Come acquistare casa senza sorprese

Generalmente puoi stipulare un mutuo la cui rata non ecceda il 35% del reddito netto mensile, inteso come il tuo reddito netto più quello degli eventuali altri richiedenti. In termini pratici: definito l’importo da richiedere si opta per una durata del finanziamento che generi una rata non superiore al 35% dei redditi mensili netti dei richiedenti.

Per farti un’idea del costo dell’immobile che intendi acquistare o di quanto puoi ricavare dalla vendita di quello attualmente in tuo possesso, puoi utilizzare il nostro strumento di calcolo del valore dell’immobile. Allungando la durata puoi ottenere una rata minore, ma ricordati sempre che la spesa per interessi poi aumenterà.

Utilizza uno dei nostri calcolatori per determinare la rata o gli interessi e approfondisci il tema delle spese di acquisto, dalle tasse fino alle spese notarili.

Trovi ulteriori approfondimenti nella nostra guida “Che mutuo posso permettermi?“

I giovani under 36 con reddito ISEE fino a 40.000 euro possono richiedere un mutuo di importo non superiore a 250.000 euro garantito dallo stato con il Fondo di garanzia CONSAP. Per maggiori informazioni, consulta la pagina dedicata ai mutui giovani, o contatta i nostri consulenti, che potranno assisterti in modo del tutto gratuito.

Generalmente è l’acquirente a scegliere il notaio. Tuttavia, ci sono delle eccezioni. Ad esempio, nel caso di mutuo di surroga, è la banca a operare la scelta del notaio, poiché è lei a sostenere i costi notarili.

Per saperne di più sul ruolo del notaio e i costi che comporta, consulta la nostra guida alle spese notarili.

Il fondo Consap offre una garanzia statale sui mutui per la prima casa fino a un massimo di 250.000 euro. Essa è particolarmente utile per i giovani sotto i 36 anni con un ISEE fino a 40.000 euro: in questi casi, la garanzia può coprire fino all’80% dell’importo finanziato e degli oneri accessori, a condizione che il rapporto tra l’importo del mutuo e il valore dell’immobile (noto come Loan To Value o LTV) sia superiore all’80%. In pratica, se si richiede un mutuo che copre il 100% del prezzo di acquisto dell’immobile, il fondo Consap garantirà l’80% di questa somma, offrendo così una maggiore sicurezza alla banca che eroga il prestito, che potrà quindi applicare uno spread conveniente.

Possono richiedere il mutuo CONSAP per l’acquisto della prima casa tutti i cittadini che non siano già proprietari di altre abitazioni (salvo immobili acquisiti per successione e ceduti in uso a genitori o fratelli), e che rientrino nelle seguenti categorie: giovani sotto i 36 anni, giovani coppie, nuclei familiari monogenitoriali, e famiglie numerose con almeno tre figli, a determinate condizioni di reddito.

Per approfondire, visita la guida dedicata ai Mutui 100%.

Oltre ad avvalerti della consulenza di un’agenzia immobiliare o di un notaio, che possono effettuare una lunga serie di controlli per tuo conto, ci sono altre precauzioni fondamentali:

Ispeziona l’immobile con un tecnico: porta con te un tecnico di fiducia (come un geometra, un architetto o un ingegnere) per valutare con attenzione lo stato dell’immobile. Questo può aiutarti a individuare eventuali problemi strutturali o impianti non a norma.

Verifica lo stato di manutenzione del palazzo: se l’immobile è parte di un condominio, verifica lo stato di manutenzione del palazzo e chiedi di vedere il verbale delle ultime assemblee condominiali per conoscere eventuali lavori straordinari in programma.

Controlla la situazione condominiale del venditore: assicurati che il venditore non abbia debiti verso il condominio. Richiedi al venditore una dichiarazione dell’amministratore di condominio che attesti la regolarità dei pagamenti.

Adottando queste misure preventive, puoi ridurre significativamente i rischi e assicurarti che l’acquisto della tua casa avvenga in tutta serenità.

L’accollo di un mutuo è una procedura in cui un’altra persona assume le obbligazioni di un mutuo precedentemente sottoscritto da un altro soggetto. A titolo di esempio, ciò può accadere quando un acquirente di un immobile decide di accollarsi il mutuo del venditore al posto di stipularne uno nuovo.

In questo caso, l’acquirente si risparmia alcune spese come la perizia, le spese di assicurazione scoppio e incendio, tuttavia non può modificare l’importo e il tasso di interesse del mutuo preesistente, il che può rendere l’operazione non conveniente. Per liberare il mutuatario originario, la banca erogante deve esprimere il consenso dopo aver valutato attentamente la capacità di rimborso del nuovo debitore subentrante. Per una spiegazione più approfondita, consulta la voce Accollo del glossario mutui.

Se dopo l’acquisto di un immobile scopri un problema grave, ci sono diverse tutele disponibili, a seconda della natura e della gravità del difetto riscontrato.

Garanzie del venditore: il venditore è responsabile per i vizi occulti dell’immobile, ovvero difetti che non erano visibili o facilmente identificabili al momento dell’acquisto. In tali casi, è possibile fare ricorso entro 8 giorni dalla scoperta del difetto. Successivamente, l’azione legale per richiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo deve essere avviata entro un anno dalla consegna dell’immobile.

Azione di rescissione: puoi richiedere la risoluzione del contratto se i difetti rendono l’immobile inutilizzabile, oppure chiedere una riduzione del prezzo se i difetti ne diminuiscono il valore. È fondamentale agire entro 8 giorni dalla scoperta del difetto e avviare un’azione legale entro un anno dalla consegna dell’immobile.

Accordi tra le parti: se emergono problematiche nei giorni successivi all’acquisto, la prima cosa da fare è comunicare immediatamente al venditore le anomalie riscontrate. È possibile tentare una soluzione negoziata, come una modifica del contratto per includere le riparazioni necessarie o un rimborso parziale.

Intervento del notaio: in alcuni casi, il notaio che ha redatto l’atto di acquisto può agire come mediatore per risolvere eventuali controversie sorte dopo il rogito, anche se il suo ruolo è più limitato in queste situazioni.

In ogni caso, è fondamentale agire tempestivamente e consultare un legale per valutare le opzioni più adatte alla tua situazione e proteggere i tuoi diritti.

In caso di separazione o divorzio dei coniugi che sono cointestatari di un mutuo casa, entrambi continueranno ad essere responsabili per il pagamento delle rate del mutuo. Anche se nell’accordo di separazione o nella sentenza di divorzio si stabilisce che solo uno dei coniugi sia tenuto al pagamento del debito, l’altro resterà comunque un garante nei confronti della banca. Se si desidera liberare totalmente uno dei due coniugi dall’obbligo di pagare il mutuo, è possibile procedere in due modi.

La prima opzione è quella di richiedere un accollo liberatorio alla propria banca, in cui uno dei coniugi si fa interamente carico del debito, con il consenso della banca erogante che effettuerà un’istruttoria sui redditi del coniuge subentrante. La seconda opzione è quella di richiedere un mutuo di sostituzione presso un altro istituto bancario, attraverso il quale il vecchio mutuo sarà estinto e uno nuovo sarà sottoscritto da uno solo dei coniugi.

Leggi la guida ai mutui cointestati.