Mutui agosto 2025: salgono i fissi, ma c’è l’alternativa “protetta”

Agosto si apre con nuovi aggiustamenti nei listini mutui di alcune tra le principali banche italiane. Se da un lato continua — seppur con ritmo contenuto — il rialzo dei tassi fissi, dall’altro emergono segnali di rinnovato interesse per i mutui variabili con CAP: una soluzione intermedia che potrebbe tornare appetibile per molti mutuatari.

Tassi fissi: qualche rialzo e lievi aggiustamenti

• Intesa Sanpaolo ha ritoccato verso l’alto di 14 punti base quasi tutti i propri mutui a tasso fisso: aumentano i tassi per l’acquisto prima casa sia under 36 che under 46, per immobili green e brown, così come quelli legati alle surroghe.
• Crédit Agricole  interviene sul fronte surroghe, riducendo di 10 punti base i tassi fissi sia per immobili a basso consumo che per quelli meno efficienti.
• Banca Popolare Pugliese applica una riduzione di 10 punti base ai tassi dei mutui a tasso fisso prima casa con garanzia Consap.

Il ritorno (strategico?) dei mutui variabili con CAP

A spiccare tra le novità del mese sono però i cambiamenti ai prodotti a tasso variabile con CAP, segno di una possibile strategia da parte degli istituti per riequilibrare l’offerta.

• Banco BPM e Webank abbassano il cap sui mutui green dal 4,90% al 4,50%, accompagnando la modifica con una riduzione dello spread da 1,25% a 1%.
• Intesa Sanpaolo  fa lo stesso sul proprio prodotto con cap: il tetto massimo passa da 5,10% a 4,70%, senza modifiche allo spread.

Questi interventi, quasi in simultanea, sembrano voler risvegliare l’interesse verso un prodotto ibrido spesso trascurato, ma che potrebbe in questa fase assumere un ruolo strategico. In questa fase, i tassi fissi sono in lenta salita (pur restando in molti casi sotto il 3%), e iniziano a funzionare meno se c’è da spingere alla decisione futuri mutuatari ancora esitanti. Nel mentre, i tassi variabili risultano molto competitivi, ma sono ancora percepiti come troppo instabili dal pubblico italiano, la cui propensione al rischio è stata largamente erosa nel biennio di fuoco 2022-2023. Il mutuo variabile con CAP potrebbe dunque proporsi come una soluzione ponte, che sfrutta la convenienza dell’Euribor contenendo però i timori legati a futuri rialzi incontrollati.

Il costo è superiore a quello di un variabile puro, ma in caso di immobili meno efficienti (classi C, D, E…) risulta spesso più competitivo dei fissi. In molti casi, si avvicina anche ai migliori mutui fissi green oggi disponibili.

I migliori mutui di Agosto 2025

Tutte le simulazioni si basano su un mutuo di 140.000, di durata 25 anni, per l’acquisto di una prima casa, età del mutuatario inferiore ai 36 anni.

I migliori mutui a tasso fisso per immobili green

I migliori mutui a tasso fisso per immobili a bassa efficienza energetica

I migliori mutui a tasso variabile per immobili green

I migliori mutui a tasso variabile per immobili a bassa efficienza energetica

I migliori mutui a tasso variabile con CAP per immobili a bassa efficienza energetica