Il 2023 si è chiuso con un calo della domanda di mutui del 17,2 per cento. La lotta all'inflazione della Banca centrale europea - che in 14 mesi, da luglio 2022, ha alzato i tassi di 450 punti base - si è fatta sentire. Una doccia fredda anche sul mercato immobiliare che viaggia in simbiosi con quello dei prestiti ipotecari (circa una casa su due in Italia viene acquistata attraverso un mutuo).
Cosa aspettarsi per il 2024?
«La discesa si è fermata ma non possiamo parlare di ripartenza - spiega Simone Capecchi, executive director di Crif I tassi alti si sono trasformati in rate più alte e, non dimentichiamolo, chi stipula un mutuo per certi versi "compra" una rata. Se questa è aumentata del 5°%, o più, va da sé che molti si siano defilati. Un altro freno - prosegue Capecchi - è l'incertezza sui tassi che ha tenuto lontano molti aspiranti mutuatari.
Nel 2024 abbiamo la certezza che i tassi non saliranno, ma a dire la verità non ci aspettiamo grandi tagli da parte della Bce.
Un'ultima considerazione riguarda l'offerta - conclude l'esperto di Crif -. Se i tassi dovessero restare su livelli alti l'atteggiamento delle banche nell'erogare nuovi mutui potrebbe farsi più guardingo dato che l'investimento di attrarre nuovi clienti potrebbe essere messo a rischio per via di possibili surroghe nei prossimi anni, di cui ci aspettiamo un'accelerazione non appena la Bce inizi stagliare il costo del denaro».
A quanto pare, nel 2024 domanda e offerta potrebbero continuare ad affrontare i rispettivi scheletri (la Bce per la domanda e il rischio di subire una surroga lato offerta).
Molto, se non tutto, dipenderà dalle decisioni della Bce che proprio qualche giorno fa, nelle parole del governatore Christine Lagarde, ha lasciato intendere che prima dell'estate sarà difficile assistere a un taglio dei tassi. Queste parole stanno spingendo i tassi Eurirs a risalire (nell'ultima settimana l'indice a 25 anni è salito daI 2,5% al 2,7%).
Mentre gli Euribor, che influenzano le rate dei tassi variabili, si sono sì leggermente discostati dal picco al 4% raggiunto ad ottobre ma stanno oscillando poco sotto (3,92% per l'Euribor con scadenza a tre mesi e 3,85% per il "fratello" a un mese). Sono sostanzialmente imballati in attesa di capire le mosse della Bce che, a sua volta, sta aspettando i dati sui salari (saranno una minaccia per l'inflazione?) prima di agire. In questo scenario, però, il mercato oggi offre delle opportunità.
I mutui presentano una certa stagionalità che vede nei primi mesi dell'anno uscire allo scoperto le banche più aggressive, quelle che, per un motivo o per l'altro, hanno messo a budget con l'inizio dell'anno un obiettivo di erogazione più elevato della media e quindi sono disposte ad offrire degli sconti.
Proviamo a distinguere i mutui d'acquisto dai mutui di surroga, ovvero quell'operazione in cui si sposta il vecchio mutuo verso una nuova banca che concede condizioni migliorati-ve in termini di tasso e/o durata. Sul primo fronte (mutuo d'acquisto) continua a dominare l'anomalia che vede il tasso fisso in partenza decisamente meno caro (migliori offerte intorno al 3%) del variabile (migliori offerte vicine al 15%). Questo perché gli Eurirs (che hanno lo sguardo lungo su un rallentamento economico prospettico) sono scesi più velocemente degli Euribor (dipendenti a stretto giro dalle scelte di breve termine della Bce).
Non stupisce quindi che oggi il 97% delle preferenze di privati e famiglie sia per il fisso.
Questo nonostante i tassi variabili pare abbiano raggiunto il capolinea e, lentamente, sono vi-sti in miglioramento. Cosa dire invece della surroga? «Per chi voglia sostituire il proprio mutuo, la scelta vincente oggi rimane quella del tasso fisso - spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.
In particolare, è decisamente consigliata non solo a chi detiene un mutuo a tasso variabile, ma anche a chi ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso tra la fine del 2022 e tutto il 2023. Per questa platea a tasso fisso, le offerte migliori ad oggi possono già garantire un risparmio datassi iniziali pari al 4-4,2% a tassi odierni pari al 3 per cento.
Quindi, su un mutuo di 25 anni di importo 140mila euro - calcola Rossini - le migliori offerte di mutuo di surroga di mercato possono garantire una riduzione della rata di 75 euro, oltre 20mila euro di risparmio interessi sulla durata residua del mutuo.
Molto interessanti sono inoltre le offerte di surroga per tutti quei mutuatari che hanno immobili efficienti da un punto di vista energetico con classe energetica A, B o C, per loro diversi istituti hanno appena lanciato delle offerte di surroga dedicate a tassi fissi intorno al 2,5%in pratica ad un costo inferiore al costo del denaro».