Quanto costa estinguere un mutuo?

Qualsiasi contratto di mutuo, sia a tasso fisso che variabile o misto, prevede al suo interno una clausola che consente al mutuatario di estinguere anticipatamente il mutuo, ovvero di rimborsare il suo debito prima della scadenza prefissata.

In questo approfondimento vediamo:

• cos’è l’estinzione anticipata del mutuo;
• quando conviene estinguere anticipatamente un mutuo;
• come fare per estinguere un mutuo;
• quanto costa estinguere un mutuo;
• come cancellare l’ipoteca sull’immobile a seguito di estinzione anticipata.

Cos’è l’estinzione anticipata del mutuo

L’estinzione di mutuo anticipata è una pratica che permette al mutuatario di rimborsare tutto o in parte il suo debito prima della scadenza.

Quando viene rimborsato anticipatamente tutto il debito si parla di estinzione completa, mentre quando viene rimborsata solo una parte si dice estinzione parziale.

Con l’estinzione completa, il debito residuo viene rimborsato in un’unica soluzione e questa operazione comporta il pagamento di una penale, se prevista, oltre al pagamento delle spese amministrative e degli interessi maturati tra il pagamento dell’ultima rata e il rimborso del debito.

Con l’estinzione parziale invece, il mutuatario versa alla banca una somma di denaro a parziale copertura del debito che oltre ad abbassare l’importo del debito residuo va ad incidere sull’importo della rata da pagare. Diminuendo il debito anche l’importo di ogni singola rata diminuisce. Se previsto dalle clausole dell’atto di mutuo, il mutuatario ha la possibilità di decidere se abbassare l’importo delle singole rate o se accorciare la durata del mutuo.

Quando conviene estinguere anticipatamente il mutuo

Non sempre però è conveniente estinguere tutto o in parte un mutuo. 

In Italia, la maggior parte delle banche calcola gli interessi sul capitale finanziato con piano di ammortamento alla francese. 

Il piano di ammortamento alla francese prevede che la restituzione del debito avvenga attraverso un numero prestabilito di rate costanti nelle quali varia la percentuale degli interessi e del capitale rimborsato.Nei primi anni di pagamento del mutuo, la rata è composta da una maggiore percentuale di quota interessi ed una minore quota capitale, col passare del tempo le due quote si invertono e nelle ultime rate, di un finanziamento, la quota interessi è quasi nulla. Pertanto l’estinzione del mutuo è più conveniente quando la maggior parte degli interessi non è ancora stata pagata. Quando invece la quota interessi è stata in gran parte pagata , l’estinzione non conviene più. 

Come fare per estinguere un mutuo

Se hai deciso di chiedere l’estinzione tutta o in parte del tuo mutuo devi procedere nel seguente modo.

Innanzitutto devi informare la banca, attraverso l’invio di una raccomandata con ricevuta di ritorno, della tua volontà ad estinguere il mutuo e dove chiedi alla banca di calcolare l’importo esatto della quota capitale che devi rimborsare. Alla lettera va allegata copia dei tuoi documenti di identità e codice fiscale.

A questo punto la banca ti dovrà comunicare la cifra esatta a saldare il debito.

Poi puoi procedere al versamento della somma ed entro trenta giorni l’istituto di credito ti dovrà rilasciare tutta la documentazione necessaria ad attestare la fine del tuo debito e la chiusura del mutuo.

Quanto costa estinguere un mutuo?

Se ti stai chiedendo quanto ti costa l’operazione di estinzione totale o parziale di un mutuo, ti rispondo subito. 

Il costo dell’estinzione dipende dalla data in cui hai sottoscritto il mutuo. Se la sua apertura è successiva all’entrata in vigore del “Decreto Bersani”, ovvero dal 2 febbraio 2007, all’estinzione anticipata non possono essere applicate penali, ma solo il costo della pratica amministrativa e gli interessi maturati dal versamento dell’ultima rata all’estinzione del debito, questi interessi prendono il nome di “dietimi giornalieri”

Se invece hai acceso un mutuo prima di questa data, sono previste delle penali per l’estinzione.

L’ammontare delle penali variano a seconda del tipo di mutuo che hai sottoscritto e da quanti anni ti mancano all'estinzione originale.

Per i mutui a tasso fisso è prevista una penale dell’1,9% se viene estinto entro nella prima metà della sua durata, l’1,5% se nella seconda metà ma prima degli ultimi tre anni, dello 0,2% nel terzultimo anno e non è prevista nessuna penale per gli ultimi due anni di mutuo. tasso variabile prevede una percentuale di estinzione dell 0,5% se il mutuo viene chiuso prima del terzultimo anno, dello 0,2% nel terzultimo anno e nessuna penale per gli ultimi due anni. 

Se il mutuo è a tasso misto le percentuali di penale dipendono dal tipo di tasso applicato al momento dell’estinzione.

Ma attenzione però, se l’atto col quale hai ottenuto il mutuo prevede penali inferiori rispetto a quelle decretate da Bersani, quelle previste dal tuo contratto devono essere ribassate dello 0,2% rispetto quanto stabilito al momento della sua sottoscrizione.

Per poter accedere alle penali calmierate, oltre alla richiesta di estinzione devi presentare una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà per certificare che hai diritto all’applicazione delle penali di estinzioni in misura ridotta.

Anche in questo caso oltre alla penale applicata il mutuatario deve pagare alla banca le spese per l’espletamento della pratica amministrativa e i dietimi giornalieri.

Come cancellare l’ipoteca sull’immobile a seguito di estinzione anticipata

Estinguere il mutuo non basta, oltre a saldare il debito occorre procedere alla cancellazione dell’ipoteca in favore dell’istituto che aveva erogato il finanziamento.

L’iscrizione di ipoteca su un immobile ha durata ventennale, dopo di che se nessuno la rinnova (ad esempio la banca in caso la durata del mutuo sia superiore), questa decade automaticamente e si estingue da sola.

Detto ciò, la cancellazione di ipoteca non è legata all’estinzione del mutuo e per ottenerla occorre si possono adottare due strade: 

• la cancellazione semplificata
• cancellazione per atto notarile

Nel primo caso ci viene in aiuto il Decreto Bersani che ha previsto un iter semplificato e  senza costi per il mutuatario. Questa procedura può essere adottata solo quando l’ipoteca è iscritta a favore di un istituto di credito. Per richiederla una volta estinto il debito il mutuatario deve fare istanza alla banca affinché invii all’Agenzia delle Entrate la comunicazione e tutta la documentazione necessaria a certificare l’estinzione del debito. L’agenzia delle Entrate ha tempo trenta giorni per cancellare l’ipoteca.

Per la cancellazione notarile invece è necessario l’intervento di un notaio che tramite un atto procede alla cancellazione dell’ipoteca. con questo iter la cancellazione è immediata, ma comporta un costo per il mutuatario di circa mille euro.