Come vendere una casa gravata da mutuo ipotecario

Vorresti vendere casa ma non hai ancora estinto il mutuo ipotecario? Ci sono diverse alternative possibili, sulle quali acquirente e venditore possono accordarsi.

Prima di vederle importante sapere cos’è il mutuo ipotecario e cosa comporta una alternativa rispetto all’altra, in modo da scegliere, secondo le esigenze di entrambe le parti, quella più appropriata.

Che cos’è il mutuo ipotecario

Il mutuo ipotecario è un contratto con il quale la banca presta la somma necessaria per l’acquisto di un immobile ad un privato che a sua volta si impegna a restituirla versandola a rate, per un determinato periodo di tempo.

Le rate versate periodicamente comprendono una quota capitale ed una quota di interessi, che è praticamente il corrispettivo che spetta alla banca in cambio dell’anticipo della somma necessaria ad effettuare l’acquisto.

Nel momento in cui si stipula il mutuo, sul bene viene iscritta una ipoteca, cioè un diritto reale che serve a garantire alla banca il rientro del capitale prestato. Infatti, in caso di mancato pagamento delle rate del mutuo, la banca potrà rivalersi sul bene gravato da ipoteca. Potrà dunque riprendersi l'immobile nel nostro caso.

Si può vendere un bene ipotecato?

In linea generale, è possibile vendere un immobile gravato da ipoteca, perché questa garanzia reale non comporta il passaggio di proprietà del bene alla banca. È però fondamentale che la parte acquirente sia al corrente dell’esistenza del mutuo, perché altrimenti, potrebbe decidere di non concludere il contratto di acquisto e chiedere un risarcimento danni al venditore.

Posto che la regola generale sarebbe quella di estinguere il mutuo prima della conclusione della vendita (soluzione che non porrebbe neanche il problema, perché in tal caso la cancellazione dell’ipoteca sull’immobile avverrebbe prima del passaggio di proprietà), nel caso ciò non sia possibile, le alternative per vendere una casa su cui grava un mutuo ipotecario sono:

• estinzione del mutuo contestuale alla vendita;
• accollo del mutuo da parte dell’acquirente;
• estinzione dell’ipoteca sulla casa in vendita con contestuale iscrizione di ipoteca su un altro bene.

Analizziamo nel dettaglio ciascuna alternativa.

Vendita casa con mutuo: estinzione del mutuo contestuale alla vendita

È l’ipotesi più diffusa, perché si tratta semplicemente di saldare il debito residuo del mutuo mediante il ricavato della vendita stessa.

In questo caso, in sede di rogito, alla presenza del notaio e di un rappresentante della banca, il venditore versa alla banca parte del corrispettivo ricevuto dal compratore, generalmente con un assegno circolare pari all’importo residuo del mutuo. A quel punto la banca rilascia una quietanza di pagamento e si impegna a cancellare l’ipoteca sul bene. In questo modo l’acquirente ha la certezza che il bene acquistato è libero da ipoteca.

Nel caso in cui anche il compratore abbia necessità di accendere un mutuo per affrontare l’acquisto, la banca coordinerà le due operazioni in modo da unificare la procedura.

Vendita casa con mutuo: accollo del compratore

L’acquirente potrebbe decidere di acquistare l’immobile gravato da ipoteca subentrando nella posizione debitoria del venditore rispetto alla banca. In questo caso si parla di accollo del mutuo da parte del compratore (detto accollante).

Questa soluzione potrebbe essere conveniente per l’acquirente perché così eviterebbe di sostenere tutte le spese legate alla concessione del mutuo, sia bancarie che notarili. D'altra parte però, il compratore che si accolla il mutuo deve necessariamente accettare le condizioni stabilite tra banca e venditore anni prima, salvo poi la possibilità di chiedere una rinegoziazione del mutuo successivamente. 

In questo caso i documenti relativi al mutuo, cioè il contratto di mutuo ed il piano di ammortamento dovranno essere allegati all’atto di acquisto e l’acquirente dovrà badare bene a controllare che non ci siano insolvenze pregresse, per non rischiare di dover pagare più rate di quanto prospettato. È essenziale, quindi, ponderare bene i pro e i contro di questa soluzione.

Per il venditore è invece importante sapere che tipo di accollo si sta concordando, perché bisogna distinguere tra:

• accollo liberatorio, in cui il venditore sarà completamente liberato da ogni responsabilità circa il successivo mancato pagamento delle rate da parte dell’accollante;
• accollo cumulativo, in cui il venditore è responsabile insieme all’accollante del pagamento delle rate del mutuo, il che significa che se l’acquirente che è subentrato nel contratto di mutuo non paga le rate, la banca può rivalersi sul venditore.

Ad ogni modo, condizione necessaria perché si possa procedere è l’approvazione da parte della banca, che accetterà solo dopo aver effettuato le opportune indagini circa la solvibilità dell’acquirente.

Vendita casa con mutuo: iscrizione di ipoteca su altro bene

Un altro modo per liberare da ipoteca l’immobile che si intende vendere è concordare con la banca un cambio del bene ipotecato. Si tratta praticamente di estinguere l’ipoteca esistente sulla casa in vendita e iscrivere contemporaneamente una nuova ipoteca su un altro bene, di pari o maggiore valore, di modo che la garanzia della banca non subisca alcuna variazione. In tale circostanza si mantiene il mutuo originario, sostituendo solo il bene ipotecato.

Nel caso in cui  i beni in sostituzione non coprano interamente la garanzia, o comunque qualora la banca richieda una garanzia supplementare, all’ipoteca sul nuovo bene può aggiungersi una fideiussione da parte di un altro soggetto, detto garante. Con la fideiussione il garante si obbliga personalmente nei confronti della banca, garantendo con tutto il suo patrimonio il pagamento del mutuo residuo, per un importo preciso e determinato.

In entrambi i casi, è necessario che la banca accetti il cambio del bene ipotecato e l'eventuale fideiussione.