Quanti mutui si possono avere contemporaneamente?

In Italia non esiste una legge che limiti il numero di mutui che una persona può accendere. In teoria, si possono avere anche due o più mutui attivi allo stesso tempo. In pratica, però, è la banca a decidere: essendo un istituto privato, determina in piena autonomia se concedere o meno un nuovo finanziamento, valutando il rischio complessivo dell’operazione.

Vediamo come funziona.

Nessun limite di legge, ma piena discrezionalità delle banche

Non c’è una norma che imponga un tetto al numero di mutui. Questo significa che, a livello teorico, è perfettamente possibile accendere più finanziamenti, anche presso banche diverse, per acquistare immobili con finalità differenti (abitazione principale, seconda casa, investimento, ristrutturazione...).

Il fatto che la legge non lo vieti, però, non significa che sia semplice ottenerli. Ogni istituto di credito applica criteri propri e può rifiutare il finanziamento se ritiene che il cliente non abbia sufficiente capacità di rimborso.

Cosa valuta una banca prima di concedere un secondo mutuo

La concessione di un secondo mutuo segue le stesse logiche del primo, con in più un’attenzione particolare al debito già in essere. Le banche effettuano una serie di controlli:

• Rapporto rata/reddito: esattamente come nel caso di un singolo mutuo, la rata mensile non dovrebbe superare il 30-35% del reddito netto familiare. In questo caso, però, parliamo di rata complessiva, che include sia il mutuo in essere che quello che si desidera stipulare. Ad es.: se il mio reddito familiare ammonta a 3000 euro, e il mio mutuo attuale ha una rata di 500 euro al mese, è possibile che la banca valuti di concedermi un secondo mutuo con rata simile.
• Merito creditizio: inevitabilmente, viene analizzata la storia creditizia del richiedente. La verifica avviene tramite sistemi come CRIF o altri SIC (Sistemi di Informazione Creditizia), e il suo profilo viene esaminato con particolare severità. Ritardi nei pagamenti o segnalazioni negative sono chiaramente penalizzanti.
• Garanzie offerte: per mutui ipotecari, in genere si concede al massimo l’80% del valore dell’immobile; per superare il L-T-V tipico, sarà necessario fornire ulteriori garanzie (fidejussione, ipoteca su altro immobile). La garanza statale CONSAP in questi casi è inapplicabile anche qualora si rispettino i requisiti anagrafici: essa è riservata all’acquisto della prima casa.
• Solidità reddituale: sono richiesti documenti aggiornati sul reddito e sulla situazione patrimoniale. Come nel caso del primo mutuo, contratti a termine o le situazioni instabili rendono molto più difficile l’approvazione.

Come aumentare le possibilità di ottenere più mutui

Esistono alcune soluzioni per rafforzare la propria posizione agli occhi della banca:

• Cointestazione del nuovo mutuo: se un secondo richiedente ha un reddito stabile e nessun finanziamento in corso, può aiutare a superare la soglia del rischio.
• Fidejussione: un terzo soggetto si impegna a garantire l’adempimento del debito in caso di insolvenza del mutuatario (art. 1936 c.c.).

E se chiedo ad un’altra banca? Puoi farlo, ma non ne trarresti particolare vantaggio. Tutti gli istituti consultano gli stessi sistemi di informazione creditizia, quindi il profilo finanziario del richiedente è visibile in modo trasversale.

Agevolazioni fiscali e imposte: cosa cambia con un secondo mutuo?

Benché sia possibile stipulare più di un mutuo prima casa nella propria vita (ad esempio, vendendo il primo immobile per comprare una casa più grande o in un altro comune), va da sé che non si possono avere due mutui prima casa contemporaneamente. Le agevolazioni fiscali (come la detrazione IRPEF del 19% sugli interessi passivi) si applicano solo alla prima casa – per saperne di più, consulta la nostra guida alle detrazioni IRPEF. Un secondo mutuo, destinato a una seconda abitazione o a un investimento, non dà dunque diritto alle stesse agevolazioni.

Sull’acquisto di una seconda casa si applicano imposte calcolate diversamente. Su tutte, l’imposta di registro: sulle prime case si calcola al 2% del valore catastale, per salire al 9% sulla seconda casa.
Varia anche l’IVA in caso di acquisto da impresa: 4% per le prime case vs 10% sulla seconda casa.

Prima di accendere un secondo mutuo, valuta bene

Un secondo mutuo comporta impegni economici significativi. È importante considerare:

• la sostenibilità delle rate sul lungo periodo;
• il possibile impatto su altri progetti futuri (mutuo aziendale, prestiti personali...).

E se le rate diventano troppo pesanti?

In alcuni casi, può essere utile valutare il consolidamento dei debiti: un’operazione che consente di unire i due mutui in un unico prestito con una sola rata mensile, spesso più bassa. Attenzione però: si allungano i tempi di rimborso e aumentano i costi totali per via degli interessi.