Se le rate sono troppo alte ed il tuo mutuo non risponde più alle tue esigenze, puoi decidere di cambiarlo con uno che meglio rispecchia le tue esigenze, tale operazione prende il nome di surroga.
La surroga, anche detta portabilità del mutuo, è la possibilità di trasferire un mutuo da un istituto bancario ad un altro, che ti offre condizioni migliori, senza aggiunta di costi.
Questa possibilità è stata introdotta nel 2007 dal decreto Bersano che rese questa operazione gratuita per il mutuatario.
Da alcuni mesi i tassi di interesse sono ai minimi storici e permettono di risparmiare diverse migliaia di euro grazie alla surroga del mutuo.
In questo approfondimento vediamo insieme le proposte di surroga più vantaggiose offerte dalle banche con cui collaboriamo.
Condizioni e vantaggi della surroga
Condizione indispensabile per accedere alla surroga del mutuo è l’importo richiesto deve corrispondere al residuo del mutuo già in essere, non può essere chiesta una cifra maggiore.
I vantaggi sono molteplici; innanzitutto è un’operazione gratuita per il mutuatario.Tutte le spese compreso il trasferimento di ipoteca sono a carico della nuova banca.Nessun onere ricade sul richiedente la surroga, ad eccezione della tassa d'iscrizione sui registri immobiliari che ammonta a trentacinque euro.
La procedura è veloce, si riesce a fare il passaggio in tempi rapidi.
Con la surroga non si perdono le detrazioni fiscali degli interessi passivi relativi alla prima casa.
Il vecchio istituto di credito non può opporsi al trasferimento in altra banca né tanto meno applicare le penali per l’estinzione anticipata.
Infine nel corso del mutuo si può ricorrere alla surroga ogni volta che si vuole.
La surroga si può richiedere per:
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Abbassare il costo della rata;
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ottenere un tasso più favorevole;
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passare da un tasso fisso ad uno variabile o viceversa;
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Allungare la durata.
Come anzidetto la vecchia banca non può opporsi alla portabilità del mutuo, ma a nuova banca non è obbligata ad accettarla. Se ritiene che il vantaggio economico dell’operazione sia inadeguato, viste le spese che si deve sobbarcare in questo passaggio, o se la ritiene un operazione a rischio perché il richiedente è ricorso alla surroga altre volte nel corso del mutuo, può rifiutarla.
Quando conviene ricorrere alla surroga?
La legge non mette vincoli alla surroga, pertanto il mutuatario può ricorrere alla surroga ogni qual volta lo ritiene opportuno.
Tuttavia, non sempre porta ad un reale vantaggio economico.
Con l’ammortamento alla francese dei mutui italiani, la portabilità è consigliata se la quota degli interessi pagati nella singola rata è elevata.
Quando la quota interessi è bassa o il capitale residuo è di lieve entità, chiedere la surroga del mutuo potrebbe risultare svantaggioso.
Come funziona la surroga
Una volta trovato l’istituto bancario che ti offre le migliori condizioni di surroga dovrai presentare richiesta in apposito modulo. La banca esaminerà la pratica seguendo lo stesso iter necessario per la richiesta di un mutuo, compresa la valutazione della tua capacità reddituale, se sei stato regolare nel pagamento delle rate, ed il valore dell’immobile.
Terminata questa prima fase di valutazione, se la nuova banca valuta l’operazione fattibile, si mette in contatto con la banca che ha erogato il mutuo per comunicarle la tua intenzione a procedere alla surroga e chiede informazioni specifiche riguardo l’importo del capitale residuo.
Dopo di che, in presenza di un notaio scelto e pagato dalla banca, sarai chiamato a stipulare un nuovo contratto di mutuo.
Con esso la nuova banca liquida la vecchia ed il notaio trasferisce l’ipoteca a favore del nuovo istituto bancario.
Le migliori offerte
Vediamo ora le nostre migliori proposte di portabilità di un mutuo.
Mettiamo il caso che la richiesta di surroga venga chiesta da una persona il cui reddito familiare sia di circa 2500 euro al mese, che il suo immobile abbia un valore di 280 mila euro e che il debito residuo ammonti a 140 mila euro, pari al 50 percento del valore dell’immobile, e che richieda la surroga con un mutuo di durata di venti anni.
Le tre offerte più vantaggiose in questo momento sono:
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Banca Credem con un tasso fisso allo 0,63% che corrisponde ad una rata mensile di 616 euro;
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IwBank, UBI banca, Credit Agricole ed Intesa San Paolo offrono un tasso fisso allo 0,65% che corrisponde ad una rata di euro 622;
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Unicredit banca, applica un tasso dello 0,75% che corrisponde a 628 euro.
Se la stessa persona chiede un mutuo alle stesse condizioni ma con durata di 25 anni il costo della rata si abbassa sebbene il tasso sia leggermente maggiore.
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Banca Credem offre un tasso fisso allo 0,78% che corrisponde ad una rata mensile di 513 euro;
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IwBank, UBI banca, Credit Agricole ed Intesa San Paolo offrono un tasso fisso allo 0,85% che corrisponde ad una rata di euro 518;
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Unicredit banca, applica un tasso dello 0,90% che corrisponde a 521 euro.
Prendiamo un altro esempio. Stesso richiedente (2500 euro di entrate al mese), stesso immobile (valore 280 mila euro) ma con un residuo mutuo di 200 mila euro (LTV 70%) .
In questo caso, la surroga più conveniente è proposta da Credit Agricole che offre un tasso dello 0;95% fisso per un mutuo a venti anni che corrisponde ad una rata mensile di 915 euro; mentre per una durata di venticinque anni,offre un tasso fisso all’1,15 con conseguente abbassamento della rata a 715 euro.
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