I mutui rivedono la luce, variabili al controsorpasso

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I mutui rivedono la luce, variabili al controsorpasso
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La Repubblica - Affari & Finanza

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Schiarite sul mercato dei mutui, con la domanda di finanziamenti per l’acquisto di casa che chiude il 2024 in rialzo del 12,1%, coronando in crescendo una rimonta iniziata a fine 2023. Questa ha toccato una punta del +30% nel solo mese di novembre scorso ed è stata confermata dal +25,4% di dicembre.

Sono i dati del Barometro Crif, che Affari&Finanza può anticipare. Tra gli elementi positivi, spiega l’executive director di Crif, Simone Capecchi, «il fatto che la quota di compravendite assistite da mutuo sia risalita intorno al 50%, dieci punti sopra il livello minimo raggiunto un paio di anni fa, a seguito del picco dei tassi di interesse».

Un altro segnale positivo è l’aumento dell’importo medio richiesto, +2,5% a 148.305 euro, «che non si discosta troppo dal tasso d’inflazione generale e dall’aumento dei prezzi delle case, intorno al 3,6% nella media dell’anno passato: è una spia di ottimismo», dice Capecchi.

La ripartenza si deve ovviamente alla discesa dei tassi, in particolare quelli fissi, stimolata dall’allentamento monetario della BCE. «Da un anno e mezzo, le aspettative per il semestre successivo vengono rispettate. Questo genera fiducia. E il recupero di potere d’acquisto delle famiglie fa il resto: gli italiani non avevano accantonato il desiderio di casa, ma l’avevano congelato vista l’impennata dei costi».

Non mancano però elementi che mostrano come il pieno recupero sia ancora lontano. La cautela delle famiglie si manifesta nella scelta (otto su dieci) di piani di rimborso superiori ai 15 anni. A ben vedere, infatti, il risultato positivo della domanda è spiegato dalla crescita del 19,5% delle surroghe, a fronte di un calo intorno al 4% dei nuovi mutui (dati sui nove mesi). «Ma nell’ultimo trimestre anche questi ultimi sono tornati in positivo e ciò lascia intravedere una ripartenza delle consistenze nel 2025», pronostica Capecchi.

 

Il ruolo della BCE e le prospettive future

Nel prossimo futuro, a comandare saranno ancora le scelte della BCE. Per la riunione di giovedì, l’attesa dei mercati – dopo la sforbiciata dicembrina che ha portato il riferimento sui depositi al 3% – è per un taglio di altri 25 punti base.

«Negli ultimi due mesi le previsioni per il 2025 sono cambiate, come mostra l’andamento dei future sull’Euribor a tre mesi», spiega Guido Bertolino, responsabile business development di MutuiSupermarket, riferendosi al tasso cardine per i contratti variabili. «Se a fine novembre si indicava una discesa sino all’1,8% per la fine dell’anno, oggi ci si limita appena sopra il 2%.»

Considerando che l’attuale livello, intorno al 2,7%, sconta già la mossa di questa settimana, vuol dire che c’è spazio per almeno altri tre tagli da 0,25 punti. Se si incrocia questa curva con quella dell’IRS a 20 anni, riferimento per i mutui fissi, che ha toccato il massimo recente al 2,61% il 14 gennaio per poi leggermente ridiscendere, «già nella prima metà del 2025 possiamo aspettarci, dopo quasi due anni, un ritorno della convenienza dei tassi variabili rispetto a quelli fissi».

Alla dinamica dei tassi si somma quella delle strategie commerciali degli istituti. «Per il momento – aggiunge Bertolino – si stanno muovendo in ordine sparso. Alcuni, come Crédit Agricole e Credem, hanno limitato gli spread sui tassi fissi per assorbire l’incremento dell’IRS e rispettare ambiziosi obiettivi di erogazione». In linea generale, però, «il mutuo variabile è stato ‘trascurato’ nel catalogo dei prodotti delle banche, visto che la domanda, scottata dal repentino incremento delle rate variabili, si è puntata tutta sui fissi. Il differenziale di spread applicato sui variabili è arrivato a 90-100 punti base rispetto ai migliori mutui green a tasso fisso».

Ancora oggi, sul mercato, i migliori mutui verdi a rata fissa escono con un TAEG del 2,4-2,5%, restando vantaggiosi se confrontati con il 3,4-3,7% degli omologhi variabili. «Con la prospettiva di una discesa dell’Euribor e il rinnovamento delle offerte che solitamente avviene a primavera, ci aspettiamo un ritorno di offerte competitive anche sul variabile», dice Bertolino.

 

Il peso dei mutui green

Non a caso, per il raffronto dei tassi migliori, abbiamo chiamato in causa i mutui green. Questo trend, legato ai finanziamenti per immobili dalle elevate prestazioni energetiche, è destinato a durare. «Da qui al 2030, vista la direttiva Case Green e la sempre maggiore attenzione che le istituzioni centrali pongono nella valutazione di sostenibilità delle erogazioni delle banche, ci aspettiamo che un terzo e oltre della produzione di mutui sia legata a questa tipologia di finanziamenti», afferma Capecchi.

Pronosticabile è anche una maggiore attenzione nella selezione dei destinatari dei finanziamenti, per quanto lo scenario delle condizioni di erogazione resti in linea generale buono. Nell’ultima pubblicazione di Bankitalia su La domanda e l’offerta di credito a livello territoriale, su un campione di 240 banche si rintraccia «una maggiore selettività», segnalata «dall’aumento delle richieste di garanzie a sostegno dei prestiti». E se gli spread mediamente applicati si sono ridotti, ciò non è successo per «le posizioni debitorie valutate come più rischiose».

Un atteggiamento «comprensibile», conclude Capecchi, perché «in uno scenario di tassi più bassi e redditività in diminuzione, ci sono meno margini di manovra: una eventuale insolvenza ‘fa più male’, e così aumenta la selettività in ingresso».

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