La surroga del mutuo: cos'è, condizioni, portabilità e liquidità

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La surroga del mutuo: cos'è, condizioni, portabilità e liquidità
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La surroga del mutuo: cos'è, condizioni, portabilità e liquidità

I tassi ai minimi storici, uniti la crisi finanziaria che si annuncia dopo l’emergenza coronavirus, porteranno tanti intestatari di mutuo a prendere in considerazione la possibilità di surroga. In questo articolo vedremo insieme cos’è una surroga, come funziona e quando conviene richiederla.

Già dallo scorso mese di agosto quando, i tassi segnarono il primo “minimo storico” ci fu una corsa alle surroghe.

La BCE (banca centrale europea) con la sua politica monetaria fece scendere i tassi medi e si registrò un calo dei tassi di interesse che raggiunsero un valore medio dell’1,62% per i mutui a tasso fisso e dello 0,87% per i mutui a tasso variabile. Questi tassi fecero aumentare le richieste di surroga da parte di chi aveva un mutuo aperto a condizioni meno vantaggiose.

Ora che il coronavirus ha fatto precipitare i tassi ad un nuovo minino storico la possibilità di surroga diventa più allettante.

Cosa significa surroga del mutuo?

La surroga, o portabilità del mutuo, è la possibilità di trasferire un mutuo già in essere da un istituto bancario ad un altro, ovvero la possibilità di portare il mutuo presso un’altra banca che ti offre condizioni migliori, senza aggiunta di costi.

L’importo della surroga deve essere il medesimo del residuo del mutuo già in essere, non può essere richiesta una cifra maggiore, ma può essere variata la durata.

Con la surroga l’iscrizione ipotecaria sui pubblici registri immobiliari, iscritta a favore della prima banca, viene trasferita a favore della nuova. Per far ciò occorre rivolgersi ad un notaio il cui onorario è a completo carico della nuova banca. 

Nessun onere a carico del richiedente la surroga, ne tantomeno possono essere richieste delle penali da parte della prima banca, neanche le spese di estinzione anticipata in quanto il mutuo non viene estinto ma trasferito. 

L’unico costo in capo al mutuatario è la tassa di iscrizione nei registri immobiliare che ammonta a poche decine di euro. 

La surroga si può richiedere per:

  • Abbassare il costo della rata;
  • Per aggiudicaresi un tasso più favorevole;
  • Passare da un tasso fisso ad uno variabile o viceversa;
  • Allungare la durata.

Inoltre può essere richiesta più volte nell’arco della durata del finanziamento e con essa non si perdono le detrazioni sugli interessi passivi relativi alla prima casa.

Come funziona la surroga del mutuo?

Innanzitutto se stai pensando di ricorrere alla surroga, per risparmiare il più possibile  sulla quota di interessi del tuo mutuo e di conseguenza abbassare la tua rata mensile, devi richiedere alcuni preventivi per valutare l’offerta migliore. 

Ti consiglio di valutare tra le proposte offerte dalle banche all’interno del nostro portale.

Individuata la banca che offre il tasso più conveniente devi presentare una richiesta scritta di surroga del mutuo. Il modulo di presentazione della domanda lo trovi presso la banca o in rete se opti per un nostro mutuo.

 Alla domanda vanno allegati i seguenti documenti:

  • copia dell’atto di mutuo in essere;
  • copia dell’iscrizione ipotecaria;
  • documenti anagrafici personali del richiedente e di eventuali garanti;
  • documentazione relativa al reddito (dichiarazione dei redditi, buste paga, bilancio ecc.);
  • dati catastali, planimetrie e visure dell’immobile.

L’istituto bancario esaminerà la pratica seguendo lo stesso iter necessario per la richiesta di un mutuo, compresa la valutazione della capacità reddituale ed il  regolare pagamento delle rate pregresse. L’essere in ritatdo con i pagamenti delle rate può compromettere l’accettazione della surroga.

Terminato l’iter di pre-delibera della surroga, la banca chiederà ad un suo tecnico di eseguire una perizia sull’immobile al fine di verificarne lo stato ed il valore ai fini dell’ipoteca. 

La nuova banca si mette in contatto con la banca che ha erogato il mutuo per comunicarle la tua intenzione a procedere alla surroga e chiede informazioni specifiche riguardo l’importo residuo.

Verificato tutto ciò, e deliberata in modo definitivo la surroga del mutuo, in presenza di un notaio, scelto dalla banca, sarai chiamato a stipulare un nuovo contratto di mutuo. Con esso la nuova banca versa alla vecchia l’ammontare del capitale residuo necessario ad estinguere il debito nei suoi confronti, la quale rilascia liberatoria per la cancellazione di ipoteca.

Il notaio procede alla cancellazione ed all’iscrizione della ipoteca a favore della nuova banca erogante.

Tutti i costi relativi alla pratica ed all’esecuzione della surroga sono a completo carico della banca, neppure le spese di istruttoria sono dovute.  L’unico onere in capo al richiedente sono le imposte di iscrizione nei registri immobiliari che ad oggi ammontano a trentacinque euro.

Dalla data di delibera della surroga alla data dell’atto con il quale diventa esecutiva possono trascorrere al massimo trenta giorni.

Dopo quanto tempo conviene fare la surroga del mutuo?

Dal momento che non vi sono costi, la surroga può essere richiesta in qualsiasi momento si trovino condizioni migliori rispetto al mutuo in essere.

Va tenuto presente che il piano di ammortamento del mutuo prevede per i primi anni una quota di interessi maggiore che man mano cala nel corso del finanziamento. Questo vuol dire che se il mutuo in essere è quasi a termine, la maggior parte degli interessi è stato pagato e rimane da pagare solo la quota capitale. Riichiedere la surroga, in questo caso, non è vantaggioso perché si andrebbe a pagare nuovamente una cospicua parte di interessi già versati.  

Detto ciò al momento esistono ancora tanti mutui aperti anni or sono che potrebbero essere trasferiti da un istituto bancario ad un altro, specie in questo periodo che i tassi hanno registrato un nuovo “minimo storico” e che i tassi fissi sono addirittura più vantaggiosi di quelli a tasso variabile.

Se ti stai chiedendo quanto puoi risparmiare con la surroga del tuo mutuo lo vediamo subito.

Fare una surroga adesso, specie se il tuo mutuo è stato stipulato diversi anni fa, può essere molto conveniente

Mettiamo il caso che tu abbia stipulato 5 anni fa un mutuo ventennale di 100.000,00 euro ad un tasso del 3,5%, paghi una rata mensile di circa 775,00 euro.

Ipotizzando che in questi 5 anni il tuo residuo mutuo sia rimasto di 80.000,00€, surrogando questa cifra per i rimanenti 15 anni (ma nulla toglie che tu possa stipulare un mutuo di durata diversa) con un tasso fisso allo 0,65% pagheresti una rata mensile di 465,00€ con un risparmio netto di 310 euro al mese pari a 3.720,00€ annui ed un risparmio totale di ben 55.800,00 euro.

Cosa aspetti? Corri a visitare la sezione relativa alla surroga del mutuo del nostro sito e valuta l’offerta migliore che fa al caso tuo.

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