Il mercato delle case al top e i tassi ai minimi favoriscono i mutui

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Il mercato delle case al top e i tassi ai minimi favoriscono i mutui

Il 2019 si profila come un anno eccellente per comprare casa: i tassi favorevoli, i prezzi ancora bassi e la voglia di essere proprietari di casa tipicamente italiana non vengono meno e costituiscono buone motivazioni all'acquisto di una abitazione.

Dai dati dal Rapporto annuale 2019, realizzato dall'Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e dall'Abi, risulta in crescita la percentuale delle famiglie che possono permettersi l’acquisto di un appartamento in rapporto al loro reddito.

Possiamo dunque dire di sì: è questo un momento d’oro per stipulare un mutuo, una convenienza che deriva anche dal comprare con una rata fissa, una sorta di assicurazione per la vita.

Le case acquistate con mutuo sono il 50% del totale, con tassi ai minimi storici. Il 2019 doveva essere l’anno dei primi rialzi dei tassi, perché dopo mesi di continui cali, il recupero sarebbe stato fisiologico. 

Così alla fine del 2018, quando è scattato l’allarme spread, si era pronti anche al peggio. Invece, si è aperta una nuova stagione di tassi straordinariamente bassi.

Mentre l’Euribor continua a stazionare sui valori minimi dagli inizi del 2016 (-0,37% quello a 1 mese e -0,31% a tre mesi), l’Eurirs si muove sotto la protezione della Bce, che ha confermato una politica cautelativa per le banche. L’Eurirs, il tasso deciso dalla Bce sulla base del quale viene calcolato il tasso fisso, il 10 maggio è sceso sotto l’1% arrivando, quello a 20 anni, a segnare 0,99%. 

Quale tasso scegliere? Il periodo, come si è visto, è favorevole alla scelta di un tasso fisso. Ma un possibile rialzo dei tassi in futuro potrebbe far riflettere anche sulla scelta di un tasso variabile, collegato all’Euribor, tuttora anch’esso a livelli molto bassi.

Va detto che prima di scegliere è sempre meglio confrontare le diverse offerte delle banche. Questo aiuta a scoprire il mutuo più vicino alle proprie esigenze, e anche a rendersi conto della reale convenienza non solo dei tassi di interesse dei mutui ma anche dei tassi finiti, in particolare Tan e Taeg.

Se abbiamo già stretto un mutuo ma le condizioni sono diventate più favorevoli, nulla impedisce di tentare la strada della surroga del mutuo per ottenere condizioni più favorevoli.

Ma torniamo a concentrarci sui numeri delle compravendite. Le transazioni sono state quasi 580 mila, il dato più alto dal 2010 ad oggi, con un fatturato di oltre 94 miliardi di euro. Tra le grandi città i maggiori rialzi si sono registrati a Bologna, Palermo e Napoli. 

Una ripresa resa possibile proprio grazie alla diminuzione dei prezzi registrata negli ultimi anni e, come abbiamo detto, a tassi dei mutui particolarmente convenienti (e banche più disposte a concederli).

Tra le aree del paese, i maggiori incrementi si osservano nel Nord-Est e nel Centro,+12,3% e +10,5%, rispettivamente, con un’ incidenza che sfiora il 55% per il Nord Est ed è del 53,2% al Centro. Una variazione sostenuta si osserva anche nelle Isole (+9,1%) nonostante l’incidenza di queste compravendite sia la minima tra le aree del paese (40,5%). Infine, nel 2018, il recupero è del 6,4% per il Nord Ovest e del 7,3% per il Sud.

Circa la metà degli acquisti (282.000) sono stati effettuati con un mutuo, in aumento dell’8,8% rispetto all'anno precedente. Il capitale complessivo finanziato a supporto dell’acquisto di abitazioni, nel 2018, ammonta 35,7 miliardi di euro, circa 3 miliardi in più rispetto al 2017, facendo così registrare una variazione del 9,0%, tasso poco superiore a quello osservato per i volumi (+8,8%). 

I rialzi sono diffusi in tutto il Paese con percentuali che oscillano tra il 13% del Nord Est e il 5,9% del Nord Ovest.

Il tasso di interesse medio, applicato alla prima rata, scende di 0,22 punti percentuali, portandosi al 2,17%. La durata media del mutuo è ferma a 22,9 anni e la rata media, pari a 585 euro al mese, è in calo del 2,1% sul 2017.

Il valore delle abitazioni compravendute attraverso un mutuo, nel 2018, ha superato i 50 miliardi di euro; il capitale erogato rappresenta quindi circa il 71% della spesa di acquisto. La quota di valore finanziato è minima al Centro, 67% circa, ed è massima nelle Isole, 80%.

La distribuzione delle abitazioni acquistate con mutuo distinta per classi di superficie risulta analoga a quella già esaminata per il complesso delle compravendite di alloggi. Infatti, nel 2018, le abitazioni ipotecate che si collocano nella classe di superficie tra 85 mq e 115 mq e quelle nella classe tra 50 mq e 85 mq sono quelle maggiormente acquistate e maggiormente ipotecate, rappresentando quasi il 60% del totale.

L’incidenza degli acquisti con mutuo delle abitazioni ipotecate risulta elevata per le abitazioni con superficie oltre gli 85 mq , dove la quota di acquisti con ricorso al mutuo ipotecario sfiora il 60%.

Dall'analisi deriva come la casa si confermi sempre ai primi posti nel cuore degli italiani. Complice anche il calo dei mutui per il quinto anno consecutivo, il mercato segna un trend positivo, rendendo l’acquisto di un immobile di proprietà sempre più accessibile. 

La comparazione delle varie proposte presenti sul mercato è uno strumento utile, perché il mutuo è un prodotto che necessita di essere personalizzato e ritagliato su ogni singolo mutuatario.

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