Surroghe mutuo: attuali limiti all’offerta

La surroga è la migliore amica del mutuatario: chi è titolare di un mutuo grazie ad essa può scegliere una nuova banca e ottenere un risparmio potenzialmente di anche decine di migliaia di euro di interessi, passando a tassi migliori e rate più basse. Il tutto a costo zero. I costi, infatti, sono tutti a carico della banca: istruttoria, perizia e atto notarile. 

I costi della surroga a carico della banca

Vediamo nello specifico in cosa consistono i costi di surroga a carico della banca, e cosa succede quando questi si alzano. Le voci di spesa principali sono: l’istruttoria (cioè la valutazione della pratica, che si fa internamente alla banca); la perizia (cioè la valutazione dell’immobile da parte di un professionista incaricato dalla banca, il cui costo di mercato si aggira attorno ai 300 euro); l’onorario notarile, che è sicuramente la voce più pesante tra le tre.
La banca, in qualche modo, cercherà di assorbire questi costi dagli interessi applicati al mutuo. Dal momento che questi costi sono sostanzialmente fissi, risultano più pesanti proprio su mutui di importo limitato; quindi, le strategie delle banche sono principalmente tre:

1. Porre una quota minima di capitale residuo piuttosto alta, concentrandosi dunque sui mutui più “interessanti” per l’istituto di credito (alcuni istituti non valutano surroghe al di sotto di 120.000 euro).
2. Offrire la surroga anche a chi ha un capitale residuo più basso, ma a tassi più elevati, in modo da compensare la spesa con i maggiori interessi.
3. Smettere completamente di offrire mutui surroga, che sono già di per sé prodotti a bassa marginalità rispetto ad un mutuo acquisto – pertanto piuttosto “rinunciabili” a fronte di costi crescenti.

Alla luce di ciò, a essere penalizzate sono soprattutto due categorie: i mutuatari che hanno acquistato casa nella provincia italiana, dove il costo degli immobili è mediamente più basso che nei grandi centri e di conseguenza gli importi dei mutui sono generalmente inferiori, e coloro che hanno già ripagato una buona fetta del loro finanziamento. Insomma, si tratta spesso di fasce di piccoli risparmiatori che sono anche quelle per cui un miglioramento delle condizioni di mutuo può fare davvero la differenza.

L’evoluzione del costo notarile sull’atto di surroga

Nella seconda metà dello scorso anno il Consiglio Nazionale del Notariato ha stipulato una serie di accordi con diversi istituti bancari per fissare tariffe dedicate alle surroghe. Su AltaLex si legge che: “…queste convenzioni stabiliscono tariffe dedicate per le operazioni di surroga, ponendo un freno a una tendenza fin troppo diffusa di compressione dei compensi che rischiava di ridurre il valore di un'attività altamente delicata e tecnica quale quella notarile…”.

In sostanza, si è determinata una soglia al di sotto del quale gli onorari notarili non possono scendere e naturalmente tale soglia risulterà tanto più elevata quanto maggiore sarà la complessità di perfezionamento dell’operazione di surroga.

Una delle principali inefficienze nel processo di perfezionamento dell’atto di surroga riguarda l’ottenimento della quietanza da parte della banca surrogata. Spesso le banche surrogate, una volta che il vecchio mutuo è stato estinto dalla nuova banca, tardano a rilasciarne quietanza. La raccolta della quietanza è diretta responsabilità del notaio che deve sollecitarne l’emissione, ottenerla e in generale accertarsi che tutto avvenga secondo regola.

Sono passati quasi vent’anni da quando il decreto Bersani-bis ha introdotto per la prima volta il concetto di “portabilità del mutuo” nella disciplina dei mutui. Com’è naturale, nel corso del tempo emergono criticità non previste nel modo in cui era stata inizialmente concepita la misura, nuove esigenze.

Il legislatore pertanto potrebbe imporre l’automatico rilascio dell’atto di quietanza, o obbligare per legge la banca surrogata a rilasciarlo entro un tempo prestabilito, riducendo dunque il carico di lavoro per il notaio.
Un appianamento dei rapporti tra banche e notai potrebbe quindi portare a una riduzione dei costi di erogazione dei mutui surroga e all’ampliamento dell’offerta a beneficio dei consumatori.

Mutui atipici difficili da surrogare

L’offerta di surroga diventa ancora più ridotta quando si parla di surrogare un mutuo “atipico”. Prendiamo in realtà in esame una casistica molto diffusa: i mutui Consap. Se il Loan-To-Value è ancora superiore all’80% (come spesso accade, visto che di Consap spesso ci si avvale per avere mutui al 90% o addirittura al 100%), ci sarà una sola banca disposta a farsene carico: BPER Banca.

Per tutti coloro che invece hanno richiesto un mutuo per una finalità che esuli dall’acquisto di una casa, come ad esempio un mutuo liquidità, l’unica opzione percorribile è rivolgersi a Mediobanca Premier.
 

I migliori tassi surroga di oggi e le nuove offerte di Crédit Agricole

Per fortuna, comunque, l’offerta di mutui surroga sul mercato è ancora ricca di opportunità di risparmio interessanti, perlomeno per coloro che hanno stipulato il finanziamento da pochi anni. Molto competitivi in particolare sono i tassi per le surroghe “green”, sugli immobili di categoria energetica alta - quelli di gran lunga le più appetibili per le banche. Parte proprio oggi la nuova promozione sulla surroga di Crédit Agricole:

• Sconto fino a 29 punti base sui tassi surroga per immobili standard;
• Sconto fino a 18 punti base sui tassi surroga dedicati agli immobili green ad alta efficienza energetica.

Quello attuale resta in ogni caso un periodo propizio per la surroga, e muoversi adesso può tradursi in un risparmio decine di migliaia di euro – e che potrebbe aumentare nelle prossime settimane, visto l’andamento dei tassi. Quello che ci auguriamo è che l’opportunità possa tornare ad estendersi ad un numero sempre maggiore di consumatori.

Di seguito, una panoramica dei tassi migliori del momento:

Surroghe “green”

Preventivo surroga per € 150.000 a tasso fisso, 25 anni, immobili ad alta efficienza energetica. Le offerte sono ordinate per TAEG.

Surroghe standard

Preventivo surroga per € 150.000 a tasso fisso, 25 anni. Le offerte sono ordinate per TAEG.

Surroghe basso capitale residuo

Preventivo surroga per € 70.000 a tasso fisso, 25 anni. Le offerte sono ordinate per TAEG.