Bussola Mutui - I Trimestre 2020

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Il comparto immobiliare sta vivendo una fase di sostanziale stallo, con il mercato di fatto congelato a causa del lockdown disposto per contenere la diffusione della pandemia di Covid-19.

Eppure il 2020 si era avviato portando con sé una serie di indicazioni che inducevano all’ottimismo, a partire dalla ripresa del prezzo/mq degli immobili oggetto di garanzia di mutuo ipotecario, che nel primo trimestre 2020 hanno fatto registrare una crescita del +1,9% rispetto al corrispondente periodo 2019.

Il dato risulta particolarmente interessante se analizzato alla luce delle dinamiche registrate nel corso degli ultimi 8 anni, dove i trend sono stati caratterizzati quasi unicamente dal segno meno e dove il principale incremento rilevato è risultato essere pari ad un contenuto +1,0% rilevato nel corso del primo trimestre 2019.

A trainare la ripresa dei prezzi immobiliari sono stati in particolare i prezzi/mq degli immobili usati, che nel primo trimestre 2020 sono cresciuti del +2,2% rispetto al primo trimestre 2019, mentre i prezzi/mq degli immobili nuovi hanno fatto segnare un +1,9%.

Approfondendo il trend dei prezzi/mq sul primo trimestre 2020 a livello geografico, la ripresa maggiore si registra nel Nord Est, con un +4,2% rispetto al primo trimestre 2019, mentre nelle aree geografiche Sud e Isole e Centro la crescita si attesta rispettivamente al +1,6% e +0,9%; l’area Nord Ovest evidenzia invece dinamiche ancora di contrazione rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente, registrando un -2,0%.

Va per altro sottolineato come i valori di mercato, ancora estremamente attraenti, avessero continuato a spingere l’espansione del mercato immobiliare sul finire del 2019, confermando una dinamica positiva in atto da oltre quattro anni consecutivi A questo riguardo, i dati dell’Agenzia delle Entrate mostrano anche sul quarto trimestre 2019 una crescita del numero delle compravendite residenziali pari a +0,6% rispetto al quarto trimestre 2018, che porta il dato relativo all’anno 2019 ad un +4,3% rispetto al 2018.

Nello specifico, la dinamicità del mercato immobiliare unita ad un ritorno di interesse per la domanda di mutui con finalità surroga, ha determinato un impatto positivo, dopo due trimestri di contrazione, sull’andamento delle nuove erogazioni di mutui.

A confermarlo, i dati di Banca d’Italia che nel quarto trimestre 2019 mostrano un’espansione dei nuovi flussi di mutui erogati pari a +9,3%, dopo due trimestri consecutivi di forte contrazione.

Il trend di miglioramento è continuato a rafforzarsi anche nel corso dei primi due mesi del 2020 - grazie alla sensibile ripresa della domanda con finalità surroga iniziata nella seconda metà del 2019 - ma è destinata a risentire degli impedimenti operativi causati dalle misure di lockdown e distanziamento sociale messe in atto a partire dal 9

Prima dell’esplosione della pandemia, che nelle ultime settimane ha di fatto bloccato i piani di investimento degli italiani, la nuova forte riduzione degli indici IRS registrata all’inizio del 2020 - con diverse scadenze degli indici IRS che hanno raggiunto per la prima volta livelli negativi nei primi due mesi dell’anno – aveva risvegliato l’interesse per la rottamazione dei vecchi mutui

L’effetto risulta particolarmente evidente con riferimento al canale online, che rappresenta una vera e propria cartina di tornasole per l’osservazione delle dinamiche di domanda relative ai mutui con finalità surroga: il peso delle richieste di surroga e sostituzione passa infatti dal 55% del totale delle richieste raccolte a gennaio 2020, al 57% a febbraio e al 62% a marzo, seppur con volumi ben differenti.

Nello specifico, il dato di marzo risente del brusco rallentamento della domanda di mutui con finalità acquisto - che sul canale online registra un eloquente -23% rispetto al mese precedente - generato sia dalle misure di contenimento del Covid-19 messe in atto dal Governo a partire dal 9 marzo, sia dal crescente clima di incertezza sull’evoluzione dello scenario a livello economico, driver fondamentale che guida da sempre importanti decisioni quali quella dell’acquisto di un’abitazione.

Ovviamente il clima di incertezza condiziona pesantemente il quadro generale malgrado il 2020 si fosse aperto con un ulteriore miglioramento dei tassi di offerta sui mutui per privati: nel corso del primo trimestre 2020, i migliori spread di offerta hanno infatti fatto registrare - sia per i mutui a tasso variabile che per i mutui a tasso fisso - una riduzione media di circa 10 punti base.

Per una operazione di mutuo di 140.000 euro, durata 20 anni, valore immobile 220.000 euro, i migliori spread per mutui a tasso variabile e fisso si riducono rispettivamente da una media dello 0,9% e 0,3% sul quarto trimestre ad una media dello 0,8% e 0,2% sul primo trimestre 2020.

I nuovi valori di minimo storico degli indici IRS raggiunti nel corso dei mesi di gennaio e febbraio 2020 avevano contribuito a rafforzare ulteriormente la polarizzazione delle preferenze di privati e famiglie verso nuovi mutui a tasso fisso.

Sul canale online, le preferenze della domanda verso il tasso fisso passano infatti dall’89% nel quarto trimestre 2019 al 92% del totale nel primo trimestre 2020, a conferma della scelta degli italiani di bloccare la rata del proprio mutuo per l’intero periodo di rimborso approfittando di tassi fissi a livelli prossimi ai minimi storici di sempre.

Queste le più significative evidenze che emergono dalla nuova edizione della Bussola Mutui, il bollettino trimestrale firmato CRIF e MutuiSupermarket.it che offre una panoramica aggiornata e completa delle tendenze in atto nel mercato italiano dei mutui residenziali e immobiliare.

“Il 2020 si era aperto con dati rassicuranti sull’evoluzione attesa del mercato immobiliare e dei mutui: compravendite in crescita del 4,3% sul 2019, erogazioni di nuovi mutui in aumento del 9,3% nel quarto trimestre 2019 e domanda di nuovi mutui in accelerazione di oltre il 30% sui primi due mesi dell’anno. Indici IRS ai minimi storici - in terreno negativo a gennaio e febbraio - e quotazioni degli immobili a valori sempre attraenti, rafforzavano ulteriormente le aspettative di un 2020 in ripresa per le erogazioni di nuovi mutui, dopo un 2019 in contrazione del -3,4%. Lo sviluppo esplosivo dell’epidemia di Covid-19 a partire da inizio marzo ha però cambiato drasticamente lo scenario e ha interrotto in maniera netta e brusca i trend positivi rilevati fra fine 2019 e inizio 2020. - commenta Stefano Rossini, Amministratore e Fondatore di MutuiSupermarket.it -. Le doverose misure di lockdown messe in atto dal Governo hanno generato immediati impedimenti operativi ai normali processi di ricerca casa, inoltro richieste di mutuo in banca e finalizzazione di atti di compravendite e pratiche di finanziamento, rinviando a data da definirsi decine di migliaia di nuove operazioni già pianificate. Oltre a ciò, il diffondersi di un clima generale di incertezza potrebbe ulteriormente rallentare la ripresa delle normali attività a valle del rientro emergenza Coronavirus, e questo a prescindere dalla effettiva durata delle misure di sicurezza in essere. Gli shock avversi oggi in atto potrebbero dunque portare il settore dell’immobiliare e dei mutui a pagare pesanti tributi nel corso dei prossimi trimestri che potrebbero non essere compensati dal sensibile aumento della domanda relativa alla componente surroga che registriamo sul canale online. Tale dinamica di accelerazione della surroga è spiegata da diversi fattori fra cui l’estrema attrattività delle offerte di mutuo a tasso fisso, il contesto peculiare di limitazione alla circolazione delle persone che favorisce l’utilizzo del canale internet e la disponibilità di maggiore tempo da parte di privati e famiglie da dedicare alla ottimizzazione delle finanze personali.”

“L’imprevedibile e profonda crisi in atto porta con sé un’elevata componente di incertezza in merito alla sua durata e conseguente intensità - dichiara Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Service -. Il mondo si sta interrogando non solo sulla magnitudo dei suoi effetti ma anche su come il sistema economico e sociale verrà trasformato nella “fase 3” post epidemia. Riuscire a prevedere correttamente questi cambiamenti è di cruciale importanza per poter valutare i profili di rischio e di solvibilità di famiglie e imprese. Dai mutamenti di breve e di medio periodo ne deriveranno inevitabilmente anche riflessi sulla modalità di fruizione degli spazi privati e pubblici, familiari e professionali. Alla luce di questo ci attendiamo conseguenze, ancora tutte da quantificare, anche sui valori del mercato immobiliare.

Dopo questa prima fase di emergenza, già il calo della fiducia derivante da un pervasivo clima di incertezza su tutti gli aspetti dell’economia futura ha portato alla sospensione delle decisioni di investimento e, quindi, ad una riduzione consistente delle compravendite che si dovrebbe protrarre fino a quando non si avrà una più netta percezione dell’evoluzione della crisi. Nel I trimestre dell’anno gli investimenti immobiliari effettuati da investitori istituzionali in Italia sono calati quasi del 30% rispetto all’analogo periodo dell’anno precedente (anche se con differenziazioni sensibili tra i vari comparti e localizzazioni) a sottolineare la battuta di arresto del mercato. La sospensione delle decisioni di investimento e quindi un allentamento della domanda potrà avere un qualche impatto anche sui prezzi che, però, data la caratteristica resilienza del mercato residenziale italiano, non dovrebbe comportare severe compressioni deflattive. A livello complessivo non si è registrata una salda e diffusa ripresa dei prezzi post-crisi del 2008 e non ci si attendono impatti negativi significativi sul comparto residenziale – meno volatile rispetto a quello d’impresa - anche se potranno esservi differenze in base alle caratteristiche tipologiche degli immobili. Alcuni operatori immaginano, ad esempio, potenzialmente meno interesse per le case oggetto di affitti brevi in destinazioni turistiche (come gli appartamenti nei centri delle città d’arte) a fronte di un possibile rinnovato interesse per le case di villeggiatura o, magari, per le abitazioni in locazione di lungo periodo.

Già dalle prime battute di questa crisi globale” - prosegue Magnolfi - “ci si sta rendendo conto che questa non è come le altre crisi economiche ed immobiliari osservate sino ad oggi, dall’ultima delle quali l’Italia non si era ancora completamente ripresa. Potrebbero quindi non essere più sufficienti o adeguati i parametri sinora utilizzati per valutare gli immobili, mettendo parzialmente in discussione i modelli valutativi e previsionali sinora adottati. Al contempo si potrebbero tenere in considerazione altri e nuovi elementi sinora non adeguatamente analizzati.

È chiaro che l’entità degli effetti sul mercato dipenderà dalla durata del clima di incertezza e di emergenza, ma possiamo comunque già intravedere alcune tendenze che, preesistenti allo scoppio dell’epidemia, hanno subito una accelerazione nella loro diffusione e che immaginiamo comunque non avranno un carattere congiunturale. Tra queste annoveriamo sicuramente il tema della salubrità, della sostenibilità energetica e ambientale dei luoghi in cui si vive, si studia e si lavora, rimarcando che potrà esservi sviluppo economico e sociale solo se sostenibile e verde. Una macro tendenza, questa, che si va ad innestare nel solco del Green Deal e del green lending lanciato recentemente dalla Commissione Europea e appoggiato con vari strumenti dal sistema bancario”.

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