Mutuo con Partita IVA: la guida definitiva

Esiste un falso mito duro a morire: che per un lavoratore autonomo ottenere un mutuo sia un’impresa impossibile. La realtà è diversa. Sebbene le banche applichino criteri di valutazione più stringenti rispetto a un tempo indeterminato, ciò non significa che siano insormontabili. Anzi, se nella tua situazione attuale ti senti pronto a sostenere delle rate a lungo termine, probabilmente lo sei anche per gli istituti di credito: la parola d’ordine è pianificazione.

In questo articolo, col supporto dei nostri consulenti esperti, analizziamo cosa guarda una banca quando un titolare di Partita IVA richiede un finanziamento e come viene calcolata la capacità di rimborso.

La regola del “due”: perché il tempo è il tuo primo alleato

Il primo ostacolo verso il mutuo, per chi ha aperto la Partita IVA da poco, è il fattore tempo. A differenza di un dipendente a cui possono bastare pochi mesi di anzianità lavorativa, per l’autonomo la banca esige uno storico consolidato.
I primi anni di chi si mette in proprio possono essere movimentati, e il reddito può impiegare del tempo a stabilizzarsi o crescere. Gli alti e bassi iniziali, però, non sono un nemico da temere, purché ci si presenti alla banca ad acque calme da almeno due anni.

Il requisito fondamentale: 2 dichiarazioni dei redditi.

Ma attenzione: non tutte le dichiarazioni sono uguali. Le banche considerano valide solo le dichiarazioni dei redditi definitive, ovvero quelle inviate senza possibilità di ravvedimento operoso.

La data chiave: 1° novembre.
È in questo momento che la dichiarazione inviata l’anno precedente diventa “definitiva” agli occhi dell’istituto di credito.

Esempio pratico:

Se hai aperto la Partita IVA a gennaio 2026, la tua prima dichiarazione utile sarà a fine 2027 e la seconda a fine 2028. Di conseguenza, è realistico pensare di poter istruire una pratica di mutuo solo verso la fine del 2028.

Nota tecnica: il bilancio provvisorio dell’anno in corso può essere richiesto per verificare l’andamento attuale, ma non sostituisce mai la dichiarazione dei redditi ai fini del calcolo del reddito garantito.

Come calcola il tuo reddito la banca?

La banca deve capire quanto puoi permetterti di pagare ogni mese. La rata, solitamente, non deve superare il 30–35% del reddito mensile netto (per approfondire, consulta la nostra guida “Che mutuo posso permettermi?”).
Ma come si arriva a quel “netto” partendo dalle carte fiscali? Il metodo cambia in base al regime fiscale.

Regime ordinario

Per chi è in contabilità ordinaria o semplificata, la banca analizza il Modello Redditi Persone Fisiche:

• si prende il reddito imponibile  (quadro RN4);
• si sottraggono le tasse pagate (quadro RN26);
• si divide il risultato per 12 mesi.

La media: la banca effettua la media aritmetica degli ultimi due anni per stabilire il reddito medio ponderato.

Regime forfettario

Qui il calcolo è più lineare ma altrettanto rigoroso:

• si prende il reddito netto annuale risultante dalla dichiarazione;
• si divide per 12 mesi;
• anche in questo caso, si applica la media degli ultimi due anni.

Riepilogo formule di calcolo

Concordato preventivo

Se hai aderito al concordato preventivo biennale, c’è una buona notizia: le banche tendono ad allinearsi a quanto concordato con il fisco. Quel valore diventa la base ufficiale per la valutazione della tua capacità reddituale.

Partite IVA giovani: come superare la diffidenza delle banche

Se sei un giovane professionista e non hai ancora uno storico di due anni pieni, o se i tuoi redditi sono in crescita ma non ancora “a regime”, non tutto è perduto.

Esistono due strade principali:

• Garanzie aggiuntive:  l’inserimento di un garante (spesso un genitore con reddito da pensione o da lavoro dipendente) può sbloccare pratiche altrimenti difficili.
• Fondo di Garanzia Prima Casa (Consap): anche i lavoratori autonomi possono accedere al fondo statale, che garantisce una parte del finanziamento e agevola l’erogazione, spesso anche a condizioni migliori.

In soldoni

Essere un lavoratore autonomo non è un limite, ma richiede una strategia documentale precisa. Se hai i conti in ordine e puoi dimostrare stabilità di entrate negli ultimi due anni, ottenere un mutuo per la tua casa non sarà più difficile che per un lavoratore dipendente.

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