Mutui, scegliere bene con il super calo dei tassi

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Mutui, scegliere bene con il super calo dei tassi

Scegliere il mutuo migliore vuol dire valutare e assicurarsi la formula più conveniente. Per stipulare un mutuo casa è sicuramente un momento d’oro. I prezzi sono ancora bassi e la voglia di casa tipicamente italiana resiste: questi fattori rappresentano ottime motivazioni all'acquisto di una abitazione.

E in un momento in cui il mercato dei mutui è caratterizzato da tassi ai minimi, sia per i contratti a tasso fisso che tasso variabile, le soluzioni sembrano tutte allo stesso modo vantaggiose. Quale strada seguire allora per non perdersi nel mare magnum delle offerte? 

Il mutuo si presenta come delle scelte strategiche per la “vita”, perché comporta un impegno che si protrae per diversi anni, nel corso dei quali ci si potrebbe trovare in condizioni economiche diverse rispetto a quelle iniziali del momento della stipula. Certo: nulla vieta di surrogare il mutuo in essere, cambiando istituto di credito per avvantaggiarsi di condizioni migliori.

Passiamo alla pratica. E’ bene partire dal proprio profilo e capire che uso si vuole fare le mutuo richiesto. Ad esempio, si può decidere di anticipare gran parte della liquidità per chiedere solo una somma ridotta da rimborsare più in fretta. 

O al contrario, si può richiedere una somma maggiore, perché si preferisce preservare la propria liquidità per investirla e generare una rendita alternativa che vada a compensare almeno in parte le spese del mutuo.

Senza ombra di dubbio, la selezione del mutuo perfetto è un percorso con varie tappe, in cui gli elementi da valutare sono molteplici: dall'individuazione del prodotto alle diverse fasi per ottenere il via libera. 

Il dilemma è annoso, ma il primo passo riguarda sicuramente la decisione sul tasso d’interesse che sarà applicato al mutuo: fisso, variabile, misto e variabile con cap. Come si sa, il tasso fisso dà la certezza di un costo che si mantiene costante nel tempo, ma ha uno spread più alto. 

In confronto, quello variabile è inizialmente sempre più basso, ma riserva un’incognita: può salire oppure scendere nel corso degli anni, in base all'andamento dei tassi europei (Irs e Euribor).

Rispetto allo scenario odierno in cui i tassi sono ai minimi, dunque, il rischio collegato a un variabile aumenta tanto più e lunga la durata del mutuo, e tanto è minore la differenza rispetto al fisso che sarebbe applicato a un prestito equivalente.

Non dimentichiamo che esistono anche il tasso misto - con la possibilità di rinegoziare da variabile a fisso, o viceversa, a intervalli temporali predefiniti - e il tasso variabile con cap, più costoso di un variabile puro, ma che prevede un tetto massimo oltre il quale la rata non può salire.

Dopo aver scelto il tasso in base al profilo di rischio e costi desiderato, inizia la caccia al mutuo migliore. Scegliere di stipulare un mutuo con una banca piuttosto che con un’altra può fare la differenza. Innanzitutto perché ogni istituto offre condizioni e servizi differenti, poi perché la “bontà” della banca diventa di cruciale importanza quando si stringe una relazione così lunga. 

Può trattarsi di una banca che per qualche ragione ispira fiducia, o che propone offerte particolari, oppure può essere la banca presso la quale si possiede già un conto corrente.

La banca di riferimento potrebbe offrire condizioni vantaggiose ai propri clienti, ma di fatto è sempre meglio fare una accurata ricerca di mercato. A parità di tasso di interesse del mutuo, potrebbero essere proposti dei servizi - ad esempio per quanto riguarda le perizie - a costi anche molto differenti da banca a banca. Optare per il miglior rapporto qualità prezzo relativamente alle spese e ai servizi può essere un buon modo per orientarsi.

Il mutuo presenta infatti dei costi aggiuntivi: le spese di istruttoria della pratica (fino allo 0,5% del finanziamento), le spese della perizia sull'immobile (100-300 euro), i costi dell’assicurazione obbligatoria sull'incendio (variabili) e l’imposta sostitutiva, che risulta pari al 2% del mutuo o allo 0,25% nell'ipotesi di acquisto con agevolazione “prima casa”.

E non è finita qui: si passa alla fase di concessione del finanziamento. Non basta infatti che il mutuatario scelga l’istituto bancario: anche quest’ultimo si premura di valutare a chi accordare il prestito. 

La richiesta formale del mutuo prevede i dati anagrafici e di residenza del cliente, del suo nucleo familiare e di eventuali persone a carico; il tipo di occupazione, con indicazione della qualifica, dell’anzianità e del reddito netto mensile e annuale; la descrizione e i dati catastali dell’abitazione da acquistare, incluso il suo valore; lo stato patrimoniale, con un dettaglio sui debiti esistenti e l’identità dei creditori.

Poi la banca invia un tecnico di fiducia per effettuare una perizia dell’immobile oggetto d’acquisto in modo da verificare che il valore reale sia congruo con l’importo richiesto per il prestito, e che sia sufficiente a costituire una garanzia per il debito.

Infine, se la banca ritiene opportuno procedere con la pratica di mutuo, emette un parere preliminare di fattibilità positivo: raccoglie i documenti a supporto delle dichiarazioni e li analizza in tutti i dettagli, e se risultano soddisfacenti, delibera l’erogazione del mutuo, fissando la data di stipula del contratto.

L’erogazione del mutuo avviene tipicamente al momento del rogito, stipulato di fronte a un notaio. L’istituto di credito mette a disposizione del richiedente l’intero importo tramite assegni circolari o bonifico irrevocabile, subito o al momento dell’iscrizione dell’ipoteca (cioè dopo 15-20 giorni). Quando il mutuo viene erogato, il dado è finalmente tratto.

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