Investire sulla casa, cosa cambia dopo il virus

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Il Sole 24 Ore

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Prove di ripartenza per il mercato della casa

L’acquisto di una casa più grande, magari con terrazzo, l’investimento a reddito in un bilocale, l’appartamento per il figlio che va a vivere da solo. Sono tutte scelte rinviate? Dalla riapertura delle agenzie immobiliari il 4 maggio scorso si è aperto uno spiraglio in un mercato immobiliare che ha subìto gli oltre due mesi di stop imposti dal governo contro il Covid-19.

In poche settimane si capirà se il mattone sarà il motore della ripresa post lockdown. Molti esperti temono un calo delle compravendite nell’ordine del 10-20% sulle 603mila dello scorso anno. Il recupero è legato a doppio filo alla situazione economica. Molto dipende dal decreto Rilancio e da come verranno impiegati i 55 miliardi stanziati. Perché sarà la capacità reddituale di famiglie messe a dura prova dalla chiusura di tante attività a fare ripartire gli acquisti e un settore che solo nel residenziale nel 2019˛ ha registrato volumi pari a 96 miliardi di euro (la stima di Scenari Immobiliari è di 83 miliardi nel 2020, ma di nuovo 100 nel 2021).

Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, ritiene che per fare ripartire l’immobiliare - che è stato fermo due mesi -, bisogna dare incentivi a coloro che hanno capitali ingenti come fondi e grandi investitori da impiegare nella trasformazione urbanistica e nel residenziale destinato alla locazione. Ottimi i bonus per le famiglie, ma la ripartenza dipende dai privati. Bisogna mettere in moto subito i grandi capitali. «In tutte le task force fatte dal governo non c’è nessuno che capisca di immobiliare» dice Breglia.

«Il rischio che corre l’Italia è legato alla recessione - spiega Carlo Giordano, ad di Immobiliare.it -. Ma non tutti rinunciano a comprare casa. Le coppie giovani continuano ad avere necessità di finalizzare l’acquisto, magari cambiano idea i genitori che volevano acquistare per i figli». Molti esperti sono però concordi nel ritenere che lo scenario sarà meno negativo di quanto previsto in un primo momento. Sarà il 2020 l’anno più colpito poi il mercato riprenderà.

Da un sondaggio di Casa.it emerge che dopo lo shock iniziale le ricerche sono aumentate. «E sono triplicate quelle che hanno come filtro parole come terrazzo, balcone, luminosità» dice Luca Rossetto, ad di Casa.it, che peraltro registra anche più richieste in zone limitrofe alle città. La domanda quindi sta cambiando perché dopo due mesi di clausura abbiamo capito i limiti delle nostre abitazioni.

«La pandemia è arrivata in un momento in cui il mercato era in ripresa, con città dinamiche e prezzi e compravendite in rialzo, soprattutto nelle metropoli - dice Fabiana Megliola di Tecnocasa -. Quanto accaduto ha messo nuovamente al centro la casa e lo dimostrano ecobonus e sismabonus che mirano alla creazione di case più efficienti e sicure. I prezzi in Italia sono sempre stati rigidi sia al rialzo, sia al ribasso, difficile prevederne il trend. È aumentata la domanda di abitazioni con terrazzo o spazio esterno e dato che l’offerta di questa tipologia è scarsa le quotazioni potrebbero anche salire».

È probabile, quindi, che i prezzi si muovano in due direzioni: al rialzo quelli delle case di qualità e invece al ribasso, contenuto, quelli delle tipologie di bassa qualità. Ci sarà margine di trattativa se i proprietari hanno necessità e urgenza di vendere. Sarà comunque settembre il mese in cui si vedrà la ripresa del mercato, qualora ce ne siano le basi. «Nel 2020 prevediamo una contrazione dei volumi, fisiologica - dice Megliola -. Solo da settembre forse si potrà avere un quadro più chiaro, considerando anche gli impatti sull’occupazione e capendo meglio come si muoveranno gli istituti di credito in termini di erogazione».

E Milano, che ha trainato la ripresa del mattone finora? Le stime di Tecnocasa rimangono positive sui prezzi ma in calo da inizio anno (la previsione 2020 per il semicentro era +9% ed è stata rivista a +7%). «Da una ricerca appena fatta su 500 nominativi di potenziali clienti, l’80% resta interessato all’acquisto - dice Enzo Albanese di Sigest -. Nel 2020 a Milano vedremo comunque calare del 30% le transazioni, torneremo quindi al mercato del 2015 e da lì dovremo ripartire».

 

In filiale maggiore attenzione nella concessione di mutui

Solo apparentemente è un paradosso: mai come in questo momento ci sono le condizioni favorevoli per accendere un mutuo casa, ma tra ferite da lockdown e mancata crescita del paese il settore faticherà a riprendersi. Questo il clima che si respira tra gli addetti nelle filiali, anche se nell’ultima settimana si registrano primi segnali di risveglio sul lato della domanda ma siamo ancora lontani dai livelli pre-Covid.

Dopo oltre due mesi di lockdown e una prospettiva di calo del Pil italiano di oltre il 9% in Italia, cittadini e imprese provano a tornare lentamente alla normalità. Quello che emerge è che le stipule si stanno rimettendo in moto ma spesso sono richieste fatte prima del 10 marzo. In questi mesi le banche sono rimaste operative e le pratiche per le moratorie sono andate avanti ma l’iter per la concessione dei nuovi mutui coinvolge altri attori e ci sono stati gli inevitabili contraccolpi legati al lockdown. La crisi inizia a mordere, la platea dei lavoratori in cassa integrazione si è allargata e interi comparti (ad esempio tutte le attività legate al turismo) si sono bloccati. Da quanto si apprende dai quartier generali delle banche non sono arrivate direttive specifiche per escludere categorie dai nuovi mutui ma la soglia di attenzione si è alzata. C’è maggiore selettività anche se per le banche il business dei mutui resta strategico. Gli addetti nelle filiali in questo momento sono molto impegnati nella concessione dei prestiti garantiti e, spiega una fonte, gli istituti si stanno assumendo dei rischi nonostante la garanzia statale e per questo non vogliono aprire nuovi fronti, come fornire nuovi mutui a persone che non hanno sufficienti protezioni. Ad esempio per concedere un credito a un lavoratore stagionale nel settore turistico oggi il livello di attenzione è salito rispetto a un anno fa.

C’è poi un altro aspetto: i valori immobiliari, in un contesto di generale contrazione dell’economia, potrebbero flettere nei prossimi mesi e questa è una variabile non secondaria per l’industria dei mutui. In questo scenario è prevedibile che ci sarà un aumento al ricorso delle polizze accessorie a protezione dei contratti. Infine, se fino a pochi mesi fa i mutui al 100% dell’immobile erano rari ora lo saranno ancora di più.

Detto questo, chi ha le disponibilità per fare operazioni immobiliari oggi trova condizioni molto favorevoli. «Dopo un aprile in ripresa - spiega Stefano Rossini, amministratore MutuiSupermarket.it - a maggio l’Eurirs è tornato a scendere e oggi per un mutuo a 20 anni da 140 mila euro (per un immobile che ne vale 220mila) si ottiene nel migliore dei casi uno 0,5% fisso contro lo 0,54%del variabile. Una situazione inedita con il fisso che costa meno. Le banche sono sempre in prima linea sul mercato dei mutui e i clienti possono godere delle condizioni più vantaggiose. Il tasso di default in Italia è ai minimi all’1,2%, secondo gli ultimi dati del settembre 2019, e quindi la disponibilità a fare credito resta. Oggi assistiamo a una ripresa della domanda che è legata soprattutto a quanto era rimasto in sospeso nei mesi scorsi».

Nonostante le maggiori tensioni intorno all’Italia, le condizioni applicate dalle banche non sono mutate. «Non abbiamo notato -spiega Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it - un aumento degli spread o dei costi relativi alla pratiche anche in una fase di tensione come questa. I Taeg finali sono i migliori degli ultimi tre mesi. A maggio l’Eurirs a 20 anni è sceso ai minimi intorno allo 0,1% e su un mutuo ventennale i migliori tassi finali partono oramai tra lo 0,40% e lo 0,80%, una condizione molto favorevole che spinge i cittadini oramai quasi esclusivamente verso il fisso. Oggi l’attenzione sta tornando anche sulla componente acquisti mentre nei mesi precedenti era più concentrata sulla surroga».

 

«A trainare le vendite sarà la sostituzione della prima casa»

«Sarà un mercato di sostituzione. Vendo 3 stanze per comprarne 4; cerco più verde e allora mi sposto in una periferia vivibile, ma non isolata. O, viceversa, vado più verso il centro (se ho vissuto l’esperienza di una casa mal collegata con le infrastrutture e i negozi). Ma anche un mercato di ristrutturazione degli spazi esistenti per chi non vuole cambiare o non potrà permetterselo, anche grazie ai tanti bonus per edilizia e arredo che praticamente ripagano l’investimento. Protagonista, la prima casa». Ne è convinto Gian Battista Baccalini, presidente nazionale di Fiaip (la federazione italiana degli agenti immobiliari) ed è quello che emerge dalle prime richieste (le agenzie immobiliari hanno, del resto, riaperto solo il 4 maggio ).

Baccalini, dopo il Covid-19 resterà una crisi economica che già oggi pesa sull’occupazione e sulla perdita di fatturato. Non crede che tanti tra quelli che volevano acquistare casa rinunceranno?

È vero. Ma, in generale, il forzato stallo del settore ha fatto accumulare alcune richieste che daranno la spinta a una prima ripresa. Inoltre, il costo del denaro che continua a essere basso e si prevede resti tale, sarà un motivo in più per ricercare un’abitazione. In questo momento di incertezza, gli immobili possono rappresentare una valida alternativa di investimento poiché meno soggetti alla volatilità tipica dei mercati finanziari.

Dunque, non teme la crisi... L’immobiliare italiano è sano. In Italia c’è, nonostante tutto, ancora una sostanziosa “cassaforte” di risparmio privato. Davanti all’ottovolante della Borsa di questi mesi e all’esigenza (evidente) di migliorare la qualità delle proprie abitazioni, l’immobiliare ha tutte le carte in regola per invertire la rotta, se le banche continueranno a sostenere il mercato dei mutui.

Come cambierà la richiesta? La domanda sarà di abitazioni più confortevoli, ristrutturate e/o recuperate, luminose e con spazi esterni vivibili. Oggi, il 70% delle transazioni avviene per abitazioni con bassa classe energetica. Le famiglie, invece, faranno più attenzione all’efficienza energetica, che offre minori consumi domestici, recuperi fiscali e aumento del valore di mercato degli immobili.

Più centro o più periferia?

Le esigenze sono sempre soggettive. Il centro città non dovrebbe patire battute d’arresto. Del resto, la scelta di vivere fuori porta non è per tutti. Piuttosto, in questi casi, prevedo una ristrutturazione degli spazi esistenti, che tenga conto di una stanza o di una postazione di lavoro o di uno spazio sufficiente per fare esercizio fisico.

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