E’ raro trovare al giorno d’oggi italiani che decidano di acquistare un immobile, che sia prima o seconda casa, senza ricorrere ad un mutuo.
Innanzitutto, quando prendiamo in considerazione i più giovani che non sempre riescono a far fronte a tutte le spese solamente con le proprie forze e spesso devono ricorrere all'aiuto della famiglia d’origine.
Quasi tutti sanno che il mutuo consiste in un prestito di denaro, ma fa sempre bene un ripasso: un mutuo è un contratto, grazie al quale una parte, cosiddetto mutuante, consegna all'altra, mutuatario, una determinata somma di denaro, con l’obbligo di restituirla maggiorata degli interessi.
Perché la banca conceda un mutuo occorre, come è noto, offrire delle garanzie. Se con la crisi economica, gli istituti di credito avevano stretto i cordoni della borsa e si mostravano disposti ad effettuare prestiti solamente dietro ampie garanzie, ultimamente invece, per farsi concorrenza, hanno “ammorbidito” l’approccio verso il potenziale acquirente.
Ma non solo. La necessità di sostenere il mercato dei mutui, e con esso quello delle compravendite immobiliari, sta convincendo le banche a finanziare più dell’80% del capitale, offrendo mutui al 100% del valore dell’immobile.
Infatti, la crisi economica dell’ultimo decennio non ha lasciato illese neppure le banche. Se da un lato, l’accesso al credito è stato ed è tuttora una incognita diffusa per famiglie, dall'altro anche le banche hanno sofferto e soffrono dalla scarsa domanda di mutui.
Anche le spinte provenienti dalle operazioni di surroga, che hanno sostenuto il mercato dei mutui degli ultimi anni, sono in calo, così che alcuni istituti di credito stanno vagliando la possibilità di attrarre nuovi mutuatari con il finanziamento di più dell’80%.
Quando le banche decidono di finanziare in toto l’acquisto dell’immobile richiedono garanzie aggiuntive oltre all'ipoteca. Certamente c’è da dire che la concessione di un mutuo al 100% è decisamente più onerosa, perché la banca deve mettersi al riparo da ogni rischio derivato dal finanziamento.
Molto spesso, per indurre la banca ad accendere un mutuo si opta per cointestarlo a più persone: questa operazione funge da garanzia per l’istituto di credito il quale, nel caso di futuro inadempimento, potrà rivalersi su tutti i cointestatari.
È chiaro che quando si stipula un mutuo ci si accolla un obbligo di rimborso che si protrae per diversi anni, a volte per decenni. Durante tutto questo arco di tempo, le condizioni economiche dei contraenti potrebbe mutare, così come potrebbero cambiare i rapporti tra gli stessi.
Un classico esempio è quello del mutuo contratto da due fidanzati per poter comprare casa e andare a convivere: la coppia scoppia e ciò che resta ad unirli non è più un vincolo sentimentale ma uno giuridico, cioè il mutuo cointestato.
Come procedere in casi come questo? Uno dei modi per togliere un nome da un mutuo è quello di rinegoziare i termini del contratto.
Cosa significa? Significa che mutuatari e mutuante devono di nuovo sedersi ad un tavolino e esaminare la modifica del contratto originario. In buona sostanza, il contratto di mutuo rimarrà lo stesso, ma a condizioni differenti, consistenti nell'estromissione di uno dei debitori.
Per effettuare questa operazione, è ovviamente necessario il consenso del creditore, cioè della banca che ha concesso il mutuo. La banca potrebbe accettare di togliere un nome da un mutuo solamente se ritiene che i restanti debitori forniscano sufficienti garanzie.
In cambio dell’estromissione, la banca potrebbe anche chiedere un sacrificio ulteriore da parte dei nomi rimanenti: si pensi ad un pegno o a un’ipoteca, oppure all'obbligo di fornire una fideiussione.
Un altro modo di togliere un nome da un mutuo è quello di sostituire il contratto con uno nuovo. La sostituzione implica l’eliminazione del contratto precedente e la nascita di uno diverso.
In pratica, il vecchio viene “risolto” consensualmente a favore di uno nuovo che abbia condizioni differenti: in particolare, che abbia debitori diversi.
Chiaramente, sostituire un mutuo con un altro comporta un esborso di denaro legato a tutta la fase preparatoria del nuovo contratto. Inoltre, resta il fatto che il mutuatario dovrà sostenere da solo il peso della restituzione del prestito, con minore garanzia per la banca.
È anche vero, però, che il nuovo contratto di mutuo, probabilmente, avrà ad oggetto una somma di danaro minore rispetto al primo.