La legge italiana, al fine di tutelare la stabilità del sistema creditizio, stabilisce un limite ai finanziamenti concedibili. L'obbiettivo è quello di limitare le insolvenze dei mutuatari.
In particolare il Testo Unico Bancario all'art. 38, impone in caso di mutuo fondiario, un limite al finanziamento pari all’80% del valore dell’immobile concesso in ipoteca, a meno che il mutuatario non offra ulteriori garanzie. Dunque le banche possono finanziare il cliente dall'80% in giù.
Se la banca concede al cliente fondi che superano la soglia dell'80%, siamo di fronte all'eccesso di finanziamento.
Dunque questa pratica contravvenendo alle previsioni di legge è illegale e comporta conseguenze fortemente negative per la banca che ha concesso il mutuo e per il sistema creditizio in generale.
Un esempio è la vicenda di un'impresa di costruzione, che ottenuto un mutuo fondiario, si è resa poi inadempiente, non ha cioè pagato le rate del mutuo. Quando la banca ha preteso il pagamento del dovuto, proponendo l'esecuzione immobiliare con vendita dei beni ipotecati a ristoro del finanziamento concesso, l'impresa cliente ha opposto l'eccesso di finanziamento (poiché concesso per un valore superiore all'80%), invocando la nullità del mutuo.
Ricordiamo che se un atto viene dichiarato nullo è come se davanti alla legge non fosse mai esistito, con le pesanti conseguenze finanziarie che ne derivano.
Mutuo nullo: le sentenze sull'eccesso di finanziamento
Diverse sono le sentenze che confermano che al cospetto di un eccesso di finanziamento, il mutuo sia da considerare nullo. Ultima in ordine cronologico, la sentenza del 27 gennaio 2021 del Tribunale di Busto Arsizio, che riguarda proprio l'impresa del nostro esempio.
Il Tribunale ha abbracciato la tesi dell'impresa, invocando proprio l'art. 38 del TUB che fa riferimento alla soglia dell'80%, inoltre si afferma che la banca può procedere alla vendita degli immobili ipotecati, non avendone il diritto, dal momento che il contratto di finanziamento è da considerarsi nullo per violazione di una norma imperativa.
Il Giudice di Busto Arsizio, afferma che la regola tracciata con l'art. 38:
"è una norma di ordine pubblico, che mira ad impedire che le banche concedano crediti per un valore cauzionale superiore a quello degli immobili costituiti in garanzia."
Ma che cosa succede quando il mutuo viene dichiarato nullo?
Il debito non si estingue affatto, poiché la banca ha il diritto di chiedere al giudice la conversione del mutuo in un contratto di cui rispetti i requisiti.
Questa previsione si rintraccia nell’art. 1424 del Codice civile che stabilisce: "il contratto nullo può produrre gli effetti di un contratto diverso, del quale contenga i requisiti di sostanza e di forma, qualora, avuto riguardo allo scopo perseguito dalle parti, debba ritenersi che esse lo avrebbero voluto se avessero conosciuto la nullità."