Guida completa ai mutui al 100%

• Introduzione al mutuo al 100%: cosa significa e quando è possibile

• Mutui 100% CONSAP per i giovani
• Mutui 100% senza garanzia CONSAP

• Consigli pratici e strumenti per ottenere il miglior mutuo al 100%

Introduzione ai mutui al 100%: cosa significa e quando è possibile

Una casa dei sogni, ma nessun capitale da investire (o quasi). Una situazione impossibile? Non proprio: ottenere un mutuo al 100% significa che la banca finanzia l’intero valore dell’immobile, eliminando la necessità per l’acquirente di anticipare un acconto. Mentre la maggior parte dei mutui copre fino all’80% del valore dell’immobile, esistono specifiche condizioni in cui è possibile ottenere un mutuo al massimo finanziabile.

Attenzione: i mutui al 100% non finanziano né le imposte, né l’onorario notarile per la stipula degli atti di compravendita e di mutuo.

Come fa la banca a erogare il 100%?

La giurisprudenza in merito ai mutui stabilisce che le banche possono assumersi il rischio per un massimo dell’80% del valore di un immobile. Com’è possibile, dunque, erogare un mutuo al 100%? Grazie a una garanzia integrativa. Le banche che offrono questo tipo di prodotti sottoscrivono polizze assicurative (polizze fideiussorie) che coprono parte del rischio, oppure si avvalgono delle garanzie del fondo prima casa CONSAP. 

Mutui 100% CONSAP per i giovani e le famiglie

Tipicamente, l’acquisto della prima casa è il contesto in cui i mutui al 100% risultano particolarmente utili. Molti giovani acquirenti, infatti, non dispongono del capitale iniziale per coprire l’acconto, rendendo il mutuo integrale una soluzione vantaggiosa – se non indispensabile – per diventare proprietari.

In Italia, gli acquirenti under 36 e appartenenti ad altre categorie per cui l’accesso al credito può essere difficoltoso, possono usufruire delle agevolazioni previste dal Fondo di Garanzia per i mutui prima casa, gestito da CONSAP. Il Fondo fa da garante generalmente per l’80% del mutuo erogato, ma può arrivare ad assumersi il rischio fino al 90% quando a usufruirne sono le famiglie numerose. Il Fondo Consap è accessibile a tutti coloro che non possiedono altre abitazioni a uso residenziale (a eccezione di quelle ereditate) e rientrano nelle categorie elencate di seguito.

• giovani di età inferiore a 36 anni;
• giovani coppie (sposate o conviventi da almeno due anni);
• nuclei monogenitoriali con figli minori conviventi;
• conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari;
• famiglie numerose con almeno tre figli, che rispettano determinati requisiti reddituali. 

Focus sulle famiglie numerose: come funziona?

A partire dal 1° gennaio 2025 le famiglie numerose hanno accesso a ulteriori agevolazioni: a seconda del numero di figli a carico il Fondo si impegna a garantire fino al 90% del finanziamento, secondo lo schema seguente:

• nuclei con 3 figli e Isee fino ai 40mila euro: 80%
• nuclei con 4 figli e Isee fino ai 45mila euro: 85%
• nuclei con 5 figli e Isee fino ai 50mila euro: 90%

Grazie a queste agevolazioni, il Fondo di Garanzia riduce il rischio per le banche, permettendo loro di erogare mutui fino al 100% del valore dell’immobile senza applicare tassi d’interesse troppo elevati, come spesso accade per i mutui con LTV oltre l’80%. Questo risulta particolarmente vantaggioso per chi non dispone di risparmi consistenti per coprire una parte dell’acquisto.

Il Fondo CONSAP è stato esteso fino al termine del 2027 dalla legge di bilancio 2025, garantendo una maggiore sicurezza e continuità nell’erogazione della garanzia, diventata ormai inestimabile alleata dei giovani.

Mutui al 100% senza garanzia CONSAP

In generale, non serve avere requisiti specifici per ottenere un mutuo al 100% del valore: la situazione finanziaria del mutuatario verrà valutata come viene fatto per qualsiasi pratica di mutuo, per assicurarsi che il mutuo sia sostenibile. Tuttavia, non sono moltissime le banche che erogano questi prodotti (tra esse Intesa Sanpaolo, Banca Sella, ING, Banca Popolare Pugliese e Credem tramite la rete AVVERA) e possono decidere di dedicarli a clienti con caratteristiche specifiche, oppure chiedere ulteriori garanzie.  Inoltre, spesso la banca mitiga il rischio di insolvenza imponendo un rapporto rata reddito inferiore allo standard 30/35%. In alcuni casi specifici potrebbero essere richieste garanzie aggiuntive, come la fideiussione di uno dei genitori dei richiedenti.

In ultimo, la gran parte dei mutui al 100% sono dedicati esclusivamente all’acquisto della prima casa.

Un aspetto cruciale da considerare quando si valuta un mutuo al 100% è l’incremento dei costi associati rispetto a un mutuo tradizionale che copre solo una parte del valore dell’immobile. Dato che la banca si fa carico di garanzie aggiuntive per finanziare l’intero importo dell’acquisto, applicherà uno spread maggiore, ovvero un tasso di interesse più alto rispetto ai mutui con un Loan To Value (LTV) inferiore. Di media la differenza di TAEG tra un mutuo all’80% e uno con un LTV già solo al 90% si aggira attorno allo 0,50%.

Consigli pratici e strumenti per ottenere il miglior mutuo al 100%

• Documentazione completa: prepara tutta la documentazione necessaria, incluse buste paga, dichiarazioni fiscali, estratti conto e dettagli sulle garanzie integrative.
• Valutazione dell’immobile: assicurati che la valutazione dell’immobile sia accurata e rifletta il valore di mercato attuale.
• Simulazioni e preventivi: utilizza strumenti online per simulare il mutuo, calcolare le rate mensili e confrontare diverse offerte bancarie. MutuiSupermarket ti mette a disposizione tool ecalcolatori per effettuare queste simulazioni.