Visita all’immobile: la guida ai controlli tecnici essenziali prima di fare un’offerta

Visitare l’appartamento le cui foto sul web o in agenzia ci hanno fatto sognare è un momento emozionante, quello in cui si inizia a immaginarsi concretamente la propria casa del futuro. Mentre ci si lascia ispirare su come ristrutturare la cucina, però, è importante tenere a mente che quello non è solo un tour estetico: è un’ispezione tecnica, in cui bisogna arrivare armati di consapevolezza e lo spirito da perito.

Uno dei principali motivi per cui una proposta d’acquisto cade dopo la firma è la scoperta di problemi che non erano emersi o non erano stati notati. E se non vengono notati, probabilmente sarà il perito della banca a farlo: una perizia negativa può essere una seria battuta d’arresto nell’istruttoria per l’ottenimento del mutuo.

Niente paura, però, basta un po’ di accortezza: la maggior parte dei problemi che emergono, di solito, è perfettamente risolvibile. Vediamo di seguito a cosa prestare attenzione.

Struttura e stato dell’edificio: cosa guardare subito

Durante una visita, l’aspetto su cui si può immediatamente fare controlli anche ad occhio nudo è lo stato strutturale dell’immobile.

Muri e soffitti: crepe sì, ma quali?

• Crepe innocue (cavillature)
  Hanno spessore minimo (<1 mm), andamento irregolare o a ragnatela e sono spesso dovute all’assestamento naturale dell’edificio o all’alterazione superficiale dei materiali.
  Non sono un problema strutturale e si risolvono con una semplice stuccatura.
• Crepe potenzialmente critiche
  Da tenere d’occhio se:
  • superano i 5 mm di larghezza;
  • sono orizzontali (possibile carico eccessivo);
  • verticali (distribuzione del peso non uniforme);
  • diagonali o “a scaletta”, spesso indice di cedimenti delle fondamenta.

È importante verificare, quando possibile, che non siano passanti, cioè che attraversino il muro da parte a parte.

Naturalmente, una valutazione davvero accurata e attendibile della gravità di una crepa può essere fatta solo da un professionista, come un ingegnere strutturista e figure simili, ma un primo esame a occhio nudo, anche da non esperto, può essere di grande aiuto nel momento in cui occorre decidere se fare o meno un’offerta per una casa.

Infiltrazioni e umidità: segnali da non ignorare

Un altro problema che può emergere già durante la visita è la presenza di infiltrazioni d’acqua, spesso dovute a tubature difettose o a coperture danneggiate.

I segnali più comuni sono:

1. Macchie scure o aloni su pareti e soffitti (circolari o a strisce);
2. Rigonfiamenti o sfaldamenti di intonaco o carta da parati.

Nei casi più gravi può comparire muffa, che oltre al danno estetico e strutturale rappresenta anche un rischio per la salute. Interventi di questo tipo sono spesso costosi: intercettarli subito fa la differenza.

Impianti ed efficienza energetica: il costo reale del comfort

Se lo stato strutturale racconta quanto è solida una casa, gli impianti dicono molto su quanto sarà costosa (o sostenibile) da vivere. Durante una visita non si possono fare verifiche approfondite, ma ci sono alcuni segnali e domande chiave che aiutano a farsi un’idea realistica.

Partiamo dagli impianti elettrico e idraulico. La prima cosa da chiedere è se esiste la Dichiarazione di Conformità: in sua assenza, l’impianto va considerato “da rifare”, con un impatto diretto sul budget.

Durante la visita, vale la pena osservare:

• il quadro elettrico, verificando la presenza del salvavita;
• l’aspetto generale delle prese e degli interruttori, che può dare un’idea dell’età dell’impianto;
• le tubature visibili, soprattutto in cucina e in bagno, per capire se sono particolarmente datate.

Altro nodo centrale è il riscaldamento. Capire se l’impianto è autonomo o centralizzato aiuta a stimare sia i costi sia la gestione futura. Nel caso di riscaldamento centralizzato, è importante verificare la presenza delle termovalvole, ormai obbligatorie. Se invece l’impianto è autonomo, conviene informarsi sull’età della caldaia: oltre i 15 anni, è realistico mettere in conto una sostituzione.

Chiude il cerchio l’APE (Attestato di Prestazione Energetica), un documento spesso liquidato in fretta, ma che in realtà anticipa molte spese future.

Chiedere la classe energetica dell’immobile permette di farsi un’idea dei consumi e dell’efficienza complessiva In più, gli immobili in classe A o B consentono l’accesso ai mutui green. 

I mutui green prevedono:

• tassi di interesse più agevolati;
• una rata più leggera fin da subito;
• condizioni spesso più favorevoli anche in fase di istruttoria.

Il contesto e l’esposizione: oltre le mura di casa

Durante una visita ci si concentra spesso sugli interni, ma il contesto esterno incide in modo decisivo sulla qualità della vita e sul valore dell’immobile nel tempo.

Uno dei primi aspetti da valutare è l’esposizione solare. Un orientamento a Sud garantisce più luce naturale e un miglior apporto di calore, con effetti positivi anche sui consumi. Un’esposizione prevalentemente a Nord, invece, può rendere l’abitazione più fredda e meno luminosa.

Altro tema da non sottovalutare è la rumorosità. Alcuni elementi da osservare durante la visita sono:

• l’affaccio su strade trafficate;
• la presenza di bar, ristoranti o attività commerciali rumorose sotto casa;
• il livello di isolamento percepibile dagli infissi.

Anche lo stato delle parti comuni, come pianerottoli, scale e cortili, fornisce indicazioni utili sul tipo di condominio e sull’attenzione dei vicini.

Verifiche burocratiche: il cuore della fattibilità del mutuo

È la parte meno emozionante della visita, ma anche quella che più spesso fa saltare una trattativa già avviata. Molti problemi emergono solo in fase di perizia, quando ormai l’offerta è stata fatta.

Il primo controllo riguarda la planimetria catastale, che deve corrispondere perfettamente allo stato di fatto dell’immobile. Anche modifiche apparentemente minori possono diventare un ostacolo.

È bene prestare attenzione a:

• muri spostati rispetto alla planimetria;
• balconi o verande chiusi senza autorizzazione;
• bagni ricavati in spazi originariamente adibiti ad altro uso.

Qualsiasi difformità può bloccare la perizia della banca e rendere necessario un intervento di sanatoria prima di procedere con il mutuo.

Un altro aspetto da verificare è l’atto di provenienza, cioè capire come il venditore è entrato in possesso dell’immobile. Fino a tempi recenti questo controllo era particolarmente rilevante nel caso di immobili provenienti da donazione, perché gli eredi legittimari del donante potevano rivalersi anche sull’acquirente finale.

Dal novembre 2025, una nuova normativa ha cambiato lo scenario: l’azione di restituzione non può più colpire l’acquirente di buona fede, riducendo in modo significativo il rischio legale legato alle donazioni.

Qualora una banca dovesse comunque richiedere ulteriori tutele, resta sempre possibile ricorrere a una polizza assicurativa. Per approfondire il tema, rimandiamo all’articolo dedicato alla nuova legge sulle donazioni immobiliari.

Se l’immobile è inserito in un condominio, conviene poi fare qualche verifica aggiuntiva sulla situazione generale. In particolare:

• chiedere gli ultimi verbali d’assemblea;
• controllare se sono stati deliberati lavori straordinari;
• verificare che non ci siano spese condominiali arretrate a carico del venditore.

Questi elementi aiutano a evitare sorprese sia economiche sia burocratiche a ridosso del rogito.