Cos’è il Loan to Value e perché le banche lo utilizzano per la concessione dei mutui? Partendo da una definizione di base, il Loan to Value è quel rapporto tra la somma concessa in prestito al mutuatario da una banca e il valore della proprietà che il risparmiatore mette come garanzia. LTV è uno dei parametri utilizzato dalle banche per decidere se concedere un prestito al richiedente.
Il senso del Loan to Value (rapporto credito/valore) implica che più il suo valore è alto, maggiore è il rischio assunto dalla banca nella concessione del mutuo, e maggiori sono i costi che la banca richiede al cliente. Quando il LTV è basso, il rischio sul mutuo, invece, è limitato.
Generalmente, un LTV sopra l’80% dalla banca è ritenuto alto, mentre un rapporto Loan to Value al di sotto è considerato più sicuro e nella norma.
Il Loan to Value viene per lo più utilizzato nell'accensione di mutui per l’acquisto di una casa, quando viene calcolato mettendo direttamente in rapporto la somma messa in prestito e il valore di mercato dell’immobile comperato tramite mutuo.
Quindi quali sono le implicazioni di un LTV alto o basso? Quando i potenziali mutuatari chiedono un prestito per un importo pari o vicino al valore stimato della proprietà, e quindi c’è un alto rapporto Loan to Value, le banche percepiscono l’esistenza di una maggiore probabilità che il mutuo non venga ripagato. In caso di mancato pagamento delle rate, la banca può avere difficoltà a vendere la casa per un importo sufficiente a coprire il saldo ipotecario in essere e ottenere un profitto dall'operazione.
Nonostante il Loan to Value non sia l’unico parametro determinante per assicurarsi l’erogazione del mutuo, questo indicatore svolge un ruolo sostanziale nel definire i costi di mutuo applicati al risparmiatore. E’ importante segnalare che la maggior parte degli istituti di credito è propensa ad offrire ai mutuatari un tasso di interesse più basso possibile, quando il rapporto Loan to Value è pari o inferiore all’80%.
Un alto rapporto LTV non esclude la possibilità di ottenere un mutuo, ma in questo caso i costi lievitano considerevolmente. Ad esempio, un risparmiatore con un Loan to Value del 95% può riuscire a prendere un mutuo, ma il tasso di interesse può essere fino ad un punto percentuale più alto rispetto a quello di un mutuatario con un Loan to Value del 75%.