Mutui liquidità e sostituzione + liquidità: come funzionano e che vantaggi hanno
I mutui liquidità e i mutui di sostituzione con liquidità aggiuntiva sono soluzioni non sempre conosciutissime dal pubblico. Tuttavia, rappresentano un’opzione concreta per chi possiede un immobile e ha bisogno di accedere a una somma di denaro importante per nuovi progetti: ristrutturazioni estensive, investimenti, consolidamento di spese pregresse o semplicemente una riserva di cassa più ampia.
Cos’è un mutuo liquidità
Il mutuo liquidità permette di ottenere un finanziamento ipotecario erogato sulla base del valore dell’immobile di proprietà, senza vincolarlo a una specifica finalità (come nel caso dei mutui ristrutturazione).
La banca concede una somma in genere fino al 60–70% del valore dell’immobile, con tassi spesso più vantaggiosi rispetto alle forme di credito non garantite, proprio grazie alla presenza dell’ipoteca.
Punti chiave:
- riservato a chi possiede un immobile;
- erogazione di liquidità pura, senza obbligo di giustificare la spesa;
- durata medio-lunga, anche oltre i 20 anni;
- tassi mediamente molto più bassi dei prestiti personali.
Cos’è la sostituzione + liquidità
La sostituzione + liquidità permette di chiudere un mutuo già in corso, sostituendolo con un nuovo finanziamento, e contestualmente richiedere una quota aggiuntiva di liquidità.
È una soluzione scelta da molti, che permette di ottenere liquidità garantita anche a coloro che stanno ancora pagando la propria casa.
Mutuo liquidità vs prestito personale: quali differenze?
Anche se l’obiettivo può sembrare simile – ottenere una somma da utilizzare liberamente – mutuo liquidità e prestito personale non sono affatto equivalenti.
Garanzie e rischi
- Mutuo liquidità: richiede un immobile da ipotecare. L’istruttoria è più articolata, ma grazie alla garanzia reale il rischio per la banca è molto più basso – e perciò, i tassi si mantengono relativamente contenuti.
- Prestito personale: non richiede garanzie reali; le valutazioni sono più rapide, ma l’assenza dell’ipoteca comporta tassi più elevati.
Importi e durate
- Mutuo liquidità: ideale per somme medio-alte (oltre i 50.000 €), con durate lunghe che mantengono la rata sostenibile.
- Prestito personale: più adatto a cifre contenute; raramente supera i 30.000 € e difficilmente può andare oltre i 10 anni.
Tassi di interesse
È qui che si gioca la vera differenza:
i prestiti personali hanno TAN che possono superare l’8–10%, mentre i mutui liquidità – pur essendo mediamente più costosi rispetto ai classici mutui acquisto – restano comunque su tassi nettamente più bassi.
Costi accessori
Il mutuo richiede alcune spese in più (perizia, notaio), ma su importi elevati e con durate lunghe l’impatto percentuale è contenuto. Nei prestiti personali i costi accessori sono ridotti, ma i tassi più alti compensano ampiamente l’apparente semplicità.
I migliori mutui liquidità di oggi
Migliori mutui liquidità di oggi, simulati per un mutuo da 60.000 € su un immobile da 220.000 €, durata 25 anni:
Tasso fisso:
ING – Mutuo Arancio Liquidità
- Rata simulata: € 349,36
- TAN: 4,96%
- TAEG: 5,38%
- Importo finanziabile: 50.000 € – 500.000 € (entro 80% LTV)
- Durate disponibili: 10 – 30 anni
- Spese iniziali: € 1.300 (istruttoria 1.000 €, perizia 300 €)
- Assicurazione: incendio/scoppio gratuita
Tasso variabile:
ING – Mutuo Arancio Liquidità
- Rata simulata: € 305,87 (60.000 €, 25 anni)
- TAN: 3,67%
- TAEG: 4,02%
- Importo finanziabile: 50.000 € – 500.000 € (entro 80% LTV)
- Durate disponibili: 10 – 30 anni
- Spese iniziali: € 1.300 (istruttoria 1.000 €, perizia 300 €)
- Assicurazione: incendio/scoppio gratuita
I migliori mutui sostituzione + liquidità di oggi:
Migliori mutui liquidità di oggi, simulati per un mutuo da 140.000 € su un immobile da 220.000 €, durata 25 anni:
BPER Banca – Mutuo Green Sostituzione + Liquidità (Tasso Fisso)
- Rata simulata: € 689,66 (140.000 €, 25 anni)
- TAN: 3,35%
- TAEG: 3,60%
- Importo finanziabile: fino all’80% LTV (liquidità entro max 50% del mutuo sostituito)
- Durate disponibili: 10 – 30 anni
- Spese iniziali: € 1.470 (istruttoria 1.120 €, perizia 350 €)
- Assicurazione: incendio/scoppio obbligatoria (libera)
- Solo immobili di classe A, B e C
BPER Banca – Sostituzione + Liquidità (Tasso Fisso)
- Rata simulata: € 727,43 (140.000 €, 25 anni)
- TAN: 3,85%
- TAEG: 4,12%
- Importo finanziabile: fino all’80% LTV (liquidità entro max 50% del mutuo sostituito)
- Durate disponibili: 10 – 30 anni
- Spese iniziali: € 1.470 (istruttoria 1.120 €, perizia 350 €)
- Assicurazione: incendio/scoppio obbligatoria (libera)
BPER Banca – Mutuo Green Sostituzione + Liquidità (Tasso Variabile)
- Rata simulata: € 689,66 (140.000 €, 25 anni)
- TAN: 3,35%
- TAEG: 3,60%
- Importo finanziabile: fino all’80% LTV (liquidità entro max 50% del mutuo sostituito)
- Durate disponibili: 10 – 30 anni
- Spese iniziali: € 1.470 (istruttoria 1.120 €, perizia 350 €)
- Assicurazione: incendio/scoppio obbligatoria (libera)
- Solo immobili di classe A, B e C
BPER Banca – Sostituzione + Liquidità (Tasso Variabile)
- Rata simulata: € 697,12 (140.000 €, 25 anni)
- TAN: 3,45%
- TAEG: 3,71%
- Importo finanziabile: fino all’80% LTV (liquidità entro max 50% del mutuo sostituito)
- Durate disponibili: 10 – 30 anni
- Spese iniziali: € 1.470 (istruttoria 1.120 €, perizia 350 €)
- Assicurazione: incendio/scoppio obbligatoria (libera)
L’opzione alternativa: la Surroga + Liquidità di BNL
Accanto ai classici mutui di sostituzione con liquidità, esiste un’ulteriore possibilità, offerta praticamente solo da BNL: la Surroga + Liquidità.
La logica è diversa da quella degli altri istituti, perché BNL combina due operazioni distinte ma coordinate:
- Un mutuo di surroga che va a sostituire senza costi il finanziamento già in essere, trasferendolo a condizioni più favorevoli.
- Un mutuo di liquidità acceso in parallelo, che consente di ottenere una somma aggiuntiva utilizzabile liberamente, proprio come nei mutui liquidità tradizionali.
Il vantaggio è di poter migliorare le condizioni del proprio mutuo attuale e, nello stesso tempo, accedere a nuova liquidità, anche quando la banca non offre un vero prodotto “sostituzione + liquidità” in un’unica soluzione.
È una soluzione flessibile e relativamente rara sul mercato: per molti profili può rappresentare un’alternativa concreta ai classici mutui liquidità, mantenendo l’operazione di surroga completamente gratuita e modulando la liquidità in base alle esigenze.
