice per il saldo del prezzo.

• Rispettare il termine è di massima importanza: se il prezzo non viene saldato entro la data prevista, l’aggiudicazione decade e vieni multato, perdendo la cauzione versata.
• Il giudice dispone poi l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile contestualmente alla stipula del mutuo.

Importi Finanziabili e Vincoli: Le banche convenzionate con i tribunali offrono condizioni vantaggiose su tassi di interesse e spese, verificabili sul sito ABI. Importante ricordare che l’intero processo deve rispettare tempi strettissimi per evitare l’annullamento dell’aggiudicazione e la perdita della cauzione.

Considerazioni finali e consigli pratici

Prima di partecipare a un’asta:

• Budget: fissare un budget massimo per non farti prendere dall’emotività durante l’asta. (E sì, stiamo parlando di quella vocina interna che ti urla “Vai, rilancia!”).
• Spese aggiuntive: Considerare tutte le spese accessorie come le imposte, gli onorari e le possibili morosità condominiali.

Strategie per evitare rischi:

• Partecipare a una vendita d’asta di prova: partecipare all’asta per un immobile a cui non si è interessati può aiutare a comprendere meglio le dinamiche e il funzionamento dell’asta..
• Assistenza legale: è sempre consigliabile per evitare sorprese e gestire al meglio tutte le fasi della procedura.

In sintesi:
Acquistare una casa all’asta può essere molto conveniente, ma è necessario essere ben informati e preparati per affrontare tutte le eventuali difficoltà e costi nascosti.