E’ il caso di dire “casa delle mie brame” con il valore degli immobili a livello stabile e i mutui con tassi molto interessanti. Sempre restando con i piedi per terra, è decisamente un momento positivo per chi ha acceso, o si accinge ad accendere, un mutuo: i tassi di interesse infatti stanno continuando a calare, una discesa che aggiorna progressivamente nuovi record.
Lo scenario non potrebbe essere migliore: in media un mutuo a tasso fisso oggi costa l’1,79%. Un livello così basso non si era mai visto. Anche i tassi variabili sono sui minimi storici esprimendo un costo medio dello 0,88%, distante anni luce dal 3,7% del 2012 e comunque più basso rispetto all’1,23% di tre anni fa.
Se i tassi bassi sono una buona notizia per i mutuatari, le previsioni economiche fanno sperare in un futuro felice. La politica monetaria della Bce viene loro incontro con il recente annuncio di un probabile nuovo quantitative easing, se necessario. Una riduzione del costo del denaro nei prossimi mesi è data per scontata dal mercato.
Per chi deve finanziare l’acquisto di una casa è un’indicazione importante: in teoria, quando i tassi scendono l’opzione migliore per un mutuo è quella del tasso variabile, perché aiuta a risparmiare sulla rata. La scelta del tasso è sempre “controversa”: nel caso del “fisso” è determinato una sola volta al momento della stipula del mutuo. La rata è sempre la stessa, non cambia nel corso del tempo con i tassi di mercato e questo è di certo una formula assicurativa molto importante. Però un mutuo fisso costa sempre di più di uno variabile.
In tempi di tassi ai minimi storici, è fondamentale sapere quando è possibile richiedere la surroga del mutuo. I contratti di mutuo stipulati per la compravendita immobiliare vincolano i soggetti contraenti per tempi piuttosto lunghi e, durante il periodo di vigenza del contratto, alcune delle clausole originariamente pattuite potrebbero rivelarsi insostenibili per il debitore e addirittura difficili da onerare.
Grazie alla surroga del mutuo, è possibile cambiare banca di riferimento per il finanziamento e terminare di pagare il debito residuo a condizioni più vantaggiose presso un altro istituto di credito. In pratica, si rende possibile trasferire il proprio mutuo, senza estinguerlo, presso un altro istituto bancario, rinegoziandone contestualmente alcune condizioni. La principale ragione per la quale si decide di surrogare un mutuo risiede nella volontà da parte di chi domanda il prestito è proprio quella di risparmiare.
La surroga o portabilità del mutuo rappresenta un’operazione particolarmente utile, in particolare quando l’istituto di credito presso il quale il mutuo è stato “acceso” non accetta la proposta del debitore di rinegoziare il contratto.
A differenza della surroga, con cui si sostituisce il mutuo residuo con uno offerto da una banca diversa, la rinegoziazione consente di modificare le condizioni in essere direttamente con la propria banca. Tuttavia, poiché l’istituto non è obbligato ad accettare la proposta di ridefinizione del debitore, in caso di rifiuto questo potrà optare per la surroga.
Con il trasferimento del contratto a una nuova banca, il mutuatario potrà scegliere un nuovo tasso d’interesse (da variabile a fisso o viceversa), modificare la durata del contratto e lo spread, nonché ridefinire la propria rata. Non potranno essere modificati, invece, gli intestatari del mutuo e l’importo del debito residuo che dovrà essere il medesimo del vecchio finanziamento.
Come funziona? Ricordiamo che il mutuatario, dopo aver individuato l’offerta di finanziamento alle condizioni preferite, fa richiesta alla banca subentrante di acquisire l’esatto importo del debito residuo.
Sarà la stessa banca subentrante a prendersi in carico le comunicazioni con la vecchia banca e le operazioni di raccolta dei documenti che accompagnano il finanziamento originale. La surroga deve avvenire senza costi accessori ed è sempre possibile, purché la cifra del nuovo mutuo legato all'ipoteca sia pari o inferiore al debito residuo del mutuo che si rottama.
È possibile chiedere la surroga di un mutuo di surroga? La risposta è affermativa. Non c’è nulla, a livello normativo, che imponga un limite alle operazioni di portabilità.
Negli ultimi anni in molti hanno utilizzato l’opzione gratuita della surroga, per approfittare di tassi di interesse più bassi. Chi doveva sostituire il proprio mutuo con uno a condizioni migliori lo ha già abbondantemente fatto. Le surroghe si sono concentrate principalmente negli anni 2016-2017 e hanno iniziato a pesare meno sulle erogazioni solo sul finire del 2018.
Ma nel quadro dei tassi delineato, ha senso approfittare della possibilità di sostituire un finanziamento in corso con uno stipulato negli scorsi anni?
Nessuno si sarebbe infatti mai aspettato una discesa ulteriore dei tassi di interesse, che ha travolto anche il tasso variabile, dormiente ormai da 3 anni a questa parte. Se chi aveva convenienza a surrogare, pensava di essere a posto e di aver stipulato il mutuo migliore, adesso si trova davanti a tassi e costi ancora più bassi, visto che le banche, invece di aumentare gli spread a loro favore, si mantengono su livelli concorrenziali, ancora molto vantaggiosi.
Com'è facile intuire, per non sbagliare, è utile informarsi bene e confrontare. Così come avviene per i mutui prima casa, l’opportunità di cogliere le migliori occasioni di mutui surroga si ottiene solo da un confronto tra le tante offerte proposte dal mercato. Le migliori offerte a tasso variabile sono di gran lunga inferiori al punto, mentre il fisso è sceso intorno al punto e mezzo per le durate lunghe, tra i 25 e i 30 anni.
Il passaggio al più sicuro tasso fisso è stato motivo di cambiamento nella quasi totalità dei casi di surroga. Da quando la differenza tra i due tassi si è assottigliata, assicurarsi una rata fissa è stata la missione di molti mutuatari.
Concludendo, la situazione attuale dei tassi di interesse rappresenta un’occasione unica per ottenere condizioni eccezionali. La surroga può essere nuovamente una sorta di ancora di salvezza e un sollievo per il mutuatario, che deve solo valutare il mutuo surroga migliore.