Come sarà il 2019 per i mutui d’acquisto prima casa? Facciamo un passo indietro con una breve disamina dello scorso anno. Abbiamo vissuto un 2018 all'insegna dell’aumento di compravendite e mutui casa, complici una combinazione di tassi bassi e prezzi convenienti.
Infatti nei primi nove mesi dell’anno appena passato, secondo l’Agenzia delle Entrate, erano aumentate le compravendite e di conseguenza i nuovi mutui acquisto, segnando un +5,6% rispetto al 2017.
Il flusso del mercato dei mutui, rilevato da Banca d’Italia, era cresciuto del +4% contro il -4% del 2017 nello stesso periodo di riferimento. Una spinta generata dai prezzi dell’immobiliare, tornati a un +0,8% nel terzo trimestre 2018, che hanno scatenato un interesse all'acquisto prima del verificarsi di nuovi aumenti.
Al termine dell’anno appena trascorso tuttavia, la fine del programma di Quantitative Easing della Bce e la situazione politica incerta avevano alimentato ragionevoli dubbi su quale sarebbe stata l’evoluzione dei tassi di interesse nel 2019.
Nello specifico, a novembre 2018 si era registrato un costo dei finanziamenti in rialzo per chi avesse voluto acquistare casa: i tassi di interesse sui prestiti erogati nel mese alle famiglie per l'acquisto di abitazioni, comprensivi delle spese accessorie, sono stati pari al 2,27% (2,24% in ottobre). E' quanto si diceva da Banca d'Italia nel dossier "Banche e moneta: serie nazionali".
Dal lato delle erogazioni, nel 2018 le surroghe sono passate dal 46,6% del terzo trimestre al 51,2% del quarto. Fra le ragioni che hanno reso il vecchio mutuo sconveniente, è stato il timore determinato dall'ansia per il futuro. Questo ultimo boom delle surroghe di chi vuole abbandonare il variabile per spostarsi sul fisso si spiega proprio in vista di un possibile rialzo dei tassi.
A sorpresa il tasso Eurirs è di nuovo in calo per i mutui. Nel dettaglio, l’indice IRS da agosto a ottobre ha registrato una costante crescita. Ad esempio l’IRS a 25 anni è passato dall’1,48% all’1,56%. In seguito si è ridimensionato scendendo fino all’1,45% di dicembre e l’1,38% attuale.
In questo periodo l’offerta di mutui a tasso fisso ha registrato degli aumenti più importanti.: infatti per un mutuo di 140.000 euro su un valore immobile di 220.000 euro, il miglior TAN per un mutuo a tasso fisso a 25 anni è passato dall’1,70% di settembre all’1,85% di novembre per ridimensionarsi all'attuale 1,80%. Quindi, a fronte di un IRS che da agosto a dicembre si è ridotto di 3 punti base i migliori tan offerti dalle banche sono aumentati da settembre a gennaio di 10 punti base.
Sebbene l’aumento non risulti particolarmente importante, mantenendo i tassi prossimi al minimo storico, si deduce facilmente che le banche italiane hanno aumentato gli spread applicati ai mutui ovvero il proprio margine di interesse. E non solo: la Banca Centrale ha annunciato la stabilità dei tassi ancora per un po’ di tempo.
Questa stabilità influisce sulle offerte di mutuo, allungando così la prospettiva di risparmio e convenienza per chi sia interessati ad un nuovo mutuo o ad una surroga nel 2019.
Dunque l’anno sembra iniziare nel segno dell’ottimismo per chi negli scorsi mesi ha vissuto con allarmismo un cambiamento preoccupante del panorama del mercato dei mutui.
Si sono smorzate le incertezze che si erano prefigurate alla fine del 2018 causate dagli “sbalzi di temperatura” dello spread che lasciavano presagire dei rincari nelle rate. Anche la conferma delle agevolazioni fiscali legate alla casa è una notizia positiva che fa ben sperare.
Il tema dell’incertezza economica e politica è un’ipotesi che potrebbe frenare il mercato immobiliare e i mutui. Analizzando lo spread Btp -Bund, dai 110 di inizio anno ai 320 di novembre all’attuale 270, si può dire che le acque si sono calmate, ma si resta comunque su livelli alti.
Se lo spread si stabilizzasse sopra i 300 punti si potrebbero creare delle incognite. Ma un aumento di 40-50 punti c’è stato da tempo, e non ha stravolto le scelte dell’acquirente che comunque ha deciso di acquistare.
Anche 50 punti in più negli spread bancari, su un mutuo da 100 mila euro a 30 anni, rappresentano un aumento di 20-25 euro sulla rata, che comunque non modifica drasticamente le decisioni di acquisto.
Per quanto riguarda la domanda di mutui per il 2019, secondo le previsioni, andrà avanti a buon ritmo; poi a metà anno occorrerà rifare il punto della situazione per riconsiderare il discorso della politica monetaria, l’andamento mercati finanziari, il livello dello spread.
Quale tipologia di mutuo la farà da padrona nel 2019?
A fine 2018, si è generata una vera e propria corsa al tasso fisso, perché l’incertezza sul futuro e il lungo periodo di minimi appena passato lascia spazio alla prospettiva che prima o poi si dovrà tornare se non altro a una condizione di normalità dei tassi.
Per chi compra casa contando su un mutuo il caro spread non si sente, anzi in vetrina sul tasso fisso ci sono ancora offerte ai minimi storici.
Nel 2019 il mutuo a tasso fisso dovrebbe essere ancora prevalente. Finché il mercato resterà stabilmente su tassi bassi anche il comparto si focalizzerà sulle soluzioni più semplici e appetibili per i potenziali mutuatari.
Come si muoverà l’offerta di mutui da parte delle banche nel 2019? Per la prima parte dell’anno i prezzi resteranno stabili, dato che gli aumenti degli spread bancari si sono verificati dopo l’estate.
Nei prossimi mesi vedremo come si evolverà la situazione, anche alla luce delle politiche Bce, e si potrà verificare se tutte le banche adotteranno un linea commerciale con mosse al rialzo degli spread.
Nel 2019 il mercato dei mutui dovrebbe essere piuttosto tonico, nonostante la volatilità dei mercati degli ultimi mesi. La maggior parte degli istituti di credito ha riposizionato la propria offerta ritoccando i tassi al rialzo, operazione prevedibile dopo anni di offerte “in saldo”.
In prospettiva, il trend del ciclo immobiliare dovrebbe essere ancora positivo anche nel 2019, generando un ulteriore incremento dei finanziamenti per l’acquisto delle nuove abitazioni.