A fine 2025 il mercato tiene, ma per accedere al mutuo serve sapere come muoversi

Il mercato immobiliare italiano chiude il 2025 in sostanziale tenuta. Secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, nel quarto trimestre 2025 le compravendite di abitazioni hanno sfiorato le 219mila unità, segnando un +0,4% rispetto allo stesso periodo del 2024. La domanda c’è, e in molte aree del paese – Nord Ovest, Centro, Isole – è addirittura in crescita. Non è un mercato in ebollizione, ma è un mercato vivo.

Eppure molte persone, soprattutto giovani alla ricerca della prima casa, faticano a trasformare l’intenzione di acquisto in un rogito. Non perché il mercato sia chiuso, ma perché il percorso per accedervi è diventato più stretto – e meno intuitivo di quanto si pensi.

Il vero ostacolo non sono (solo) i tassi

È facile guardare al tasso di interesse come al principale nemico del mutuo. E in effetti il tasso medio applicato alla prima rata ha raggiunto il 3,51% nel IV trimestre 2025, in crescita rispetto ai trimestri precedenti. Ma il tasso è solo una parte del quadro.

L’elemento che più spesso determina se un mutuo si ottiene – e per quale importo – è il rapporto rata/reddito, ovvero la percentuale del reddito netto mensile che la banca è disposta ad accettare come rata massima sostenibile. E qui entra in gioco una distinzione che molti sottovalutano: le banche applicano soglie diverse a seconda che si tratti di tasso fisso o variabile.

Per il tasso fisso, molti istituti accettano rate fino al 40% del reddito netto. Per il variabile, la soglia scende generalmente al 30-35%, per via della maggiore volatilità futura del tasso. Questa differenza, apparentemente tecnica, ha conseguenze concrete e immediate: con lo stesso reddito, lo stesso immobile e lo stesso anticipo, il tasso fisso consente spesso di accedere a un importo finanziabile più alto.

Il caso dei giovani under 36: quando la scelta è quasi obbligata

Per una giovane coppia con un reddito netto complessivo di circa 2.800 euro al mese – un profilo molto comune tra chi si avvicina per la prima volta al credito immobiliare – i margini si restringono ulteriormente. Se si aggiunge la necessità di ricorrere a un LTV elevato, cioè finanziare una quota alta del valore dell’immobile, il quadro diventa ancora più selettivo.

Nel caso dei mutui garantiti dal Fondo Prima Casa Consap al 100%, lo strumento pensato proprio per chi non dispone di un anticipo significativo, l’importo massimo finanziabile è fissato per legge a 250.000 euro. Raggiungere quel tetto, per il profilo descritto, è possibile – ma solo con le migliori offerte a tasso fisso attualmente disponibili. Le opzioni a tasso variabile che rispettino i criteri di sostenibilità non risultano accessibili per questo profilo.

Non è che il mutuo non si possa fare, va però costruito nel modo giusto – e il contesto, per chi sa leggerlo, sta offrendo qualche spiraglio in più di quanto sembri.

La marea potrebbe stare girando

I dati OMI fotografano un mercato in cui, nell’ultimo trimestre del 2025, chi aveva bisogno di un mutuo ha fatto più fatica. La quota di acquisti finanziati con credito ipotecario è tornata sotto il 45% dopo tre trimestri di crescita: un segnale che una parte degli acquirenti potenziali si è trovata ai margini, mentre il mercato si concentrava progressivamente su chi poteva contare su liquidità propria (o familiare) o su redditi sufficienti a sostenere rate più onerose.

Non è un crollo, ma è una pressione reale – e ha pesato in modo particolare sui profili più giovani, quelli con meno capitale iniziale e più dipendenti dall’accesso al credito.

Detto questo, il quadro non è immobile. L’IRS – l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso – si è mosso nelle ultime settimane in direzione opposta a quella che ci si potrebbe aspettare: invece di salire, è sceso, portandosi attorno al 3%. Se la tendenza regge, gli effetti si trasferiranno direttamente sui mutui a tasso fisso, specie quelli che costruiscono il tasso incorporando IRS più spread. Inoltre, gli istituti di credito non si sono tirati indietro di fronte alla classica sfida primaverile, a caccia dell’offerta più competitiva: grazie alle promo, oggi un mutuo costa nettamente meno che negli ultimi mesi. Ne abbiamo parlato in dettaglio nel nostro aggiornamento di marzo – vale la pena leggerlo se stai valutando un mutuo in questo periodo.

Non è un segnale di inversione definitiva, ma è un segnale. E in un mercato come quello attuale, dove le finestre di opportunità si aprono e si chiudono rapidamente, riconoscerle in anticipo fa differenza.

Come orientarsi

Il mercato c’è, gli strumenti ci sono, e le condizioni stanno migliorando. Quello che fa la differenza, in un contesto come questo, è la capacità di confrontare le offerte disponibili in modo rapido e preciso – perché tra un istituto e l’altro, su profili come quello dei giovani acquirenti, le differenze non sono marginali.

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