Cara casa, quanto mi costi. Il rebus del mattone. Poca offerta il ritorno delle locazioni

La spinta a compravendite e quotazioni si sta esaurendo. Per molte famiglie la casa resta però un obiettivo difficile. Così si surriscaldano gli affitti.

Flavio Bini

Una crescita ancorata allo zerovirgola, prezzi del carrello della spesa in aumento ad erodere il potere di acquisto e un clima geopolitico all’insegna della massima incertezza non fermano la spinta degli italiani verso l’immobiliare. Tutti i principali osservatori del settore guardano all’anno che si sta chiudendo con soddisfazione e, del resto, i numeri non mentono.

La fotografia più aggiornata è arrivata negli ultimi giorni dall’Agenzia delle Entrate: nel terzo trimestre i dati mostrano una crescita delle compravendite a livello residenziale dell’8,5% rispetto allo stesso periodo del 2024, che scontava però ancora la coda della «gelata» dei tassi che ha raffreddato il mercato dei mutui dal 2022 al 2024. Nell’intero 2025, secondo Nomisma, l’incremento sarà del 5,5%.

Qualcosa però sta per cambiare. «Il 2025 è stato un anno che ha confermato la crescita iniziata a fine 2024 ma in cui si è osservato anche un rallentamento, con una minore intensità della crescita nel secondo semestre del 2025 che lascia presagire una certa stabilità del mercato legata al clima di forte incertezza economica, con l’inflazione che resta ancora molto alta nella sua componente core», spiega Elena Molignoni, head of real estate di Nomisma. Una cautela che quindi potrebbe raffreddare leggermente le quotazioni.

Anche perché, accanto al buon dato sul fronte delle compravendite, non si osserva un parallelo aumento dei prezzi, che crescono invece a un ritmo molto meno sostenuto: +0,6% nel secondo trimestre. «Ci sono due fattori dietro a questa rigidità. Da una parte l’offerta che è scarsa, non tanto nella numerosità ma nella qualità degli immobili, che tende a mantenere i prezzi ai livelli esistenti; dall’altra però c’è un tema di capacità di bilancio delle famiglie che resta limitata, e che quindi non hanno la possibilità di spendere troppo».

Anche per questo il 2025 ha visto un inedito sbilanciamento delle preferenze di chi cerca casa. Nel secondo semestre dell’anno, rileva Nomisma, il 51% della domanda si è concentrato sulla ricerca della locazione, mentre il 49% sull’acquisto, l’opposto esatto di quanto registrato sei mesi prima. «La motivazione prevalente che abbiamo osservato è la ricerca di una locazione temporanea in attesa di condizioni di mercato più favorevoli», spiega ancora Molignoni. Migliori condizioni che non significano soltanto un calo dei prezzi — al momento non scontato — ma anche un accesso più facile al credito o più semplicemente l’attesa verso la ricerca di una soluzione abitativa che risponda al meglio ai propri desideri.

La crescita delle locazioni ha finito per riscaldare anche i canoni, in aumento secondo Nomisma del 3,5% su base tendenziale, con un balzo particolare sui contratti transitori e per studenti (+3,1% e +9,5%).

Piccole crepe a parte, lo sguardo di lungo periodo mostra comunque dati incoraggianti. Nell’ultimo decennio il fatturato del comparto residenziale è cresciuto del 49%, salendo — secondo Scenari Immobiliari — a 123,7 miliardi nel 2024.

Pur con robusti tassi di crescita, i margini di miglioramento ci sono ancora, a partire dal tema delle nuove costruzioni. «C’è sicuramente un tema di scarsità dell’offerta nelle grandi città. Oggi siamo nell’ordine di un’abitazione a fronte di 2,5 domande e, nel caso di Milano, si sale a 4», spiega Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.

Secondo gli addetti ai lavori si costruisce ancora molto poco, e anche dove lo si faceva — come nel capoluogo lombardo — gli stop legati alle inchieste hanno portato a una netta battuta d’arresto. «Prima del blocco della magistratura di due anni fa eravamo tra i 2.000 e i 2.300 appartamenti nuovi in vendita, oggi siamo a 700-800, che sono i residui dei cantieri precedenti o quelli che non hanno problemi urbanistici. Nelle altre grandi città i numeri sono marginali, parliamo al massimo di qualche centinaio di appartamenti».

E se Milano mantiene il ruolo di reginetta dell’immobiliare, sul mercato italiano si affacciano alcune sorprese. «Roma è un mercato diesel: forte, ma con un’offerta molto limitata. Torino e Genova hanno mercati molto ordinari; i dati più interessanti riguardano Bologna, Verona e Napoli, che probabilmente è il fenomeno immobiliare più interessante degli ultimi anni. Sta avendo un boom incredibile spinto soprattutto dal turismo e dalle locazioni brevi. Solo per fare un esempio: i bassi napoletani fino a qualche anno fa venivano venduti a 10 mila euro, oggi possono arrivare anche a 100 mila», aggiunge Breglia.

A sostenere il ritrovato dinamismo del mercato ci sono comunque anche le decisioni della Bce. Non a caso le compravendite hanno ricominciato a salire proprio quando — con l’avvio del taglio dei tassi a giugno 2024 — le condizioni di accesso al credito si sono mostrate meno proibitive.

«Le compravendite assistite da mutui all’inizio dell’anno scorso si attestavano al 40%; nel secondo trimestre di quest’anno sono salite quasi al 47%, favorite dal trend di discesa dei tassi e anche da una forte componente di surroghe nel primo semestre. Componente che poi si è ridotta, trattandosi di una dinamica molto sensibile ai movimenti dei tassi», osserva Guido Bertolino, responsabile business development di MutuiSupermarket.

Condizioni di credito che dovrebbero rimanere stabili per un arco di tempo piuttosto lungo. «I future sull’Euribor danno un’indicazione molto chiara: il mercato esclude tagli ulteriori dei tassi, con l’Euribor che non dovrebbe scendere sotto il 2% almeno fino all’autunno del 2027», aggiunge Bertolino.

Una postura, quella della Bce, destinata a condizionare l’offerta bancaria. «Sicuramente per i prossimi 2 o 3 anni, con queste aspettative di mercato, il tasso variabile dovrebbe offrire rate più basse. Allo stesso tempo si osserva una certa prudenza: anche a fronte di un risparmio importante — conclude — c’è una forte componente psicologica che frena la scelta di questa soluzione. Si paga ancora lo scotto del forte aumento del biennio 2022-2023 e, pur con costi più alti, si preferisce scegliere ancora il tasso fisso».

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L’OPINIONE

Gli italiani scelgono la locazione come soluzione temporanea in attesa di condizioni più favorevoli di accesso al credito o di soluzioni abitative migliori.

47%

Gli acquisti assistiti da mutui sono saliti al 47% grazie al calo dei tassi.

LA MANOVRA – CAMBIO IN CORSA PER GLI HOST

L’articolo 7 della legge di bilancio — che porta dal 21 al 26% la cedolare secca sugli affitti brevi — dovrebbe cambiare con il maxiemendamento del governo, salvando la prima casa messa sul mercato (a patto di abbassare le soglie che obbligano ad aprire la partita IVA). L’esclusione dell’unico immobile riguarderebbe il 96% della platea.
Nei primi otto mesi dell’anno il comparto ha registrato prenotazioni per oltre 8,2 miliardi.

MERCATO ESIGUO

2,5 – Per una casa offerta ci sono 2,5 domande.
4 – Nel caso di Milano, il rapporto sale a uno contro quattro.
51% – Con le difficoltà a comprare, sale l’affitto.

IL DERBY

A fronte di una crescita dello 0,6% dei prezzi delle abitazioni compravendute, i canoni d’affitto sono saliti del 3,5%.

5,5% – IL BILANCIO

Per Nomisma, il 2025 si chiuderà con una crescita degli acquisti del 5,5%, ma il mercato sta rallentando.

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Secondo gli addetti ai lavori, c’è un tema di scarsa qualità nell’offerta di case.

I NUMERI

La mappa dei costi delle case e le previsioni per i prossimi anni.
Gli ultimi dati dell’Agenzia delle Entrate sulle compravendite nel terzo trimestre.