Aiutare i figli a comprare casa: meglio un anticipo o fare da garante? Guida completa tra fisco e strategia.

Introduzione: il dilemma del genitore moderno

Accedere alla prima casa di proprietà è un traguardo sempre più sfidante per le nuove generazioni. Millennial e Gen Z si scontrano con prezzi degli immobili in costante crescita – specie nei grandi centri – e un mercato del lavoro dove stabilità e risparmio sono spesso miraggi.

Molti non ce la fanno con i propri mezzi. Alcuni ricorrono ai mutui Consap, altri trovano sostegno nella famiglia. Aiutare i figli in questo senso è una speranza che molti genitori coltivano, ma non si tratta solo di un atto d’amore: è una manovra finanziaria che richiede accortezza e scelte ponderate.

Il “cuore” strategico: anticipo vs garanzia

Immaginiamo la situazione tipica: un giovane vuole acquistare casa e per farlo ha bisogno di un mutuo ipotecario. In che modo un genitore può intervenire? Le strade principali sono due:

1. Farsi garante per il mutuo, tramite fidejussione. Il genitore garantisce alla banca che, se il figlio non può pagare, subentrerà per saldare le rate.
2. Fornire tutto o parte del capitale necessario per l’anticipo (spesso il canonico 20% del valore nei mutui a LTV 80%).

Qual è la strada più conveniente? Qui occorre fare una riflessione.

Il problema dell’età del garante

Molte banche calcolano la durata massima del mutuo in base all’età del partecipante più anziano – vale anche per il garante. Se il genitore ha 60 anni, il mutuo potrebbe essere limitato a 15-20 anni invece di 30 o più.

Il paradosso della rata: durata breve = rata alta. Una rata troppo alta può rendere il mutuo insostenibile per il reddito del figlio, aumentando il rischio di insolvenza.

Il vantaggio dell’anticipo

Fornire il 20% del valore dell’immobile permette al figlio di non aver bisogno di garanti, mantenendo la durata del mutuo flessibile. Anche i tassi potrebbero essere migliori: attualmente, la differenza tra un mutuo a tasso fisso ordinario e un mutuo Consap al 100% si aggira attorno ai 20-50 punti base.

In sintesi: a volte, “mettere i soldi sul tavolo” subito protegge il futuro finanziario del figlio meglio di una firma su un contratto trentennale.

Come trasferire il denaro senza errori

Il trasferimento di fondi può avvenire in tre modi: come donazione indiretta, come prestito infruttifero (a interessi zero) o come donazione diretta. Ognuna ha pro e contro.

Aspetti legali e successori: evitare la “guerra in famiglia”

Quando si parla di soldi e case, il fisco non è l’unico attore da monitorare: ci sono anche gli altri eredi. In Italia, la legge tutela molto i familiari stretti, e una donazione oggi può diventare un problema tra vent’anni.

L’anticipo sulla successione

Per la legge, il denaro regalato per la casa è spesso considerato un “anticipo” sulla futura eredità. Questo valore dovrà essere conteggiato nel patrimonio totale al momento della successione (la cosiddetta collazione).

L’equilibrio tra fratelli

Se hai più figli e aiuti solo uno, è fondamentale essere trasparenti o compensare gli altri con donazioni di pari valore, per evitare future “azioni di riduzione”.

Novità: comprare casa da donazione è diventato più semplice

Storicamente, le banche evitavano di finanziare immobili provenienti da donazione per il rischio che gli eredi potessero riprendersi il bene. Tuttavia, una recente riforma legislativa ha rimosso l’ostacolo principale: l’azione di restituzione verso i terzi acquirenti.

In pratica, oggi chi acquista (e la banca che finanzia) è molto più tutelato, poiché eventuali liti tra eredi si risolveranno in compensazioni monetarie tra di loro, senza più coinvolgere la proprietà della casa.

Per approfondire: leggi la nostra analisi sulla nuova legge per i mutui su immobili da donazione.

Consiglio d’oro: nonostante la nuova legge faciliti le cose, la donazione indiretta resta la strada “più pulita” e veloce. Far emergere chiaramente nel rogito che il denaro arriva da papà o mamma mette al riparo da ogni equivoco.

La gestione del mutuo: detrazioni e cointestazione

Qui è dove molti commettono errori costosi pensando di fare la cosa giusta. Vediamo come muoversi tra fisco e burocrazia bancaria.

Il miraggio della cointestazione

Cointestare la casa tra genitore e figlio per “sicurezza” è quasi sempre una cattiva idea. Se il genitore ha già una casa di proprietà, per la sua quota:

• Non potrà usufruire delle agevolazioni “prima casa”
• Pagherà l’IMU come seconda casa
• Le imposte di registro saranno più alte

Chi “scarica” gli interessi passivi?

La regola è ferrea: per detrarre il 19% degli interessi passivi del mutuo (fino a un massimo di 4.000 euro annui), bisogna essere contemporaneamente proprietari dell’immobile e intestatari del mutuo.

• Se il mutuo è cointestato (padre e figlio), ma la casa è solo del figlio, il papà non può detrarre  la sua quota di interessi.
• Se il genitore fa solo da garante (fidejussore), non ha diritto a nessuna detrazione.
• Il figlio può detrarre l’intero importo se il mutuo è intestato solo a lui.

Prontuario rapido per genitori

Punta sull’anticipo: se hai liquidità, abbassare il mutuo del figlio è più efficiente che fare da garante.

Usa bonifici parlanti: nella causale scrivi sempre “erogazione liberale per acquisto prima casa di [nome figlio]”.

Rogito chiaro: chiedi al notaio di inserire la clausola sulla provenienza del denaro.