La surroga è la possibilità che ha un mutuatario di passare da una banca ad un’altra che gli offre condizioni migliori per il suo mutuo. In questo articolo vediamo cos’è la surroga, come funzione, quanto costa e quando conviene. Quando si acquista casa con il ricavato di un mutuo ipotecario, oltre al rogito per l’acquisto della nuova casa, dal notaio si stipula anche un atto di mutuo, ovvero vengono formalizzate per iscritto le condizioni con cui la banca presta quel denaro al mutuatario, e queste vengono rese pubbliche. Essendo un atto pubblico, cioè liberamente consultabile da chiunque ne faccia richiesta, il notaio procede alla trascrizione dell’atto nei pubblici registri immobiliari e all’iscrizione di ipoteca a favore della banca che eroga il mutuo. L'iscrizione di ipoteca è un diritto reale di garanzia che tutela un creditore dal pericolo di insolvenza del debitore, in questo caso la banca erogante. Se nell’arco del piano di ammortamento il mutuatario trova condizioni migliori presso un’altra banca, può trasferire il suo mutuo alla banca che gli offre condizioni migliori; pertanto la surroga, detta anche portabilità del mutuo, altro non è che un’operazione attraverso la quale il mutuatario porta il suo mutuo ad un’altra banca. Con la surroga l’iscrizione ipotecaria, ovvero la garanzia sull’immobile, passa da una banca all’altra. In base alla Legge Bersani del 2007 la “prima” banca non può opporsi al trasferimento.
Come funziona la surroga
L’intestatario del mutuo, trovate condizioni a lui più favorevoli, deve presentarsi presso gli sportelli della “nuova banca” e richiedere la surroga del suo mutuo. La richiesta va fatta in forma scritta, solitamente attraverso un modulo prestampato predisposto dalla banca. La nuova banca avvia una procedura per verificare se accettare o meno la surroga. In base alla legge Bersani la vecchia banca non può opporsi, ma la nuova è libera di rifiutare la surroga quando la reputa un’operazione poco conveniente per la banca stessa. Una volta che la nuova banca ha accettato la richiesta di surroga, informerà lei stessa, attraverso una comunicazione specifica, la vecchia banca dell’intenzione del mutuatario di procedere al trasferimento del mutuo. In questa comunicazione la nuova banca chiede anche l’esatto importo da erogare, cioè il debito residuo che il cliente ha nei confronti della prima banca. Ricevuta la comunicazione la vecchia banca ha 30 giorni di tempo per dare il nulla osta al passaggio di banca. Ottenuto il nulla osta la nuova banca attiverà un notaio di sua fiducia per la stipula di un nuovo “atto di mutuo” col quale il cliente si impegna a suo favore al pagamento del mutuo concesso, ma soprattutto l’iscrizione di ipoteca viene trasferita a nome suo, ovvero la nuova banca diventa il nuovo creditore. Attenzione però, con la surroga l’importo rimane lo stesso, non è possibile chiedere denaro in più rispetto al debito residuo. Può essere prolungata la durata, si può passare da un tasso variabile ad un fisso o viceversa, ma mai e poi mai può essere richiesta una cifra superiore.
Quanto costa una surroga
Se ti stai chiedendo quanto tutto questo (verifica della banca, perizie, comunicazioni varie fra banche, atto di mutuo, bolli, imposte, iscrizione di ipoteca eccetera) possa costare al richiedente la surroga te lo dico subito. Nulla. O meglio poche decine di euro. La legge Bersani prevede che tutti i costi relativi alla pratica di surroga di un mutuo ipotecario siano in capo alla nuova banca. Tutti i costi di perizia, bolli, atto notarile e via discorrendo li paga, appunto, la nuova banca. E’ per questo che la nuova banca può decidere di non accogliere una richiesta di surroga. Se le spese che deve affrontare sono pari o superiori al guadagno che ne deriverebbe, può liberamente decidere di non prendersi questo onere. Per quanto riguarda le imposte sul mutuo non sono dovute perché il cliente non effettua un nuovo mutuo, ma trasferisce quello già esistente su un altra banca, ed erano già state pagate all’apertura del mutuo. L’unica imposta a carico del mutuatario è la tassa di iscrizione nei registri immobiliari che, ad oggi ammonta a 35 euro. Per cui per rispondere alla tua domanda, la surroga di un mutuo ti costa solo 35 euro. L’intestatario del mutuo, nell’arco della sua durata, può richiedere la portabilità tutte le volte che vuole in quanto la normativa non mette paletti. Sono però le banche a non concederla. Visto che, come abbiamo appena detto, gli oneri della surroga sono a carico della banca, se un mutuatario richiede più volte una surroga non viene visto come cliente affidabile e la nuova banca rifiuterà la sua richiesta.
Quando conviene surrogare
La convenienza della surroga dipende dall’andamento dei tassi di mutuo, o meglio degli indici che ne determinano il tasso (euribor o eurirs). Se il tasso che stai pagando è superiore di almeno un punto percentuale rispetto a quelli attualmente erogati, è il caso di pensare ad una surroga perché con questa potresti avere un bel risparmio economico. Se però hai un ammortamento alla francese, ovvero la quota di interessi pagata nei primi anni è superiore a quella pagata alla fine del mutuo, e tu hai rimasto pochi anni alla sua estinzione, il risparmio potrebbe essere poco se non addirittura inesistente. Attualmente la surroga è vantaggiosa per la maggior parte dei mutui in essere. Solo nell’ultimo mese l’IRS ha rilevato un’ulteriore contrazione dello 0,07% a 20 anni ed oggi è dello 0,10%. L’IRS a 30 anni oggi è 0,01% registrando una contrazione dello 0,08% rispetto alla media di aprile. Ti segnalo le principali novità di questo inizio maggio:
BNL ha aumentato i tassi fissi fino a 15 punti base e gli spread sui mutui a tasso variabile fino a 20 punti base;
Deutsche Bank ha aumentato gli spread sui tassi fissi fino a 40 punti base, sui mutui a tasso variabile fino a 20 punti base.
Infine ti lascio con un esempio per meglio valutare se ti conviene chiedere la surroga del tuo mutuo. Mettiamo il caso che tu abbia aperto un mutuo nel 2010, della durata venti anni, a tasso fisso, l’hai stipulato ad un tasso che si aggira intorno al 4,75%, attualmente lo stesso mutuo ha un tasso di poco superiore all’1%. E’ chiaro che in questi termini la surroga è molto conveniente, se non addirittura consigliabile. Pertanto, se sei in una situazione simile, ti consiglio vivamente di vedere le nostre offerte di surroga che trovi qui. Attraverso il simulatore puoi verificare il mutuo che ti conviene sia per durata che per tipo di tasso (fisso o variabile) e verificare quanto puoi risparmiare con la surroga.