Hai intenzione di acquistare un immobile ma non avendo a disposizione tutto il capitale hai deciso di chiedere un mutuo? La prima cosa da sapere è che non c’è certezza che il finanziamento ti venga concesso. Vediamo quindi come tutelarsi da questa evenienza.
Documentazione richiesta per ottenere un mutuo
In caso di richiesta di un mutuo, la banca effettuerà i controlli necessari, sia sull’immobile che vuoi acquistare, sia sulla tua solvibilità, cioè sulla tua capacità di continuare a pagare le rate nel lungo termine.
In sostanza, ti verranno richiesti diversi documenti che comprendono:
-
documenti anagrafici, come carta di identità e codice fiscale, certificato di nascita, certificato di residenza e stato di famiglia, estratto dell’atto di matrimonio completo;
-
documenti reddituali (ad esempio il 730);
-
copia del contratto preliminare per l'acquisto dell'immobile (cosiddetto compromesso);
-
documenti riguardanti l’immobile che si vuole acquistare (planimetrie, certificato di abitabilità, atto di provenienza dell’immobile, ecc.).
Sulla base di tale documentazione la banca valuterà se concederti o meno il mutuo richiesto.
Cos’è il contratto preliminare di vendita?
Il compromesso, o contratto preliminare di vendita, è dunque fondamentale per poter avviare le pratiche di richiesta del mutuo. Occorre però ricordare che, in sostanza, questo è un contratto vincolante per chi compra e chi vende, perché una volta stipulato il compromesso, acquirente e venditore non hanno più il diritto di recedere dal contratto di compravendita, pena il pagamento di una certa somma di denaro stabilita nel contratto stesso nella cosiddetta clausola penale.
Questo può dunque rappresentare un problema per l’acquirente, che, come detto, non ha la certezza che il mutuo gli venga concesso.
Come ci si tutela da questa situazione?
Contratto preliminare di vendita: la clausola salvo buon fine
In questa situazione ci viene in aiuto la legge che, all’art. 1353 del Codice Civile, stabilisce che:
“Le parti possono subordinare l'efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto a un avvenimento futuro e incerto”.
Si tratta del cosiddetto contratto condizionale, cioè un contratto che perde la sua efficacia se non si verifica la condizione posta alla base.
Dunque, nella stesura di un compromesso, come anche nella stesura di una eventuale proposta di acquisto, è sempre utile introdurre proprio una clausola condizionale legata alla concessione da parte della banca del mutuo, che viene chiamata clausola salvo buon fine mutuo.
In questo modo, sarai al riparo da qualsiasi inconveniente legato all’ottenimento del mutuo, in quanto, qualora l’istituto di credito decida di non voler concedere il finanziamento richiesto, per qualsiasi motivo, il contratto si annulla automaticamente, senza alcuna penale per te che volevi comprare l'immobile.
Mancata concessione del mutuo: obblighi e responsabilità della banca
Oltre alla tutela fornita dalla clausola salvo buon fine, c’è un altro modo per tutelarti se la banca ti nega il muto, ,ma a determinate condizioni.
Questo ulteriore strumento è legato all’obbligo di correttezza e buona fede della banca nei confronti dei propri clienti, attuali e futuri.
Occorre sapere che l’erogazione di un finanziamento non è un diritto del cliente ma una facoltà della banca che deve coordinare le esigenze della clientela ad una serie di norme previste a tutela della banca stessa e, più in generale, a salvaguardia dell’intero sistema bancario e finanziario.
Tuttavia, il cliente ha diritto ad ottenere una spiegazione chiara circa l’istruttoria della pratica e le motivazioni che hanno portato l’istituto di credito a rifiutare la richiesta di finanziamento.
In sostanza, se la banca rifiuta di motivare il diniego del finanziamento richiesto, o le motivazioni appaiono poco chiare, puoi rivolgerti all’Arbitro Bancario e Finanziario (ABF) e chiedere il risarcimento dei danni derivanti dalla violazione dell’obbligo di correttezza e buona fede e che consistono, ad esempio, nelle spese inutilmente sostenute per la perizia tecnica dell’immobile o i compensi ad eventuali professionisti intervenuti nella richiesta di finanziamento.