Il calo dei tassi in estate ha portato sui minimi non solo i costi dei nuovi mutui. Nel guinness sono finiti anche i mutui di surroga, scesi sotto la barriera dell’1% (nell’esempio di un tasso fisso con loan to value non superiore al 60%).
Identikit dell’operazione
Dal 2007 le surroghe - con cui si sposta un vecchio mutuo presso una nuova banca che offre condizioni migliori - sono gratuite. Non ci sono costi notarili (perché non viene modificato l’importo del mutuo e, quindi, i valori su cui si regge l’ipoteca non vanno modificati) ed eventuali altri oneri sono a carico della nuova banca. La vecchia banca non può fare ostruzionisimo: entro 30 giorni dall’avvio della pratica (da parte della nuova banca) è obbligata a fare il passaggio di consegne. Ci sono, insomma, tutte le condizioni perché il mercato delle surroghe in Italia sia agile, tale da consentire ai mutuatari di cogliere al volo le occasioni che l’andamento dei tassi via via propone. L’unico ostacolo potrebbe arrivare dalla nuova banca che, ovviamente, non è obbligata ad erogare il mutuo di surroga e potrebbe tenere in ballo la pratica per qualche mese facendo così perdere, a livello temporale, il momento perfetto. Come quello che si sta presentando adesso: ad agosto gli indici Eurirs sono crollati sui minimi storici (si veda l’articolo a pagina 1) e, per la prima volta nella storia, in Italia si è creata la situazione paradossale in cui il tasso finale di un mutuo fisso è determinato dalla sottrazione degli Eurirs (se il mutuo non supera i 15 anni) allo spread, anziché dall’addizione di questi due parametri.
I vantaggi del momento
Sebbene nelle prime due settimane di settembre gli Eurirs siano leggermente risaliti, riportandosi poco sopra quota zero, molte banche quando erogano un mutuo prendono come Eurirs di riferimento “quello del mese precedente” alla data della stipula. E, quindi, ora stanno prendendo come benchmark gli Eurirs negativi di agosto. Lo stesso vale per i tassi dei mutui di surroga. Dopo un avvio in sordina il mercato delle surroghe ha avuto sinora due forti ondate: la prima nel 2014 e la seconda tra il 2016 e la metà del 2018. Dopodiché le richieste sono diminuite: si è trattato di un calo fisiologico dettato dal fatto che la maggior parte dei mutuatari che stava pagando tassi molto più alti rispetto alle medie aggiornate di mercato ha già effettuato una surroga. Con il recente calo dei tassi, si sono spalancate le porte per una terza ondata di surroghe. Un nuovo (e forse ultimo) giro di valzer vale anche per chi ha alle spalle una o due surroghe. Le possibilità di abbattere il tasso e ridurre la spesa interessi a fine piano di ammortamento ci sono anche per chi sta già pagando tassi molto bassi.
Le simulazioni
Prendendo come punto di riferimento il miglior tasso fisso di surroga oggi sul mercato (0,79%) MutuiSupermarket.it ha elaborato per il Sole 24 Ore quattro scenari, nell’ipotesi di un debito residuo di 130mila euro a fronte di un immobile da 220mila, con altri 20 anni di vita. Chi sta pagando un fisso al 2,5% surrogando oggi otterrebbe un risparmio mensile di oltre 100 euro in termini di rata e di quasi 25 mila euro in termini di interessi a fine mutuo. Se invece il tasso di partenza è del 2% la rata può scendere di circa 70 euro e gli interessi di oltre 17mila euro. Ora il mercato ha creato spazio per surrogare anche per chi sta pagando l’1,5%: risparmierebbe più di 40 euro al mese e quasi 10mila di interessi. La possibilità di intervenire per mutui di surroga con loan to value inferiore al 60% perché più ci si avvicina all’80% più i tassi salgono riguarda anche chi sta pagando l’1%: surrogando allo 0,79% risparmierebbe 12 euro al mese e quasi 3mila di interessi in 20 anni.
Il mercato italiano
Gli italiani sono pronti a cogliere questa nuova occasione che il mercato dei mutui presenta? «Ad agosto abbiamo avuto un record di richieste - spiega Stefano Rossini, ad di MutuiSupermarket.it -. Anche se è un mese di vacanza, il calo degli Eurirs non è passato inosservato. Il dato che ci ha stupito di più è la media di importi di surroga pari a 130mila euro. Un valore importante sinonimo di clienti evoluti, ben graditi alle banche che preferiscono, in termini di redditività, questi mutui alle surroghe sotto gli 80mila euro». Tasso fisso o variabile? «Circa il 75% delle richieste di surroga che abbiamo osservato fra agosto e settembre - prosegue Rossini - sono da tasso fisso a tasso fisso, un 20% da tasso variabile a tasso fisso: il mercato della surroga, dunque, è concentrato al 95% verso nuovi mutui di surroga a tasso fisso complice andamento dei tassi Eurirs particolarmente vantaggioso».