Il mutuo – spiegato in modo semplice – è un accordo tra due parti, una delle quali presta del denaro ad un’altra, che si impegna a restituirlo; la prima si chiamerà mutuante, la seconda mutuatario.
Ogni contratto di mutuo prevede il cosiddetto piano di ammortamento, cioè il piano di rimborso delle rate del finanziamento concesso dalla banca. Tra le principali variabili del mutuo che vanno calcolate con attenzione prima della sottoscrizione, c'è il piano di ammortamento.
Ma cos’è il piano di ammortamento del mutuo? E come funziona? Le statistiche ci dicono che il mercato immobiliare si sta riprendendo in quasi tutte le principali città italiane, sebbene con modalità diverse. In alcune città sono in ripresa i bilocali, in altri i trilocali, in altri ancora entrambi i tipi di appartamento. In alcune in centro, in altre nelle periferie in corso di riqualificazione, in altre ancora sul lungomare.
Anche il mercato dei mutui sta risalendo la china. Acquistare casa stipulando un mutuo, è il sogno di tanti italiani. Ma in molti tra loro non prendono in considerazione il piano di ammortamento del mutuo.
E’ appunto un piano dettagliato per la restituzione del capitale prestato da parte della banca più gli interessi maturati sul capitale. Viene stabilita cifra totale, la data entro la quale tutto il debito deve essere pagato, la cadenza delle rate, l’ammontare di ogni rata e il debito residuo.
Le rate di un piano di ammortamento si compongono di due elementi. Quali?
La quota capitale, vale a dire l’ammontare di denaro che abbiamo ricevuto per acquistare casa e suddiviso con la suddetta cadenza. Via via che tale importo viene restituito alla banca mediante la quota di capitale, il debito, definito anche per questo motivo capitale residuo, si ridurrà man mano.
La quota di interesse riguarda gli interessi da pagare alla banca che ci ha prestato i soldi. Tale quota varia ad ogni rata, perché il tasso di interesse viene applicato al capitale residuo del finanziamento, il quale si ridurrà via via nel corso del piano di ammortamento.
Come il famoso bacio “alla francese”, esiste anche il piano ammortamento mutuo alla francese, che risulta essere il più diffuso e utilizzato. Prevede rate costanti per tutto il periodo di rimborso, mentre ciò che varia è come si compone la rata. La quota di capitale e quella di interessi hanno due pesi diversi in seno alla stessa rata.
Quest’ultima infatti ha un peso maggiore nelle prime rate, diventando poi sempre più decrescente mano a mano che si pagano le rate. Di contro, col passar del tempo, assume la porzione maggiore la parte relativa alla quota capitale, che quindi aumenta.
Quando il piano di ammortamento mutuo termina, tutto il capitale prestato verrà restituito, compresi i relativi interessi maturati. Quindi, in sintesi, nel piano ammortamento mutuo alla francese la quota capitale è crescente, mentre la quota di interessi è decrescente.
Bisogna poi dire che la variazione della composizione rata in quota capitale-rata in quota interessi ha un suo peso anche sulle detrazioni fiscali. In maniera variabile, anno per anno, proprio perché gioco forza cambia il rapporto tra entrambe. La quota detraibile è quella che si riferisce alla quota interessi, che col tempo regredisce.
Perché il piano ammortamento mutuo alla francese ha così successo nel nostro Paese? Ha il vantaggio di costituire un giusto compromesso tra una restituzione accelerata del capitale, che consentirebbe un risparmio negli interessi, e allo stesso tempo una rata sostenibile.
In parole povere: quando si sottoscrive un contratto di finanziamento, bisogna prima calcolare il piano di ammortamento del prestito e l’importo delle singole rate, per fare in modo che si possa valutare anticipatamente la fattibilità dell’operazione. La rata del mutuo è un impegno economico che può gravare in modo pesante sul budget delle famiglie che lo stipulano.
Il piano di rimborso è uno degli elementi più importanti per valutare la convenienza e la sostenibilità di un mutuo: influenzerà in parte il tasso di interesse da pagare e, di conseguenza, la quota mensile della rata.
Il periodo del finanziamento varia da un minimo di 5 anni a un massimo di 30 anni, anche se di recente alcuni istituti arrivano a offrire soluzioni di 35-40 anni. La scelta di un piano di ammortamento più lungo renderà più alti gli interessi richiesti dall’istituto di credito, che dovrà tener conto di un maggiore rischio di insolvenza del cliente. Viceversa, un piano di rimborso troppo breve fa gravare maggiormente sul risparmiatore la quota mensile, anche se lo spread applicato sul prestito dalla banca è minore.
La durata potrebbe influire anche sulla tipologia di tasso scelta, con il fisso che si rivela meno vantaggioso per un mutuo con durata inferiore ai 15 anni. Le stime parlano infatti di un Euribor (l’indice di riferimento per il tasso variabile) ancora negativo nel breve-medio periodo, un trend che dovrebbe tenere la rata del prestito indicizzato ai bassi livelli attuali e garantire una maggiore convenienza rispetto alla rata costante.
Ricordate che la banca ha l’obbligo di indicare la forma di ammortamento e gli interessi applicati nel foglio informativo del prestito o del mutuo.