Ristrutturazione Casa: Mutuo o Cessione del Credito
Ristrutturare per migliorare l’efficienza energetica
L’incremento dell’efficienza energetica delle abitazioni è un tema estremamente attuale sia per gli incentivi fiscali previsti, sia per il continuo aumento della bolletta energetica accentuato dal conflitto in Ucraina.
Le agevolazioni fiscali sono previste per i lavori che portino ad una migliore efficienza energetica purché venga garantito un miglioramento della performance energetica di almeno il 30%. I lavori comportano spesso cifre piuttosto importanti che possono risultare proibitive per molte famiglie.
Alcuni istituti finanziari accettano la cessione del credito di Ecobonus 110% ciò significa che la banca in cambio del credito cede del denaro al richiedente trattenendosi un po’ meno del 10% del credito. La cessione del credito per i mutui ristrutturazioni può avvenire in due modalità:
- cessione del credito di imposta all’istituto finanziario per ottenere la liquidazione delle spese sostenute senza attendere il recupero delle detrazioni fiscali con le quote annuali;
- cessione del credito di imposta all’istituto finanziario per aprire un finanziamento.
C’è da segnalare che dopo il Decreto Sostegni Ter che prevede una sola cessione dei crediti legati ai Bonus Edilizi alcune banche hanno sospeso l’acquisto di crediti ceduti.
Mutui ristrutturazioni, l’alternativa alla cessione del credito di imposta
Una valida alternativa la ritroviamo nell’attivazione di un mutuo ristrutturazione. Per comprendere come questa pratica possa sostituire la cessione del credito di imposta, riportiamo un esempio pratico.
Supponiamo che si debbano fare lavori per € 100.000 sulla prima casa e che si ha diritto a un credito di imposta di € 110.000 ma senza liquidità disponibile, si potrebbe:
- cedere il credito di imposta a una delle banche che ancora lo accettano e ottenere effettivamente liquidità per 100.000 euro o al massimo 102.000 euro, quindi i lavori sono gratis e al massimo avanzano 2000 euro di credito.
- Sottoscrivere un mutuo di ristrutturazione per 100.000 euro in 10 anni. In questo modo si può trattenere il credito d’imposta il primo le spese da sostenere saranno:
- notaio € 1.500;
- istruttoria € 500;
- perizia € 250;
- imposte € 250;
- rate € 882,13 al mese pari a 10.585,56 euro l’anno.
A questo punto, in totale il primo anno di mutuo costerà € 13.085.56, dal secondo al decimo anno si pagheranno solo le rate, quindi10.585,56 euro l’anno. Dopo 4 anni si saranno pagate le spese per il mutuo pari a € 45.042,24 con un debito residuo di 61.361,85 euro.
Ciò che bisogna considerare è che in sede di dichiarazione dei redditi, nei primi 4 anni si è risparmiato:
- per il superbonus € 27.500 all’anno ovvero € 110.000;
- per detrazione degli interessi passivi del mutuo in totale € 703,78
Trascorsi i 4 anni, estinguendo il debito residuo del mutuo e considerando i costi del mutuo si avrà:
- risparmio tasse: € 110.703,78
- spese per il mutuo: € 45.042,24
- debito Residuo: € 61.361,85
Con ciò il risparmio totale è di € 4.299,69.
Il mutuo ristrutturazione non è solo una valida alternativa alla cessione del credito, ma risulta più conveniente, in quanto si potrà ottenere un risparmio doppio rispetto alla cessione del credito di imposta. A fronte della sottoscrizione del mutuo il mutuatario si appropria, di fatto, del margine di profitto della banca rispetto all’operazione di cessione del credito.
