Mutuo a tasso fisso o variabile? Per l'importo massimo o minimo possibile? Ecco i parametri per decidere
CI SONO DUE CONDIZIONI ovvie che l'acquirente di casa cerca: comprare quando i prezzi sono ai minimi e stanno per invertire la curva in fase rialzista; accendere un mutuo nel momento in cui i tassi sono bassi e le tendenze macroeconomiche lasciano intravedere che resteranno a quei livelli almeno per un po'. Difficile imbroccarle entrambe, ma oggi diversi indizi portano proprio in quella direzione ideale. «I prezzi delle case», spiega Stefano Rossini, amministratore delegato di MutuiSupermerket, «sono in diminuzione dal 2010. In media c'è stato un calo di circa il 20%, ma abbiamo notato che con il passare degli anni il taglio si è andato assottigliando e ormai siamo prossimi allo zero». Numeri? «Secondo i dati del Crif (valutazioni dei tecnici e non degli intermediari, ndr), fra il 2015 e il 2016 la contrazione è rimasta nei limiti del 3% al metro quadrato. E per l'Agenzia delle entrate nel secondo semestre 2016, per la prima volta da 5 anni i valori delle abitazioni sono tornati in positivo, seppur con un flebile incremento dello 0,2%».
Morale della favola: se quest'analisi coglie nel segno, l'acquirente perfetto farebbe bene a sbrigarsi, perché tra 4-5 mesi (il tempo che ci vuole perché l'inversione di tendenza dalla carta arrivi sul mercato) partirà la corsa generalizzata a non perdere il treno delle occasioni e i prezzi degli immobili risaliranno. Ma questa è la prima condizione. E la seconda? Siamo in una situazione di tassi bassi destinati a restare tali almeno per un bel po' di tempo? Conviene oggi prendere soldi in prestito da una banca per comprare casa? Qui la risposta forse è meno scontata e più articolata.
I tassi bassi ci sono ancora, l'Euribor a 1 e a 3 mesi resta negativo, intorno a -0,35%, e anche il 6 mesi è sotto lo zero, -0,24%. Ma alcune dinamiche sul fisso, con l'indice Eurirs a 20 anni passato dallo 0,73% di agosto 2016 a quasi 1,50% di marzo 2017, lasciano intravede cambiamenti. «In questo momento», evidenzia il vicepresidente di MutuiOnline, Roberto Anedda (foto), «continua a prevalere la domanda di mutui a tasso fisso (siamo sopra l'80%), ma non mi meraviglierei se in futuro la situazione mutasse. I migliori variabili hanno un costo finito inferiore all'1% (Credem arriva a offrire finanziamenti allo 0,57%, anche se poi il Taeg sale a quota 0,94%) e l'Euribor dovrebbe restare su questi livelli per diversi mesi, con i future che lo vedono sotto l'1% per i prossimi 5 anni. Mentre i fissi più allettanti sono leggermente aumentati fino all'1,80% e non mi sento di escludere ulteriori rialzi dell'Eurirs da qui a fine anno».
«Inoltre», aggiunge Rossini, «molte banche hanno ridotto gli spread (il guadagno dell'istituto sul prestito) sul fisso per evitare che l'aumento degli Eurirs andasse a gravare tutto sulla clientela e riducesse la domanda. Ma, probabilmente, da qui a qualche mese saranno costrette a rivedere questa politica e ad aumentare il costo finale dei loro prodotti». Fino a che i mutui a tasso fisso resteranno sotto il 2,5-3% gli italiani continueranno a preferirli, ma se si superasse questa soglia e il variabile dovesse restare sui livelli attuali allora la situazione potrebbe cambiare.
E poi c'è il fattore liquidità. Quanto posso risparmiare se investo nell'acquisto più risparmi e chiedo un prestito più basso rispetto al valore dell'immobile? In generale si può dire che chi sottoscrive un mutuo pari al 50% del costo dell'abitazione (Ltv) risparmia circa il 10% rispetto a chi invece deve indebitarsi per l'80% del prezzo della casa. Esempio: se l'appartamento nel mirino costa 800mila euro e serve un prestito da 640mila euro (loan to value dell'80%), e la banca applica un tasso fisso del 2,05%, alla fine del mutuo ventennale l'esborso per interessi sarà di circa 140mila euro. Invece con più liquidità a disposizione, in modo da chiedere alla banca solo 400mila euro (loan to value del 50%), l'istituto di credito applicherebbe un tasso dell'1,80 e gli interessi finali da pagare si fermerebbero a quota 76mila euro. Risparmio: 64mila euro.
Lo stesso esempio vale per un importo inferiore (tabelle nell'altra pagina). Anche nel caso di immobili da 500 e 250mila euro la banca chiede interessi diversi a seconda del rapporto tra il valore dell'immobile e quello del finanziamento, quindi chi ha più soldi da investire alla fine porta a casa un risparmio pari a circa il 10% del mutuo stesso.«Attenzione però», avverte Anedda, «visti i tassi che si trovano sul mercato anche chi ha una buona disponibilità di capitali dovrebbe valutare se è il caso di aumentare la leva finanziaria in modo da mantenere una percentuale più alta di liquidità da poter investire in modo più remunerativo sul mercato».