Un mutuo si definisce “cointestato” quando due o più persone sottoscrivono volontariamente lo stesso finanziamento, impegnandosi a rimborsare le rate fino all'estinzione completa del debito.
All'Ente che eroga il finanziamento, ovvero la banca, non interessa la natura del rapporto che intercorre tra le persone. Quello che conta è il saldo puntuale della rata e la responsabilità finanziaria dei soggetti in merito all'ipoteca accesa sull'immobile in questione.
A volte sono le stesse banche a spingere a cointestare il prestito per avere maggiori garanzie di solvibilità, se ritengono che un solo titolare non sia sufficientemente solido dal punto di vista economico e reddituale.
Chi sottoscrive un mutuo cointestato? Solitamente si tratta di due coniugi o di una coppia, anche non sposata, che decide di comprare casa per andare a convivere. Si può effettuare la cointestazione del mutuo anche quando i contitolari non hanno alcun vincolo di parentela.
Se si richiede un mutuo cointestato, si ha la probabilità di ricevere una cifra più alta e soprattutto vengono proposti tassi di interesse molto vantaggiosi. È possibile detrarre gli interessi passivi che ammontano al 100% qualora una delle parti sia totalmente a carico dell'altra.
Se l’immobile acquistato si configura come prima casa, si può ricorrere alle agevolazioni fiscali previste dalla legge: tutti gli aspetti salienti sono spiegati nella circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 20 del 2011.
Vediamo i punti principali: se i titolari del mutuo sono anche comproprietari della casa, le detrazioni riguarderanno tutti gli intestatari. Ad esempio, due coniugi cointestari di un mutuo e comproprietari dell’abitazione possono detrarre il 19% degli interessi passivi. Ciascuno paga la propria quota di pertinenza.
Se il mutuo e la proprietà della casa sono al 50%, ogni coniuge potrà detrarre fino a un massimo di 2 mila euro. Tuttavia, se uno dei due coniugi, supponiamo il marito, è fiscalmente a carico dell’altro, pur essendo sia cointestatario del mutuo sia comproprietario, la detrazione spetterà solo alla moglie nella misura del 19% su un importo massimo di 4 mila euro.
Cosa succede se la coppia scoppia e i due decidono di non stare più insieme?
I dati Istat parlano chiaro. A pochi anni dall'entrata in vigore del divorzio breve, è salito in modo esponenziale il numero dei coniugi che hanno scelto di dirsi addio. L'amore è eterno finché dura ma i problemi burocratici sono sempre in agguato.
Se l'acquisto di una casa rappresenta spesso per una coppia di sposi uno dei momenti più belli del proprio rapporto, in sede di divorzio diventa un ostacolo a volte insormontabile, soprattutto per chi non vive più nella casa coniugale.
Uno dei due partner ad esempio può non essere più interessato a diventare proprietario dell'immobile oppure può avere la necessità di svincolarsi dal mutuo per procedere a un contratto di locazione o acquisto della casa dove andrà ad abitare.
Premessa: come è stato sottolineato, essendo il mutuo un contratto che ha come sottostante un bene immobile, rimborsato da uno o più mutuatari, l’istituto di credito non guarda al vincolo di parentela tra i firmatari, che sono tenuti al pagamento delle rate indipendentemente dal loro rapporto e qualunque sia l’evoluzione della propria situazione.
Se il coniuge o il partner non paga? E’ una ripicca o l'impossibilità economica di far fronte agli impegni presi?
Il mancato pagamento delle rate del mutuo cointestato da parte di uno dei due coniugi può celare le motivazioni più disparate.
È una circostanza abbastanza diffusa che mette in discussione anche la proprietà dell'immobile. La banca che ha erogato il mutuo infatti, a fronte della natura solidale del debito, può pignorare l'abitazione e rivalersi su entrambi.
Il problema del mutuo cointestato in caso di separazione può fare passare notti insonni. La questione si pone quando due persone che fino a quel momento hanno vissuto nella stessa casa, ad un certo punto non vogliono più farlo, e quindi devono decidere se e chi continuerà a pagare per averne la proprietà. Queste questioni si possono risolvere in più maniere.
La legge propone diverse soluzioni che cambiano in relazione agli accordi presi con la banca, alla presenza di figli oppure in base alla natura consensuale o giudiziale della separazione.
Occorre distinguere fra separazione e divorzio. In caso di separazione, la coppia risulta ancora legata dal matrimonio, quindi di fatto non vengono meno i vincoli familiari. Questo significa che, in caso entrambi continuino a pagare le rate del mutuo per la prima casa, sarà sempre diritto di entrambi detrarre gli interessi passivi.
In caso di separazione consensuale, per risolvere l'annosa questione del mutuo cointestato, si hanno di fronte tre opzioni ben precise: la vendita dell'immobile, l’ uscita di un coniuge dal mutuo, il pagamento congiunto delle rate.
Se entrambi concordano nel continuare a pagare il mutuo, nulla cambia anche a livello di detrazioni. I problemi nascono se uno dei due non intende più pagare. In tal caso, le soluzioni sono diverse.
Se le parti sono d’accordo, l’immobile può essere venduto e il mutuo estinto. Oppure, se si ha la liquidità sufficiente, si può estinguere il finanziamento in anticipo e decidere successivamente il destino della casa.
L'uscita di un coniuge dal mutuo è forse la soluzione più complessa da adottare in sede di separazione consensuale. Si verifica quando uno dei due coniugi non intende più pagare la rata del mutuo e vuole rinunciare al diritto di proprietà, perché magari ha intenzione di acquistare un altro immobile nel quale andrà a vivere dopo la separazione. In questo caso, la procedura vede l'ingresso in scena di un terzo soggetto, la banca, la quale dovrà dare il suo benestare all'intera operazione.
Da un punto di vista strettamente legale uno dei due coniugi deve accollarsi interamente le rate mancanti fino all'estinzione del finanziamento. Se vuole mantenere il rapporto creditizio con la stessa banca, deve chiedere la modifica degli intestatari del contratto.
Se invece si tratta di divorzio, i due coniugi per legge risultano estranei, quindi per colui che non abiterà più nella casa il diritto a detrarre gli interessi passivi verrà meno.
Intervenuta una sentenza di divorzio, uno dei due coniugi potrebbe non voler più continuare a pagare il mutuo per una casa dove non può più abitare, soprattutto se viene assegnata in esclusiva ad uno dei due coniugi, e può farlo utilizzando le agevolazioni prima casa. A questo punto ci si può muovere in diversi modi per liberarsi del mutuo indesiderato.
Se non si vogliono noie burocratiche e manca poco alla fine del contratto di mutuo, cosa fare? Una possibilità è continuare a pagare entrambi il mutuo. Questa è una delle soluzioni più vantaggiose anche dal punto di vista economico.
È necessario in questo caso mettere nero su bianco gli accordi presi con il partner. Se è la moglie a rimanere nella casa coniugale si può scegliere di comune accordo di scalare dall'assegno di mantenimento la quota del partner che vive altrove. La proprietà dell'immobile rimane congiunta.
Una seconda soluzione potrebbe essere quella, di comune accordo tra i coniugi separati soprattutto in assenza di figli, di vendere l’immobile, estinguendo così il mutuo e liberandosi della proprietà, per poter poi acquistare o affittare un nuovo immobile per proprio conto e usufruendo delle agevolazioni prima casa.
In questo modo si risolve il problema alla radice e la strada è più semplice: si vende la casa, ai estingue il mutuo, si cancella l'ipoteca e non si ha più la proprietà congiunta con il partner. Questa soluzione è da scegliere se non si hanno figli a carico oppure se è già pronta una seconda casa dove essi possano risiedere. Il ricavato della vendita va a coprire il debito residuo che viene equamente distribuito tra le parti in modo tale da coprire le spese sostenute all'inizio del mutuo.
Un’alternativa, infine, può essere la cessione della quota della casa posseduta dal coniuge estromesso all'altro, dietro pagamento di una quota o in cambio dell’assegno di mantenimento. In questo caso, il coniuge che resta proprietario della casa si accollerà il mutuo.
Il consiglio migliore dopo questo excursus legale è di cercare la strada del diritto collaborativo, rivolgendosi a un legale di fiducia per sottoscrivere insieme al partner un accordo di collaborazione nel quale entrambi si impegnano al rispetto di alcune regole fondamentali come la trasparenza, la fiducia e la collaborazione.